公寓商铺成交量增长成亮点

2018-10-26 09:44:34

来源: 人民网

责任编辑:马恬

  

  购房者在售楼部看沙盘。南方日报记者 孙俊杰 摄

  距离“金九银十”销售旺季结束已经不远,今年以来,在楼市调控政策持续影响下,开发商和购房者都对楼市持观望心态,住宅供应、成交量都比较低迷。在这样的市场情况下,今年三季度东莞楼市表现不尽人意,在观望情绪笼罩之下,开发商以“特价房”来吸引购房者,提高成交率,同时东莞楼市的产品成交结构也发生了微妙的变化。

  市场成交量同比下滑25.96%

  合富大数据显示,今年前三季度东莞一手商品房供应面积463.4万平方米,同比减少18.5%;网签面积485.2万平方米,同比减少10.6%;网签均价16659元/平方米,同比微涨3%。其中2018年前三季度东莞一手商品住宅供应面积311万平方米,同比减少26%,创过去8年最少。

  前三季度,东莞一手住宅网签面积343万平方米,同比减少1%,为过去8年最少。但剔除政策限制因素,预计真实成交量较去年有所增长,只是回归至理性常态水平。

  东莞合富研究院认为,东莞前三季度需求量在350万—400万平方米水平。从开发商的情况来看,2018年1—9月东莞商品房网签金额前10房企市场占比达55%,与去年基本持平,其中前两名房企市场比重高达27.5%,较去年的39.3%略有回落。

  而单从第三季度的情况来看,据东莞中原战略研究中心统计,第三季度全市住宅成交113.77万平方米,环比下滑11.48%,同比下滑25.96%。

  东莞中原战略研究中心认为,住宅供应缩量明显,市场成交主要以“去库存”为主,去化较为乏力;政策及资金面的双重收紧,市场观望情绪浓厚,楼市热度偏低;基准利率普遍上浮,客户入市门槛提高,成交量明显缩水。

  值得注意的是,从第三季度起,“特价房”就成为东莞开发商的主要促销手段,尾盘、高价项目促销力度较大。

  “无论是特价促销,还是新盘合理定价,都是为了加速回款,年底冲业绩。”优房超·瑞城搜东莞总经理李玲玲说,目前各大品牌房企资金链都比较紧张。之前售出的房子,很多都无法快速网签,也严重影响到了房企的资金回笼。

  洋房套均总价为181万元

  数据显示,三季度全市洋房成交套数占比92%,同比下降2个百分点,为今年三个季度新低,别墅和住宅公寓成交占比均有所回升,尤其别墅成交占比回升至近两年新高。

  业内人士分析,这主要因为别墅供应加大,一定程度上刺激别墅需求释放,海逸豪庭、金地前海山和卓越维港等个盘集中成交也有影响。

  监测显示,三季度开发商推货节奏明显放慢,洋房供应90万平方米,成交97万平方米,均不足百万平方米,对比去年同期分别下降56%和31%。

  据了解,东莞开发商自6月放量冲刺业绩,但随后7—9月推货力度明显下滑。尽管进入“金九”旺季,但随着市场调控持续深化,开发商入市积极性不高。在观望氛围浓厚的影响下,9月市场成交并不理想。

  另一方面,数据显示今年三季度,东莞洋房套均总价为181万元/套,其中洋房总价150万—200万元的成交量占全市洋房的37%,200万以上的占30%,反映东莞购房门槛较高。

  从东莞各镇街洋房套均总价看,全市约七成镇街的洋房套均总价在150万元以上,套均超200万元的镇街已达12个。

  从户型来看,三季度90—110平方米和110—144平方米依然是东莞市场成交主力户型,分别占比为44%及35%,其中110—140平方米首次改善型产品成交占比上升近4个百分点,成交占比为今年季度新高。

  “这主要由于宝安山水江南、万科东新翡翠松湖及万科首铸东江之星等多个项目集中成交。二孩政策持续发酵,改善需求进入明显释放期。”东莞中原战略研究中心研究员告诉记者。

  别墅供应量创近两年季度新高

  2018年三季度,东莞别墅供应明显放量,供应达650套,为今年季度新高。其中,中海云麓公馆集中入市242套。受到供应放量影响,市场成交热度有所回升,三季度东莞别墅成交654套,为近两年季度新高,同比上升12%。

  其中,海逸豪庭、金地前海山和卓越维港成交最为突出。另外由于总价在500万以上产品成交增多,别墅价格结构性上升至历史高位,为23606元/平方米,环比上升8%。

  从别墅成交结构来看,200平方米以下经济型别墅仍占主导地位,约占全市别墅成交的55%。受卓越维港和君荟庭集中签约影响,144—200平方米别墅成交比例上升至36%。

  商铺成交环比上涨16%

  为加快回笼资金速度,商业物业成为开发商的力推产品。数据显示,三季度东莞全市商业公寓供应大幅放量。不过随着调控加码、银根收紧和利率上浮,公寓购买成本也大幅上升,加上前期碧桂园首座、碧桂园苹果等项目集中消化大量投资需求,导致三季度投资需求有所回落。

  从公寓产品成交结构来看,50平方米以下公寓依然为市场主导。而由于碧桂园首座公寓推出一批90—110平方米特价优惠公寓房源,成交效果明显,导致全市70平方米以上公寓成交出现较大幅回升。

  记者了解到,东莞第三季度多个公寓项目十分畅销,其中碧桂园苹果和碧桂园首座公寓大量集中签约,分别以637套和553套位列前2名。

  值得注意的是,商业公寓成为市场供应和成交的主流,供应持续放量,这也导致了商业公寓存量再创新高。

  另一方面,数据显示,2018年三季度东莞商铺成交16.22万平方米,环比上升16%。

  三季度东莞商铺成交突出的代表项目分别有万科珠江东岸、万科四季松湖、虎门印象、东城碧桂园、碧桂园首座等,单盘成交量过50套的有12个项目,环比二季度增加5个。主要原因是尾盘项目推货增多,加上商铺不受楼市调控政策影响,部分品牌房企加大商铺促销力度,从而促进商铺成交量明显增长。

  但与此同时,写字楼产品在第三季度断供,成交量创下两年新低。据东莞中原战略研究中心监测数据统计显示,2018年第三季度东莞写字楼供应意外断供,随着前期城区多个写字楼集中入市,消化基本完毕,东莞写字楼成交量持续回落,第三季度仅成交5.03万平方米,创近两年新低。

  四季度入市项目定价趋于合理

  据了解,四季度“特价房”将为主要促销手段,尾盘、高价项目促销力度较大,新入市项目定价趋于合理,预计东莞楼价会平稳。

  从东莞洋房供应方面来看,进入四季度开发商将力推70—140平方米的产品,刚需及首次改善型客户有望成为市场成交主力。同时,商业公寓供应放量明显,且集中降价跑量,后市投资热度走高,公寓市场成交量或上升。

  而从区域来看,东莞中原战略研究中心认为,滨海湾片区将成市场成交热点,尤其以虎门推新最为显著,成交活跃度有望持续走高。同时,大朗、东坑受供应量提升的推动,市场成交亦将有所回升。

  受未来几个月供应量增加的影响,业内人士预计部分房价促销力度加大,客户入市意愿有望增强,其中本地需求仍为市场成交主力。

  “值得注意的是,受深圳楼市730新政持续影响,部分深圳客或将回流东莞,定价合理的临深区域项目成交热度或有望上升。在临深片区供应量大幅放量下,临深片区深圳客占比或有所回升。”东莞中原战略研究中心分析师告诉记者。

原标题:公寓商铺成交量增长成亮点

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