三道红线试点呼之欲出 房企将告别金融红利期

2020-12-25 10:35:15

来源: 证券日报

作者:王丽新

责任编辑:鞠月芹

  2020年是令人铭记的一年。疫情来袭,全球经济受创,中国成为世界主要经济体中GDP唯一正增长的国家。重生,或许是描述2020年中国房地产市场最恰如其分的词汇。这一年,中国经济韧性凸显,房地产表现超预期。

  走过了“一季度冰封、二季度重启、三季度修复、四季度回暖”的反转曲线之路,可以预见的是,2020年中国新房市场销售将达17亿平方米、销售金额有望超过17万亿元,双双创下历史新高。回顾过去一年,三道红线、楼市打新、卖地金额创新高、物业上市等成为房地产行业年度关键词。

  17万亿元销售额创新高

  “房住不炒,因城施策”楼市调控主旋律没变,约谈与点名、人才落户、LPR利率转换、一城一策等调控政策频繁出台,11个月时间,各级相关部门发布调控政策高达458次。

  在多重政策环境下,反应灵活的房地产企业紧急盘整全国供货系统,在销售较好的城市加大推盘力度,全力激活营销体系。直播卖房、打折卖房、渠道带客,线上线下等各种花式营销,“回笼资金是第一要务”为2020年房企的第一共识。

  “疫情期间,居理新房平台纯线上成交了1600多套房,多是刚需项目,这是供应端和需求端的双向匹配。”居理新房CEO王鹏向《证券日报》记者表示,疫情并没有让购房需求消失。

  “线上选房盲卖,8秒卖出了6亿元”,招商蛇口太子湾·湾玺上半年三次开盘、三次秒光,吸金近60亿元,这是今年上半年深圳楼市的缩影。进入11月份,这股热流仍未退烧,“几万人抢房,只要有资格买到就相当于赚了500万元”,深圳某网红盘的一次开盘,让资本市场新股惯用的“打新”被移入了楼市上演。深圳不是唯一一个,杭州、南京、成都、西安等城市“打新”收益也普遍偏高。

  在“打新”热的传导下,房企拿地热情高涨。中原地产研究中心统计数据显示,截至2020年12月7日,超过30个城市卖地收入超过500亿元,其中上海、杭州、广州三城均超过2000亿元,南京等11个城市均超过1000亿元,多城卖地收入均刷新历史纪录。毫无疑问,这些土地储备将决定下一阶段相应房企将站在哪一阵营,头部企业地位不动摇,中型房企不稳定,小型房企难追赶,分化一直在加剧。

  “城市分化、价格分化、产品分化、房企分化,行业竞争分化,但2020年出现了史上最好的一个‘金九银十’,新房市场在先抑后扬的局面下刷新了历史纪录。”中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者表示,2020年全年,中国房地产市场销售额创下历史新高已成定局,有望达到17.2万亿元。10年前,这一金额为5.2万亿元。不得不说,中国房地产市场正以年均增长超过1万亿元的速度快跑。

  “中国房地产真正发展的30年,前20年靠土地红利盈利,城市化速度快。2010年至今这10年,行业盈利主要靠金融红利,通过举债扩大规模,带来的结果是高杠杆高周转。”蓝绿双城创始人曹舟南向《证券日报》记者表示,“三道红线”的来临,对房地产行业最大的影响是,将彻底使其脱离金融红利期,进入“管理红利”时代。

  “三道红线”试点在即 房企调整“宜早不宜晚”

  坐享土地红利和金融红利的房地产企业,几乎从没考虑过向制造业学习,实施精细化运营管理,但“三道红线”监管新规的呼之欲出,让每一家高管层都感到焦虑,调整已“宜早不宜晚”。

  众所周知,今年8月份,按照“剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%及现金短债比不得小于1倍”的触线标准,将房企分为“红、橙、黄、绿”四档的消息在坊间流传。根据要求,12家试点房企从2021年起,正式进入为期两年半的“三道红线”测试期,到2022年底12家试点房企要实现降档,2023年6月底前,试点房企的“三道红线”全部达标。

  三年时间,如何实现“三道红线”全部达标,对于多数房企并不是一件轻松的事。根据2020年上半年财报测算,全国43家主要房企中,“三道红线”全部达标的只有5家,而有12家房企同时踩中“三道红线”。

  这一监管新规带来的巨变,市场已经初见端倪。据《证券日报》记者观察,头部房企普遍较为镇定,盘子大可回旋余地大,即便如此,龙湖等绿档房企也进行了增资扩股,“晴天补屋顶”意图明显;中型房企多数放弃进入新城市的计划,协商退地,停止三线、四线城市拿地,全力收缩战线;小型房企近年来融资一直较难,反倒适应性更好。

  “抉择较为艰难的多是中型房企,如果继续冲规模,期限到了周转不开可能受重伤;如果选择降低杠杆率,可能再也没有机会提升市场占有率。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示,今年,卖资产、增资扩股、引入战投等动作频发,可见房企背后压力非同寻常。

  “近期,花样年与中融国际信托签订战略合作协议,斥资8亿元向花样年附属公司收购项目公司70%股权。”中型房企花样年相关人士向《证券日报》记者表示,旧改项目有着“长周期,高利润”的特点,如果可以通过股权调整方式实现短期变现,可覆盖项目前期成本,提前实现收益,降低杠杆率。

  当然,除了上述标配动作外,加快周转仍是有效招数。“‘三道红线’监管新规即将来临,融资成本比房价上涨速度要快,房企卖得越慢越亏,所以,开发商普遍会转向高周转模式。”王鹏向《证券日报》记者直言,如同制造业一般,产品库存时间拖得越长,赚差价能力越弱。

  “短期看,房企预期拿地支出减少,高度依赖销售回款,更多房企将‘回款率’作为经营管理的重要指标。”贝壳研究院首席分析师潘浩向《证券日报》记者表示,中期看,对有息负债规模增速的控制,将会固化现有房企的梯队结构,弯道超车现象难以再现,中期内很难再出现“黑马型”房企;长期看,融资新规将作为房地产行业在金融端长效机制的重要方向,行业严格监管常态化,风险整体下降。在此基础上,行业集中度加速提升,会更有利于管理红利型房企发展。

  由此看来,“三道红线”对市场的影响是渐进式的。降低杠杆率、降低融资成本是开发商得以继续在地产圈经营下去的底线。在这一明确方向导引下,原来不打算拆分物业板块上市的房企也开始按捺不住了。

  拆分物业IPO 降低财务成本

  自2014年彩生活打响物业企业赴港上市第一枪后,物业企业在资本市场就开辟了新赛道。近几年来,内地房企陆续拆分物业板块上市,但从来没有出现今年这样集中递表上市的现象。

  2020年收官之际,重量级物业企业仍在加紧上市。12月上旬,恒大物业和华润万象生活接连完成IPO,物业板块再添600亿港元市值成员。据天眼查App不完全统计数据显示,2020年以来,14家物业企业登陆H股,1家登陆A股,总量是2018年以前物业板块上市公司总数的近3倍。

  另据中指研究院向《证券日报》提供的统计数据显示,截至2020年12月24日,37家港交所上市,物业企业市值超过7100亿港元,平均市盈率超过50倍;4家沪深上市物业企业市值约为350亿元。

  6年时间,从一家企业赴港上市到整个港股该板块市值超过7100亿港元,不难看出,如今的物业服务业务已经不是开发商旗下一个辅助性业务板块,反而成为其现金造血的重要来源。

  “房企分拆上市的背后逻辑,核心归为两点。”兰德咨询总裁宋延庆向《证券日报》记者表示,一是缓解房企财务压力;二是通过资本市场融资扩大业务规模。

  不得不说,目前上市的物业企业绝大多数都是从房地产企业母公司拆分出来IPO的,母公司的开发业务规模几乎决定了这家企业的营收规模。上市之后,第三方拓展能力、商业模式和盈利能力则决定着这家企业未来会成长为“月亮”还是“星星”。但不管是“星星”还是“月亮”,“蚊型”还是“巨鲸”,共识是,不能再等了。

  “在当前国内经济形势和调控政策下,房企运营压力增大,而物业板块由于现金流稳定、轻资产、抗周期等优势成为房企抓手。”中指研究院常务副院长黄瑜曾在接受《证券日报》记者采访时表示,现在正是物业管理行业发展的黄金时期,市场空间大,资本的力量能推动物业服务企业快速发展。对于房企来说,在这个时候分拆物业上市,一方面能够抢占市场机遇,实现新的业务增长点;另一方面能够更专注地做好自身的开发业务。

  更重要的是,物管行业是一个蓝海市场。中指研究院提供给《证券日报》记者的统计数据显示,保守预计,2020年末我国物业行业在管面积将超过250亿平方米,营业收入将超过6000亿元。综合估算,预计到2024年,全国物业管理行业营业收入约为9296.43亿元。

  “近年来房地产行业进入存量市场,传统房地产开发领域利润率整体下滑。与此同时,物业行业万亿元量级的市场规模引发新的想象空间。”张大伟向《证券日报》记者表示,市场规模够大,IPO后还有资金输血渠道,不需要母公司砸钱支持扩张,同时还能贡献稳定现金流,是一笔很好的生意。

  毫无疑问,物管行业成为好生意的背后,年销售量达到17万亿平方米的新房市场是重要支撑力。但是,经过了“冰与火”并存的2020年,未来的新房市场规模是否还能持续上涨,17万亿元销售额纪录是否能被刷新,尚是问号。

  “预计未来十年房地产规模将从年销售17亿平方米逐渐减少到10亿平方米,未来经营模式、融资模式都会发生转变。”对未来新房市场规模发展趋势,严跃进表示。在他看来,从2021年起,房地产盈利空间将逐渐减少,企业负债率也将会降下来。如果 “三条红线”如期实施,那么部分房企可能出现资金链断裂的风险,因此,房企将面临大洗牌。

  但不管未来房地产市场怎么发展,“房住不炒”这个定位会持续贯彻到底,目的就是推动房地产市场平稳健康发展。

原标题:2020年楼市或创“双17”新纪录 “三道红线”下房企悄然谋变

值班主任:李欢

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