涨价难，不涨更难

　　新办法中有多处涉及业主委员会，如在小区道路上停车应交纳场地使用费，收费标准由业委会确定。不过，济南目前有上千个小区，仅有150多个小区成立了业主委员会，并在房管部门备案。能正常运转的业委会更少，仅3%左右。

　　29日下午，记者来到湖滨苑小区。该小区物业公司在2010年3月突然撤出。业委会临时接手，承担起小区自治的功能。“物业公司一直说物业费太低，有时亏损，业主们则认为交了钱没享受到应有的服务，最后矛盾激化，物业公司主动退出。”小区业委会主任迟桂华说，业委会接手后，基本物业费仍维持在每月0.45元/平方米，车位场地使用费50元/月。“以前不干不知道，现在干上才明白人家物业公司的困难。”迟桂华指着办公室里的家具说，“为了节约经费，我从家里自带了家具，以后不干了再搬回去。”

　　虽然经费紧张，但相比之前的物业公司，业委会仍取得了不小成绩。小区里桃树成荫，公共区域都有摄像头监控，这都是业委会置办的，每一笔经费的支出都定期向业主公开。去年，该小区的物业费上缴率约为97%。“新办法可以说让物业费涨价了，有些业主可能会更加抵制。”迟桂华说，但物价年年在涨，物业费一直没涨，再这样下去业委会可能维持不下去了。

　　物业公司都看重利润

　　“企业是以盈利为目的的，可是，对于一些老小区的现状，物业的支出远远大于收入。就算物业费的收缴率能达100%，物业公司仍无法支撑整个项目的运营。”有将近10年物业工作经历的刘先生说，“如果按原标准收，物业公司很难运作，更不要提盈利了。这导致部分小区物业服务水平跟不上，继而业主意见很大，拒绝交纳物业费。物业因为一直亏或赚得不多，人力开支不起，便会导致服务越来越差，甚至突然撤离。”

　　“目前国内物业公司的运作模式有两种，一种是包干制，一种是酬金制。”据刘先生介绍，包干制和酬金制的差别在于，包干制所有的收益和亏损全是物业公司的;酬金制则是所有运营成本和利润全是业主的。但即便是酬金制，其中仍要算上物业公司合理的利润，即按照国家规定8%到15%的收益属物业。“济南大部分物业公司都是私人的，管理水平参差不齐，服务水平也不高，但对利润是一样的看重。”

　　“规定不明晰”的尴尬

　　新办法规定：“专业经营设施设备产权属于专业经营单位的，其运行、维护、养护、更新费用由专业经营单位承担，不得计入物业服务支出或物业服务成本。”例如，二次供水设备属于专业设备，因此物业公司以后将不再对二次供水设备进行维护和收费，而将其交由专业人员负责。但记者从济南水务集团了解到，济南现有的400多个二次供水设备中，大多数产权仍归业主所有，仅有少数将产权交接给了供水部门。

　　新办法中规定：“物业服务合同约定期限的，在合同期内，物业服务与其收费标准仍按合同约定执行。”也就是说，尚未完成产权交接的二次供水设备，物业公司仍可以按以前的合同进行收费维护。但是，若合同到期之后，产权仍未交接的，由谁来收费管理呢?“希望相关部门能尽快给出一个明确的交接期限。”三箭物业的景经理说，“否则，等合同结束时业主以新办法为由不向物业缴费，供水部门不负责，很可能出现两头没人管的现象。”

　　亟待制定物业服务标准

　　对于第九条规定的“(住宅物业服务收费)具体收费标准由建设单位与物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内合同约定。”中国人民大学副教授陈必盛提出了不同看法：“这不是剥夺了物业公司与业主之间的定价权吗?”他说，业主自己家里聘请保姆，为什么由政府来定价?“无论从哪个角度看，新办法的完善都需要时间来打磨。”一业内人士说，目前最主要的是制定物业公司的最低服务标准，即物业管理的国家标准。有了这个标准，业主就可委托专门的审计事务所对其服务质量进行鉴定。否则，建设部门所说的物业管理要质价相符，只能是句空话。