北京市二季度商业地产深度复盘：投资活跃

　　随着北京市疫情防控进入常态化阶段，商业地产市场持续承压，但当前的环境也为市场带来更多机遇。7月14日，房地产咨询公司仲量联行发布了《2020年第二季度北京房地产市场回顾》报告，对北京市二季度商业地产的表现进行了深度复盘。

　　数据显示，今年上半年北京市商业地产大宗成交总额超过270亿元，投资者较为活跃。4月，私募基金霸菱亚洲首入北京，以7.5亿元向新加坡丰树集团收购位于中关村软件园一期内的方舟大厦;同月，停工多时的中弘大厦以33.12亿元完成司法拍卖，由东方资产接盘。

　　“尽管今年的疫情为市场带来诸多挑战，但具备前瞻性眼光的投资者持续聚焦于更长期的市场趋势，不断寻求机会。”仲量联行华北区投资部总监王刚在今年二季度北京房地产市场回顾发布会上对中国商报记者表示， “我们看到投资者持续关注核心区域，青睐有升级改造和增值潜力的物业，而二季度新兴区域和郊区也有多个项目成交，展示出投资人对于非核心地区的信心不断增长。”

　　零售地产方面，仲量联行北京研究部经理纪明表示，在年初市场活动大面积暂停之后，二季度北京市的租赁活动和消费客流开始回升，但随后再次因新发地疫情受阻。其中餐饮租户受到最大冲击，快时尚在实体零售市场中持续收缩，关闭表现欠佳的门店，而生鲜超市业态则持续受益于疫情期间不断增长的消费需求，盒马鲜生在二季度积极扩张。

　　疫情对零售市场的影响在二季度开始全面显现，市场压力不断增长，全市空置率升高且租金水平下滑。在此市场环境下，大多数业主期望通过压低租金来降低空置率，从而推动市区租金环比下跌1.9%，郊区租金环比下跌3.0%。

　　“我们观察到市场压力已累积到一个临界点。即便是一些此前不愿降租的业主也开始下调租金预期，或提供更为灵活的租赁条款。预计今年下半年大部分业主的关注点将集中在提升项目出租率方面，整体市场租金水平将进一步下降。”纪明表示。

　　工业物流地产需求疲软，空置率攀升至五年来的最高点4.9%，但是仍处于相对低位。“面临空置率上涨的压力，业主提供租金优惠的意愿更强，而项目表现稳定的业主仍维持原有水平。”仲量联行华北区研究部总监米阳表示，“但是随着当前形势对市场进一步施压，我们预计在未来几个月或将有更多业主提供灵活的租赁条款。”

　　酒店方面，受出行限制和管控措施影响，各类型需求均出现下滑，高端酒店业绩同比降幅明显。仲量联行数据显示，截至今年5月，北京市高端酒店每间可出租客房收入同比下降74.6%，需求量同比下降71.7%，降幅对比其他一线城市同期高约5-10个百分点，受影响程度更深。

　　受出行限制影响，商务差旅及休闲旅游需求同比下滑显著。国家统计局公布的数据显示，截至今年5月，北京市客运量(含公路、铁路、航空)同比下降60.0%，城市主要旅游景点接待游客同比下降57.7%。受大型展会举办限制政策影响，会议会展需求处于低迷状态。各主要场馆官网消息显示，包括国际汽车展览会和世界体育大会在内，原定于6月底前举办的各类展会活动全部推迟或取消，今年下半年会议会展排期同比减少约50%，部分会议会展转移至其他一二线城市。

　　值得关注的是，不同类型和档次的住宿产品在疫情期间表现出不同的抗风险能力和业绩变化特点。截至今年5月，服务式公寓抗市场风险能力优于酒店产品，服务式公寓每间可出租客房收入的下滑程度仅为酒店产品收入跌幅的一半以下;而在各档次酒店产品中，中端酒店相比高端酒店业绩更为稳定，每间可出租客房收入同比跌幅较高端酒店低约6.6%。此外，酒店产品档次由高到低，呈现价格稳定性递减、入住率稳定性递增的特点，高端及奢华酒店整体价格较为坚挺，而中端则呈现以价换量的态势。