长租公寓发展势头猛 难道租金会大涨吗?

2018-05-15 09:13:13

来源: 中国商网

责任编辑:徐逸豪

  拎包入住、服务到位、管理规范、社群文化氛围浓厚、免除与中介和房东打交道的烦恼……这是85后证券从业者李东给记者罗列出的选择长租公寓的理由,“住得舒服的话,多花点钱也值得。”李东说道。

  2015年前后,房屋租赁市场出现了一批拥有高质量房源、统一装修风格、标准化服务配备的公寓运营商。而由这些运营商长期持有、统一改造后面向租客开放的集中式或分散式出租房源就是长租公寓。

长租公寓发展势头猛 难道租金会大涨吗?

  图为武汉推出的大学生人才公寓。CNSPHOTO提供

  根据相关统计数据,长租公寓的租金要比周边同类型个人房源高出一到二成。“长租公寓的配置比较高,基本上满足拎包入住需求,还有提供休闲、娱乐、聚会的公共空间,以及定期保洁、免费维修等服务。此外,长租公寓的拿房成本、改造成本和运营成本也比一般民房要高。”某长租公寓的管家解释。

  中国商报记者多方采访后发现,长租公寓在某种程度上提供了便捷、省心又舒适的居住空间,但也加大了一部分人的经济负担和租房难度,已有租客担心,资本大量进入会助长“炒租”风气。

  “房租涨得太可怕了”

  记者接触到的其他住在自如、蛋壳、湾流国际等长租公寓的租户表示,房租一年一涨很“正常”,一次涨五六百都算少的。

  东奔西走看了几天长租房后,徐源发出了不少感慨。他发现,在公司所在的北京西三环附近,即便是一间面积不到12平方米、距离地铁站将近两公里的“老破小”次卧,在自如上月租没有3000块钱都拿不下来。

  徐源口中的自如,是房产中介链家旗下的一个长租公寓品牌,拥有自如友家(合租)、自如整租、自如寓等产品。徐源告诉中国商报记者,他原来租的是北京南三环内方庄附近的自如友家,因为合同到期房东要卖房,不能再续约,只好再找别的房子。由于还比较认可自如的服务,他决定还在自如租房。

  “但是没想到长租公寓的房租已经抬得这么高。”徐源说。

  租住在大兴旧宫某小区自如友家的董乔也在为房租的问题担忧,她与另外两家合租一套三居室,房间不到10平方米,加上服务费月租2100元。董乔说,最近听周围的朋友都在抱怨房租涨价,她的租期也将在两个多月后到期,就提前给自如管家打电话询问涨租事宜。

  董乔告诉记者,管家的说法是,涨租肯定是要涨的,在租期结束前60天系统会自动根据房子的朝向、楼层等整体情况决定涨幅,一般涨一千到两千左右。

  “我当时还以为是整套房子涨这么多或者是一年涨这么多,被告知就是一个房间、一个月涨这么多!”虽然管家随后又表示,系统测算出来的涨幅会比较大,到时候可以找管家协商,根据实际情况再调整,但董乔依然觉得这个涨幅难以接受。

  “去年就是为了省些钱,才越搬越远,如果真像管家说的那样要涨一到两千,那我肯定又得换地方了。”董乔表示。

  中国商报记者接触到的其他住在自如、蛋壳、湾流国际等长租公寓的租户也都表示,房租一年一涨很“正常”,一次涨五六百都算少的。

  “相比较某些房东直租或通过中介租的房源随意涨价,长租公寓是非常稳定的,租期内肯定不会涨;第二年续租的话,我们也会控制涨价幅度,要在收益和租户接受程度之间达到一个平衡。”万科旗下长租公寓品牌泊寓的工作人员陈翔告诉记者。

  另一个长租公寓品牌湾流国际的工作人员则更为明确地给出数字:“房租第二年确定会涨,涨幅在8%到10%之间。”

  其实不光是长租公寓,整个租房价格都在一路上扬。国家统计局日前发布消息称,2018年4月份,全国租赁房房租同比上涨2.4%,1至4月累计同比上涨2.5%。

  这还是全国平均水平,在人口净流入的一线城市,房租的上涨幅度要更大。链家研究院发布的北京租金报告显示,从总体上看,2018年前三个月,北京租赁市场租金水平同比上涨幅度为8%。不过相较于去年同期的17%有大幅回落。

  去年,易居房地产研究院发布了《全国50城房租收入比研究》,将房租收入比在25%及以下的城市定义为“租金相对合理城市”,大于25%的城市定义为“租金相对过高城市”,大于45%的定义为“租金严重过高城市”。报告显示,2017年6月份,北京人均住房租金为2748/月,居50城榜首,房租收入比为58%,已经属于租金严重过高城市。

  “赚不了大钱”吗

  长租公寓现金回流速度慢、利润率较低,目前大部分收入主要依赖租金,也由此造成了长租公寓房租比周边其他的要高的现状。

  租户们抱怨房租涨得快,钱都进了公寓运营商的口袋,但运营商却表示,长租公寓赚不了大钱。

  万科董事会主席郁亮曾在今年3月份召开的业绩发布会上提到,长租公寓在商品房不能解决住有所居问题的背景下产生,应该赚的是长钱和稳定的钱,现在国家从多个方面给予支持,未来长租公寓市场会越来越好,但指望长租公寓赚大钱是不现实的。

  旭辉领寓CEO张爱华也曾在公开场合表示,要放长眼光去看待长租公寓,当形成一定规模、自身的综合能力提升之后才会有更多的价值挖掘。

  湾流国际创始人黄海滨则直接说,长租公寓的核心就是赚小钱。

  据统计,长租公寓逐渐成为房企布局风口,但最佳模式仍在探索中,目前30强房企超过2/3已经布局了长租公寓,并且扩张十分迅速。但是在盈利上并不乐观,重点城市租金回报率低于2%,北上广深低于1.5%,经测算,轻资产模式回本需要7年以上,重资产则需要更长时间。

  “跟你说实话,公司不指着这个项目挣钱,至少近期内不指望。”陈翔对中国商报记者表示,长租公寓的前期投入太大,整栋楼租过来,合同一签15年,装修的成本也不低,每个店还要配备若干管家和保洁、维修人员。此外,由于他所在的泊寓项目是商业用地改租赁用地,没有集体供暖,为此还专门建了一个热供应站,“就这一个集体供暖就给项目亏了不少钱。”

  “我们这家店今年预计得亏损100万左右,这也是以后肯定要调整租金的原因。但涨价也需要考虑租客的接受范围,因为我们是集中式的,不能让它太空了。”陈翔说。

  长租公寓现金回流速度慢、利润率较低,目前大部分收入主要依赖租金,也由此造成了长租公寓房租比周边其他的要高的现状。在传统租房市场上,租赁时间一般为一年。从这一角度看,长租公寓并不像字面意思那样“长租”,中国商报记者从几家长租公寓的管理人以及租户处得知,他们的租期最多也是一年。

  有受访的租户认为一年一签比较合理,因为长租公寓的大部分租户都是年轻人,面临的不确定因素比较多,没必要一签几年。而有些已经稳定下来的租户则表示希望延长签约年限,减少涨房租的空间。

  与租户的合同一年一签,这样第二年就可以调整租金,而从房东手里租房时,公寓运营商则会尽量延长与房东的租期。记者以委托房屋的名义咨询自如客服人员,据该客服人员介绍,如果是老旧标准的住房,需要一下签三年的合同,而且三年内租金不变,只有签四年或五年,才能从第二年开始每年有3%的涨幅。如果只签一年合同,则需要满足精装修、家电家具齐全的标准。

  不过,作为一个普通租房者,董乔并不关心运营商们能不能赚钱,能赚多少钱,她最担心的是,在大批房企纷纷入局的情况下,会不会出现“炒租”,造成租房市场租金连续水涨船高?“那就别提买房了,未来可能连租都租不起了。” (文中人名均为化名)

原标题:长租公寓发展势头猛 租金会大涨吗?

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