行业遭遇重击 上半年房企三大路径求突围

　　受到新冠肺炎疫情的影响，今年上半年房地产行业遭遇了重重一击，销售冷清、回款艰难的现实让大小规模房企都负重前行。在危机面前，不同规模的房企也有不同的应对举措，有的通过分拆旗下业务单独上市来募集资金，有的紧抓窗口期发债融资，有的则寻求外援。它们能顺利实现“突围”吗?

　　分拆物业板块单独上市

　　房企分拆旗下物业公司单独上市的做法近几年一直很火，今年上半年尤其多。数据显示，今年以来，已有弘阳服务、建业新生活、金融街物业、兴业物联、烨星集团、正荣服务等多家企业成功上市。此外，世茂服务、合景悠活等九家企业也已递交了招股书。

　　从上市表现来看，物业公司也领先于房企。金融数据和分析工具服务商万得(Wind)数据显示，按照万得四级行分类，港股141家房企的动态市盈率中位数为5.63倍，而港股27家房地产服务企业的动态市盈率中位数为15.68倍。从股价来看，多家物业公司上半年股价飙升，房地产行业研究平台贝壳研究院监测的10家物业公司从年初至今股价平均涨幅超过60%，例如保利物业股价从去年年底的46.55港元上涨到如今的82.8港元，几近翻倍。众多商业评论认为，物业公司背靠“大树”，有稳定的现金流，且没有明显的周期限制，受到资本市场热捧。

　　贝壳研究院分析师潘浩表示，物业公司上市主要有三个动力。一是资本市场对此高度关注，加上疫情下人们对物业管理具有较高期望，这带来物业板块的高估值水平;二是相较趋于成熟的房地产开发市场，物业管理市场具有较为广阔的市场空间;三是目前传统房企业务规模和利润收缩，房企多元化意愿加强。

　　房地产服务商第一太平戴维斯华北区研究部负责人李想对中国商报记者表示，目前主流房企大部分已经上市，资本市场看中的新题材就是“物业管理”。这几年，物业公司上市一直很火，而疫情使得物业行业的重要性更被凸显出来。实际上，只有发展到一定阶段、经营比较好的房企才能成功分拆旗下物业板块单独上市。

　　合硕机构首席分析师郭毅对中国商报记者表示，上市是物业企业对模式创新和经营策略升级的主动探索，这将引发物业管理行业新一轮的洗牌，相比过去行业鱼龙混杂的状态，未来行业会出现服务体量和品质都领先的龙头企业。总之，物业企业上市更多的是谋求发展，而不是解决生存问题。

　　紧抓窗口期密集发债

　　除了一些大型房企分拆物业板块上市进行股权融资之外，更多房企选择发行债券的方式融资，房企密集发债是今年房地产行业的另一大看点。万得数据显示，今年上半年房企在境内市场共计发行3640.91亿元债券，同比提高14.9%，为近四年来的最高峰。

　　这和当前较低的发债成本有直接关系，众多商业评论认为，房企发债处于“窗口期”。万得数据显示，今年以来，0.5年期以下房企债券平均年化利率为2.56%，而0.5-1年期平均利率为3.11%，为近年来较低水平。

　　从发债类型来看，中原地产数据显示，今年一季度房企发债热情高涨，3月份房企发布了19宗海外债券，合计融资规模达56亿美元。而后受海外疫情影响，房企海外发债受限，4月无新增海外债券，但境内债券表现活跃，对冲了境外债市的短暂低迷，6月房企海外发债再次迎来井喷。

　　从募集资金的用途来看，房企发债主要用于偿还旧债。据了解，今年是房企偿债高峰期，众多房企压力很大。市场数据显示，今年房地产行业的到期债务约为1.46万亿元，其中7月份到期债务高达1490亿元。贝壳研究院数据显示，今年下半年房地产行业境内外债券到期规模约为5588亿元，同比增加58%。

　　中原地产首席分析师张大伟对中国商报记者表示，房企加大融资投入、新增众多融资手段背后是整个房地产行业资金紧张的现状，房企紧抓发债窗口期也反映了其对未来销售的担忧。

　　郭毅对中国商报记者表示，房企密集发债折射出当前资金环境下房企都在寻求现金流的安全性和稳定性。她认为，今年，商业银行对房地产行业融资较为谨慎，信托融资监管严格，房企的融资途径仍较为局限，密集发债是规模房企的正常融资行为。

　　引入战略投资者寻求援兵

　　如果说分拆物业板块单独上市和密集发债都是规模房企寻求更好发展的手段，那么引入战略投资者则是部分房企“求生”的策略。

　　今年1月13日，世茂地产宣布与福晟展开战略合作，共同组建世茂福晟这一平台公司;4月15日，协信地产与新加坡城市发展有限公司合作签约，根据协议，新加坡城市发展有限公司将成为协信地产的第一大股东;4月26日，绿城发布公告，将引入新湖中宝作为绿城的战略投资者，若交易完成，新湖中宝将成为绿城的第三大股东;5月14日，新华联也发布消息，披露引入战略投资者——中国国际金融股份有限公司;5月14日，泰禾集团也发布公告表示，公司控股股东正在筹划引入战略投资者事项，相关交易可能导致公司控制权变更。

　　对此，郭毅认为，引入战略投资者是个别企业的策略，这些企业面临的共同问题是土地资源远低市场预期，卖项目、卖地不足以支撑企业渡过难关，只能寻求第三方支持。而第三方是否愿意充当援兵还要看这些企业本身资产的价值度、创始人对企业未来发展的规划以及创始人对自身定位的调整等。

　　李想表示，如今经常对外收购标的、甘愿充当援兵的龙头并不多见，这说明当前房地产行业的大环境不比当年，龙头企业的日子也不好过。而未来需要引入战略投资者的房企会越来越多，因为房企单纯依靠卖房子维持生存的模式受到挑战，且过去的盲目扩张导致部分房企自身发展也存在严重问题。