中国银行认为，房价下跌对商业银行资产质量的影响主要表现在以下几个方面，一是房价下跌和市场调整将带动相关产业的投资下滑，在原有的投资拉动型经济增长模式下，将加大宏观经济减速风险，使所有企业的偿债能力都面临考验。二是房价下跌和市场调整还会使开发商面临较大的资金短缺压力，房地产开发贷款将面临较大的违约风险。三是房价的下跌和还款利率的升息，将影响个人住房抵押贷款人的还款能力。四是房价下跌还将通过“抵押物顺周期效应”影响其他商业贷款和地方融资平台贷款质量，这主要是因为这类贷款都是以土地及其上的物业作抵押向银行贷款，房价下跌必然导致这些土地及物业抵押品的价值发生损失，造成房地产、土地及融资平台贷款和其他商业贷款形成很强的正相关效应，加剧银行资产质量下滑风险。

　　地产业内分析：业内人士表示，保障房建设力度的加强将减少中低收入人群对商品房市场的刚性需求。2012年的保障房供应将分流商品房8%-10%的购买需求。而在政策预期方面，调控政策执行还有下半场，政策不动摇，中央强化宏观调控政策的意图一直并未改变。中央领导近日强调，当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。楼市暴利时代已经过去，预期在经济工作会议以后，期待因为实体经济出现萎缩风险而放松楼市调控拉动经济上涨的部分开发商和地方政府，很可能会重新认识市场，明显下调价格的现象将更加普遍，楼市已经彻底入冬。目前来看拐点已经明显出现，预期在6-12个月内房价还有可能有10%-20%的下调空间。北京等一线城市房价继续下调超过15%的可能性非常大，而二三线城市出现10%左右下跌的可能性也非常大。

　　●观点三：房价下跌可能导致地方财政陷入困境

　　2010 年，房价持续暴涨导致全国土地出让收入大幅攀升至2.7 万亿元，有些城市的土地收入占到其财政收入的近五成。这使得政府偿债能力过度依赖土地升值，因此地方政府有实现储备土地升值的动机，而无降低当地房价的动机，这将在客观上增大房地产调控的复杂性。房价的下跌将让土地市场交易活跃度下降，政府通过土地交易所获得的收入必将大幅减少，导致地方陷入财政危机。

　　地产业内分析：公开市场出让的数据信息显示：2011年前11月，全国主要的130个城市，土地市场，总出让土地地块为24200块，出让的土地面积为108500万平方米。其中住宅地块合计为7476块，出让面积为39100万平方米。130个城市的总土地出让金为1.18万亿。其中住宅类地块的土地出让金合计为5860亿。而在2010年前11月，全国130个城市的土地出让金总额达到了1.7万亿，同比今年前11月，全国130个主要热点城市的土地出让金减少了5200亿，减少占比达到了30%。

　　住宅类地块的楼面价也有了明显下调，从2010年同期的1810元每平方米，下调至今年前11月的1495元每平方米，下调幅度达到了17.4%。土地收益减少，考验地方政府执行调控的能力。从目前来看，全国性的城市楼市调控拐点出现，而城市的主要财政收入依赖土地出让。地价下行对地方政府继续执行调控的压力非常大。这一难题在2012年可能会更加明显，这可能会影响2012年的楼市调控节奏。文/卫东

　　趋势

　　2012年下半年或采取替代性措施让限购淡出

　　伟业顾问：一线城市房价 一二季度将触底

　　2012年调控政策将有何变化?房地产市场走势将会如何?伟业顾问对已经开启的2012年楼市进行了预测。

　　●观点一：2012年下半年或采取替代性措施让限购淡出

　　虽然目前部分城市房贷利率出现回调情况，但对于房产市场影响最大的限购政策并未松动，目前已有北京、上海、广州、深圳等11个大中城市相继宣布楼市调控政策将延续，成都、佛山曾表示松动限购政策，均被叫停。此外，中央坚定不移进行调控，表示调控从紧方向不会改变，调控政策的力度不会有所减轻。

因此，伟业顾问预测，2012年结构调整仍是主线，在楼市方面，刚刚结束的中央经济工作会议明确指出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。住房城乡建设部部长姜伟新在全国住房和城乡建设工作会上也明确表示，明年将继续坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归。由此可见，政府调控房产市场的决心明确，在未达"房价合理回归"目标前，即短期内房地产政策不会放松