首付入专户 北京商品房资金监管新规严防烂尾

　　不断暴雷的房地产行业，让能否如期交楼成为人们最为担心的。11月4日，北京市住建委、人行营管部、北京银保监局三部门联合印发《北京市商品房预售资金管理办法(2021年版征求意见稿)》(以下简称“征求意见稿”)，其中包括调整入账流程，购房人只有将定金、首付款足额存入专用账户后，方可开通网签，以确保预售资金及时足额直接入账;对于资金的流向、余额等也规定须透明、可查询。在业内人士看来，新政有望进一步保障购房人权益，避免“烂尾楼”出现。

　　首付入监管账户后方能网签

　　商品房预售资金，是指商品房预售时购房人按照预售合同约定支付的全部房价款，包括定金、首付款、购房贷款以及其他形式的购房款。商品房预售资金应全部存入专用账户。

　　地产寒冬之下，部分陷入资金流动性压力的房地产开发企业，出现违规使用预售资金的情况。去年以来，泰禾、恒大集团部分在京项目相继出现资金链紧张、停工以及预售资金挪用情况。针对购房者关注的预售资金监管问题，最新发布的征求意见稿中提及，拟将现行的入账流程调整为先监管保护后网签。

　　具体来看，征求意见稿提到，项目预售过程中，购房人支付的定金、首付款等购房款应由购房人账户直接存入监管账户，开发企业不得转存入其它账户。购房人只有将定金、符合个人住房贷款规定的首付款足额存入专用账户后，才能完成拟购房屋的认购书网上签约、售房合同网上签约等功能。

　　分四个环节设置资金使用节点

　　记者了解到，商品房预售资金由监管银行对重点监管额度部分实行重点监管，一般而言，都遵循优先保障工程建设。专用账户累计入账金额超出重点监管额度部分，开发企业可按照用款计划分节点进行支取使用。

　　据悉，房地产开发项目的用款计划，应按照地下结构完成、主体结构完成、竣工验收备案、首次登记完成四个环节设置资金使用节点。

　　据征求意见稿内容，项目拟预售楼栋中最高楼栋为7层以上(含7层)10层以下建筑的，可增加“建设层数达二分之一”节点;拟预售楼栋中最高楼栋为10层以上(含10层)建筑的，可增加“建设层数达三分之一” “建设层数达三分之二”节点。

　　房地产开发企还被要求，应结合自身资金状况、融资能力，合理确定每个节点的用款额度。完成首次登记前，专用账户内的资金不得低于重点监管额度的5%。

　　应急处置高风险项目可封闭管理

　　除了强调监管开发企业的用款动作，在预售资金支取方面，属地的监督职责被重点提及。

　　征求意见稿中提到，要落实属地监督职责，提高资金监管额度。据悉，预售资金重点监管额度可由各区根据企业信用水平、经营状况、交付条件等因素综合确定，每平方米不低于5000元，较此前大幅提高了43%。

　　征求意见稿还明确，银行在支付预售资金前，属地主管部门要进行现场查勘或通过市工程质量风险分级管控平台核验工程进度，进一步强化了属地在资金支取管理上的监督责任。

　　针对当前部分开发企业挪用预售资金，导致项目经营困难问题，征求意见稿还做出了特别规定：当预售项目存在重大风险隐患时，区住房城乡建设部门应全面接管预售资金监管账户或建立政府监管账户，实施封闭管理保障资金安全，优先用于工程建设。

　　在诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪看来，征求意见稿增加了对重大风险项目的应急处置办法，此举能够促进市场监管透明公开化，及时跟进项目进度，在一定程度上降低由资金周转力不足而导致的滞后或停工现象，有效降低项目高风险率。

　　值得一提的是，记者也留意到，在确保资金安全的情况下提高利用效率，征求意见稿也进一步发挥现金保函作用。据悉，现金保函额度和有效期可覆盖开发项目的重点监管额度和建设周期的，可不进行预售资金监管。开发企业可按单一楼栋或多楼栋分别申请用款，同时将放款时限由过去的五个工作日优化为两个工作日。

　　监管账户入账、支取、余额可查

　　在购房款项打进预售资金监管账户后，相关资金的使用及流向，一直是购房人较为关注的问题。最新发布的征求意见稿中，体现了对购房人及社会公众的监督。

　　征求意见稿提出，市住房城乡建设委通过门户网站公示预售项目的监管银行、专用账户名称及账号。购房人可凭网签编号、密码等信息，通过政府网站查询预售许可项目对应的预售资金监管账户入账、支取、余额。社会公众可查询各监管账户总额。

　　此外，监管银行与开发企业之间信息不对称问题，也有望被解决。

　　记者了解到，监管银行通过北京银保监局金融专网和市住建委房地产交易管理系统实时共享房屋网签和入账信息，便于监管银行掌握销售情况和入账资金。

　　为了提高对预售资金的监管力度，数据交叉核验的方式也被运用。据悉，北京银保监局可将共享的开发项目销售进度、网签备案明细、监管账户交易明细等信息，与监管银行上报数据交叉核验，穿透监测开发企业与监管银行预售资金监管执行情况。

　　导致项目烂尾等将被追责

　　风险提示及违规惩戒也被明确。

　　为尽早掌握账户查封信息，其中新增了监管银行收到法院等对监管账户采取保全措施时，应及时告知属地部门的要求。

　　在违规惩戒方面，征求意见稿要求，对开发企业和监管银行违规使用预售资金的要及时足额返还;造成项目烂尾、侵害购房人合法权益造成严重后果的，由各行业主管部门移送公安部门行刑衔接;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，首先，预售资金监管的目的是给预售制度打补丁，为了避免烂尾楼。当下房地产市场进入新周期，越来越多的房企出现了资金压力，为了保护购房者利益，北京出台的政策有利于维持市场稳定，避免出现烂尾楼。

　　其次，张大伟指出，北京之前就有过预售资金监管政策，本次发布的征求意见稿更加细节，执行力度更大，而且针对项目穿透监管，避免之前出现过的个别项目设立额外账户，绕开资金监管。

　　“整体看，北京的房地产调控作为全国的榜样，处处细节都考虑的更及时，也更有力。当下全国大部分城市都有必要针对预售资金监管增加规范。” 张大伟分析认为，对于房企来说，北京此次对预售资金监管的要求更加规范，但资金影响的量不大，所以对企业的影响相对也较小。

　　谈及此次征求意见稿的公开，市住建委相关负责人表示，征求意见结束后，将认真研究分析各方意见建议，进一步完善政策措施，确保预售资金安全，优先用于工程建设。