房贷利率反超一般贷款利率 走出“独立曲线”

2021-08-13 10:22:28

来源: 广州日报

作者:王楚涵

责任编辑:卢卫美

  近期,一则关于房贷利率上调至7%的消息,牵动着买房人敏感的神经。记者调查了解到,7%的房贷利率是个别地区个别银行的情况,目前广州的房贷利率较8月初无太大波动,首套房贷利率在5.55%~5.85%左右,二套房贷利率在5.75%~6.05%左右。

  值得关注的是,2020年下半年以来,在“三道红线”“房贷集中度管理制度”“防止经营贷流入楼市”“对试点房企拿地销售比进行单独限制”等举措之下,房地产贷款增速、房地产贷款集中度、房地产信托规模等指标持续下降,信贷资金正加速向实体经济重点领域和薄弱环节倾斜。有业内人士提醒购房者,需要牢记“房住不炒”是当前调控的主基调,调控的目的不是让市民不买房,而是不炒房,未来房地产行业会削弱金融投资属性,向居住属性回归。

  现象:佛山有银行房贷利率超7%

  “看房看了快1年了,虽然有些看中房源的单价稍有下调,但也眼睁睁地看着房贷利率涨了差不多5轮了。”广州市民小李苦笑道,从去年年底开始看房,彼时首套房贷利率最低4.8%,如今,看中房源的房价利率已经上调到5.8%左右了。

  小李的经历并非个例,今年以来,房贷利率经过多轮上调。记者从贝壳发布的佛山房贷利率情况中了解到,光大银行佛山的首套/二套房贷利率高达7%。记者就此向光大银行佛山分行营业部处了解到,目前该行在佛山的首套房贷利率为7.0%,二套房贷利率为7.2%。“现在银行房贷额度紧张,放款时间没办法确定,需要排队等候。”该营业部相关工作人员向记者表示。

  中原地产中介小苏向记者表示,目前佛山的首套房贷利率最低为6.3%,二套房贷利率大概在6.8%~7.1%。“目前房价平稳,涨幅不大,有银行透露接下来还将上调房贷利率。”小苏向记者透露。

  与佛山的房贷利率相比,记者从四大行广州分行处了解到,近期广州房贷利率无太大波动。结合广州某家房地产中介公司提供的住房贷款利率情况表,以及和各大银行处了解获悉,目前广州首套房贷利率在5.55%~5.85%左右,二套房贷利率在5.75%~6.05%左右。其中,中行方面表示,总体来看,受调控影响,该行房贷额度有一定压缩,放款时效有所减缓,该行结合贷款客户申请资料递交时间及审批情况进行有序放款。

  “一般而言,一、二线城市的房贷利率会比三、四线城市的房贷利率低。目前公司内部会更新住房贷款利率情况,以前是1个月左右更新一次,今年以来更新得比较频繁,最近两次的更新仅隔一周时间。”广州某家房地产中介公司的工作人员小风向记者坦言。

  分析1:房贷利率反超一般贷款利率,或继续上涨

  在房贷利率节节攀升的同时,市场利率却不断下降,如余额宝的七日年化收益率跌至2%以下,银行大额存单年利率下调至3.5%左右。数据显示,今年3月份以来,房贷利率已经开始超过一般贷款利率了,且在反超之后,“剪刀差”一度呈现扩大趋势,房贷利率逐渐走出一条独立曲线。

  “主要是宏观经济变化,引发相关政策调整,以及市场供求机制影响。2020年国内经济处于特殊时期,一方面国内通过货币政策逆周期调节与改革手段,降低实体经济贷款利率,激发微观主体活力,支持生产生活恢复;另一方面,国内加强房地产调控,防范房地产‘灰犀牛’风险与资金脱实向虚,并引导更多资源流向实体经济薄弱环节与重点新兴领域。”光大银行金融分析师周茂华分析,年初以来,受银行房贷两条监管红线影响,部分银行房贷额度紧张,但房地产需求仍强劲,市场供求机制也导致部分银行上调房贷利率。

  融360数字科技研究院李万赋分析,近期热门城市的房贷利率连续上涨,带来了全国房贷利率整体水平的上涨,房贷额度也比较紧张,反映了“房住不炒”政策执行之坚定,房地产市场秩序从多个方面被持续整治规范,预计房贷利率还会继续上涨。

  分析2: 房地产融资呈现“五个持续下降”

  记者注意到,在2016年至2018年,新增房地产贷款占新增贷款比重高达40%以上,此后,占比逐渐下降。如今,在相关政策的调控之下,房地产融资呈现“五个持续下降”的特点:房地产贷款增速持续下降、房地产贷款集中度持续下降、房地产信托规模持续下降、理财产品投向房地产非标资产的规模持续下降、银行通过特定目的载体投向房地产领域资金规模持续下降。

  银保监会披露数据显示,今年以来,房地产贷款增速持续低于各项贷款平均增速。6月末,房地产贷款同比增长9.8%,增速创8年来新低。房地产贷款集中度由2019年的高点29.2%降至6月末的28.2%,各类商业银行房地产贷款集中度均有不同程度下降。

  银保监会副主席梁涛在6月1日召开的新闻发布会上表示,在贷款首付比例、利率等方面对刚需群体进行差异化支持,加大对住房租赁市场金融支持,促进房地产市场平稳健康发展。截至2021年4月末,银行业发放的个人按揭贷款中,首套房占比是91.8%,同比上升0.8个百分点。投向住房租赁市场的贷款同比增长31%。

  与此同时,信贷资金正加速向实体经济重点领域和薄弱环节倾斜。银保监会数据显示,上半年制造业贷款增加1.7万亿元,涉农贷款增加3.03万亿元。科研技术贷款同比增长23.7%。普惠型小微企业、民营企业贷款较年初分别增长16.4%、8.6%。“从上半年国内银行业资产结构看,房地产信贷增速低于各类贷款增速,但是普惠型中小微企业贷款同比呈现增长,银行部门对小微企业、制造业等重点新兴领域支持力度明显增强。”周茂华表示。

  后市:房地产行业将削弱金融投资属性

  2020年8月,“三道红线”制度正式出台;2020年12月,房贷集中度管理制度正式公布;2021年3月,防止经营贷流入楼市文件正式发布、近期又对试点房企的拿地销售比进行了单独限制……记者梳理发现,2020年下半年以来,房地产调控政策多管齐下。“一系列的监管动作均表明了主管部门引导房企降低金融杠杆的决心。而从实施以来,典型房企由红转绿、指标向好的情况来看,应该说是达到了一定的预期效果的。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示。目前而言,在因城施策的同时,对房地产调控强调的是政策的持续性和稳定性,因此短期内政策转向的可能性不大,更多的是打补丁和对前期政策出现的问题的优化。另外,此前住建部也联合了八个部门表示要用3年的时间让房地产市场秩序明显好转,对此企业要有足够清醒的认识,稳妥应对。

  周茂华分析,房地产调控稳是主基调,就是通过结构性精准调控,确保各地完成三稳任务。这些政策未来是否放松,关键还是要看银行是否触及三道红线和国内房地产表现,如果接下来局部房地产仍有过热苗头,相应房地产调控仍有加码可能。

  对于身处在不断变化的房地产市场中的投资者,肖文晓提醒,需要牢记“房住不炒”是当前调控的主基调。“调控的目的不是让大家不买房而是不炒房,所以刚需该买的还是要买,但是是否还要像以前那样将房子作为主要的投资品则是需要斟酌的。”肖文晓表示,未来房地产行业一定会削弱它的金融投资属性向居住属性回归,所以在资产配置上除了自住物业之外,只有优质物业才能经得起考验,所以有眼光的选择会越来越重要。

  业界声音

  年初以来,受银行房贷两条监管红线影响,部分银行房贷额度紧张,但房地产需求仍强劲,市场供求机制也导致部分银行上调房贷利率。

  近期热门城市的房贷利率连续上涨,带来了全国房贷利率整体水平的上涨,房贷额度也比较紧张,反映了“房住不炒”政策执行之坚定,房地产市场秩序从多个方面被持续整治规范,预计房贷利率还会继续上涨。

  需要牢记“房住不炒”是当前调控的主基调。未来房地产行业一定会削弱它的金融投资属性向居住属性回归,所以在资产配置上除了自住物业之外,只有优质物业才能经得起考验,所以有眼光的选择会越来越重要。

原标题:房贷利率走出“独立曲线”

值班主任:田艳敏

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