用“乱花渐欲迷人眼”来形容眼下的房地产市场一点也不为过。特别是新春伊始,经济下行压力带来的房地产市场的不明朗及日渐浓厚的土地市场的观望情绪,与国家调控政策的调整传言与消费者被限购政策压抑的购房欲望等交织在一起,使“看不清”“摸不准”成为当前楼市使用频率最高的词语。记者新春探楼市,试图透过数据和乱象来给读者呈现房地产市场的另一面。

　　□　本报记者　晁明春

　　莫为“过万”遮望眼

　　新春伊始,省城二手房市场就吸引了不少人的眼球。

　　3月12日,济南市住房保障和房产管理局发布了2013年省城房屋交易登记情况。其中市辖六区及高新区二手房住宅网签3.69万套,网签面积278.37万平方米,同比增长79.4%、86.3%。

　　接着,继某商业网站高调发布2013年10月省城二手房住宅挂牌价格首次突破万元大关、创造二手房月挂牌价格新纪录之后,2014年统计数字继续在万元以上“游走”:3月第1周(3月3日至9日),二手住宅挂牌均价为10341元/平方米,环比上周的10310元/平方米,上涨31元/平方米,涨幅为0.30%;3月第2周(3月10日至16日),济南二手房住宅挂牌均价为10436元/平方米,环比上周的10341元/平方米,每平方米上涨了95元。

　　量价齐涨。济南的二手房房价真的有那么高吗?这些统计数字是怎么来的?对二手房买卖有没有指标性意义?

　　“目前,关于二手房的价格发布最权威的数字是国家统计局每月发布的70个大中城市上月房价涨跌情况,我们发布的只有每个月二手房网签数量、户型情况和区域网签情况,并没有房价数字。”济南市住房保障和房产管理局相关负责人告诉记者,一般来说,每套二手房的成交价格相对低于挂牌价,最终价格由交易双方协商达成,很难掌握真实数字,更不好判断价格走势情况。

　　“从我们公司二手房的成交情况来看,均价过万的水分还是蛮大的。”济南百居安房地产咨询有限公司总经理熊良顶告诉记者,他旗下的17家门店遍布济南市区的东南西北,相对比较均衡,“我们根据自己掌握的成交量测算了一下,大致均价在8900元左右。”

　　之所以在数字上有一定的出入,与数字的统计有关。据熊良顶介绍,商业网站的统计数字主要是根据网站上的挂牌房源来计算的,即用挂牌房子的总价格除以房子的总套数,既不是真实成交价格的反映,也反映不出房源的区域性。

　　“特别是在网站上挂牌的房源,既有个人挂的,也有中介机构挂的,而中介机构挂的要占到九成以上,因此房源存在着大量的重复发布的情况,甚至同一套房源有十几个经济人在发布信息。”熊良顶介绍说,一般来说,房主的报价和真实成交价差异不大,打个九七折左右;而经济人相对发布的价格要高一些。同一处房源,网站在选取价格时往往倾向于选择报价较高的那个数字。因此可以说,是高价房源的重复挂牌拉高了二手房的均价。

　　谁在购买二手房

　　家住省城北郊小清河沿岸的曹女士近日有些闹心:3岁的孩子去年刚上幼儿园小班,就在小区与她的孩子大小差不多的周围邻居的影响下开始了对周边小学的考察。考察的最直观的结果就是所在学区的小学相对较弱,必须对孩子的未来做出新的选择:要么择校,要么换房。

　　由于今后择校生升学不享受指标生的待遇,还要到处找熟人托关系,换房成为最佳选择。摆在曹女士面前的又有两条路:或者选择配建有小学的新建小区,或者选择优质学校所在学区范围内的二手房。

与曹女士不同,去年刚从北京高校毕业在济南某省级媒体谋得工作的刘先生两口子,则正在为将来的“小窝”而四处考察。小夫妇老家都在农村,双方