拟规定防止大拆大建 或为杜绝新一轮房产开发

2021-08-12 08:47:03

来源: 中国商报网

作者:周子荑

责任编辑:卢卫美

  中国商报 城市更新市场又一重磅政策亮相。8月10日,住建部就《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》(以下简称通知)公开征求意见。通知指出,要严格控制大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁等,推动城市更新由“开发方式”向“经营模式”转变。业内人士认为,该政策为各地进行城市更新提供了明确的指引,背后的导向或是不让城市更新演变为新一轮房地产开发。

  住建部拟规定防止大拆大建

  通知指出,严格控制大规模拆除,除违法建筑和被鉴定为危房的以外,不大规模、成片集中拆除现状建筑;严格控制大规模增建,除增建必要的公共服务设施外,不大规模新增建设规模,不突破老城区原有密度强度,不增加资源环境承载压力;严格控制大规模搬迁,不大规模、强制性搬迁居民,改变社会人口结构,割断人、地和文化的关系。

  值得注意的是,对于如何控制大拆大建,通知列出了几个硬性指标:一是原则上老城区更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%;二是原则上更新单元(片区)或项目内拆建比不宜大于2;三是更新单元(片区)或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。

  此外,通知还指出,应该坚持应留尽留,全力保持城市记忆。一是保留利用既有建筑,不随意拆除、迁移历史建筑和具有保护价值的老建筑,不脱管失修、修而不用、随意闲置;二是保持老城格局尺度,不破坏传统格局和街巷肌理,不随意拉直拓宽道路,禁止修大马路、建大广场; 三是延续城市特色风貌,坚持低影响的更新建设模式,保持老城区自然山水环境,保护古井、古树、古桥等历史遗存。

  合硕地产机构首席分析师郭毅对中国商报记者表示,通知在具体条文的制定方面有着明确的针对性,例如“除违法建筑和被鉴定为危房的以外,不大规模、成片集中拆除现状建筑”的规定对可拆除的建筑下了明确的定义,缩小了城市更新的范围。通知的发布给各个城市接下来进行城市更新给出了明确的指引。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国商报记者表示,此次政策的目的是防止城市更新变形变样。通知的发布对于近期各地浮躁的城市更新做法给予了纠正,有助于后续市场的规范和健康发展。“过去一些城市在城市更新中出现了激进和急功近利的做法,这种做法违背了城市更新的规律,也引起了很多问题,包括导致租房房源不足和租金上涨等现象。所以‘限拆令’的提出,比较务实,具有非常好的导向。”

  郭毅认为,此次通知的发布更像是对此前棚户区改造相关政策的收尾和打补丁。“部分城市核心区块出现的拆迁现象,一是导致腾挪出来的土地用于房地产开发,对原有居民生活造成了一定影响;二是不利于房地产市场的房价控制和预期稳定;三是大规模搞房地产开发会对城市的公共配套承载力、园林绿化的宜居性形成挑战和制约。”

  防止出现新一轮房地产开发

  通知还指出,探索可持续更新模式。不沿用过度房地产化的开发建设方式,片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益。鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变,探索政府引导、市场运作、公众参与的可持续模式,政府注重协调各类存量资源,加大财政支持力度,吸引社会专业企业参与运营,以长期运营收入平衡改造投入,鼓励现有资源所有者、居民出资参与微改造。

  诸葛找房数据研究中心认为,房企不能再沿用传统的房地产开发模式,盲目追求扩大规模带来的经济效益,而应是在城市规划下,结合实际,有计划、渐进式地进行有机改造。同时,有效遏制房企在旧改项目中变相抬高房价的现象。

  房地产研究机构克而瑞广州区域首席分析师肖文晓也认为,通知发布后,房企必须要明确一个事实,那就是政策的导向是不想让城市更新变成新一轮的房地产开发热潮,而是希望它能和这个城市的发展共生共赢,要更多地从项目后期的运营找机会,而不是完全依赖于商品房的开发销售。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中国商报记者表示,通知要求城市更新要告别大拆大建,本质上也是告别房地产依赖,夯实房住不炒。告别大拆大建后,因拆迁导致的被动式住房需求爆棚,以及规划概念和表面繁荣炒作导致的房价租金上涨,也就不存在了。

  严跃进认为,通知发布后,预计全国各地城市更新的具体操作会有所转变,尤其是大拆大建的模式会得到纠正。与之对应,如何进行小规模、渐进式的有机更新,成为后续关注的重点,这也是相关房企需要关注的重点内容。

原标题:住建部拟规定防止大拆大建 或为杜绝新一轮房地产开发

值班主任:田艳敏

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