落实长效机制促进良性循环 全年楼市稳字当头

2021-12-31 10:45:10

来源: 中国商报网

作者:彭婷婷

责任编辑:卢卫美

  2021年,房地产调控力度持续加大。在“房住不炒”的主基调下,调控政策从金融、财税、土地及供需端等多方面精准发力,不仅平抑了个别城市楼市过热态势,行业融资状况也得以“纠偏”,全年楼市表现以“稳”为主。

  对于明年房地产市场政策走向,中央经济工作会议明确,“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”“加强预期引导,探索新的发展模式”“坚持租购并举,加快发展长租房市场”等。12月27日,2022年央行工作会议提出,稳妥实施好房地产金融审慎管理制度,更好满足购房者合理住房需求,促进房地产业良性循环和健康发展。

  政策调控成效明显

  据了解,今年以来,房地产调控力度不断加大,地方调控更加高频化和精准化。克而瑞研究中心数据显示,截至12月20日,全国73地的政策加码次数多达249次。

  其中,金融和信贷调控成施策重点。针对备受关注的经营贷违规入楼市问题,今年3月,银保监会、住建部、央行联合发布通知,从借款人资质核查、信贷需求审核、贷款期限管理、抵押物管理等方面提出严格要求。

  热点城市楼市调控也不断加码。典型如深圳,重点强化信贷资金管控,并以查处“深房理”作为政策加码的最高峰;广州则侧重分区域精准化调控;上海多管齐下严堵政策监管漏洞。同时,还有一些城市纷纷出台“限跌令”,长春、哈尔滨、南宁等城市则通过财税刺激托底楼市。

  房价继续保持稳定。根据国家统计局数据显示,11月全国70个城市的房价持续总体下调:新建商品住宅只有9个城市上涨,2个城市价格持续平稳;而二手住宅仅有3个城市上涨,4个城市维持平稳,其余城市都是降价。

  土地市场重在引导理性竞争,“稳地价”工作机制加快完善,土地竞拍规则不断优化。例如,上海规定竞得地块后,不得以任何形式将股权或投资权益转让,防止房企围标。

  根据克而瑞研究中心数据显示,截至12月20日,全国300城土地成交建面和成交金额同比分别下降了24%和10%。集中供应是土地市场的重大变化,被视为“从源头确立房地产调控长效机制”,业内人士认为此举对未来管控房价意义重大。

  “从整体上来看,房地产调控成效还是很明显的。”中国房地产数据研究院院长陈晟告诉中国商报记者,政策强调协调性、精准性,从金融、土地、市场监管等多方面协同发力,改善性住房需求得到一定满足,房地产开发融资更为合理。

  “全年楼市表现以稳为主,市场预期稳定。”上海中原地产首席分析师卢文曦对中国商报记者表示,结合行业现状来看,房地产市场调整态势仍在深化,过热过冷都不利于市场健康发展,预计短期地方将加快落实“因城施策”,一些市场调整压力较大的城市政策微调预期较强。

  房企融资环境转暖

  今年前三季度房企到位资金增速收窄、资金承压。从10月开始,房企接二连三的债务违约令市场风声鹤唳。

  在此背景下,四季度以来,“合理的资金需求应得到满足”“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环”等表态,不断为前期融资政策适度纠偏,以稳定市场发展。近日,央行、银保监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》,要求银行业金融机构要按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务,重点支持优质房地产企业并购出现经营风险的房地产企业优质项目。

  当前,房地产企业债务融资环境已出现转暖。据中指研究院数据显示,11月房地产信用债发行规模为371.4亿元,相较于10月的130.01亿元,增长186%;信用债平均利率为3.8%,环比下降0.28个百分点。

  年底正值房企销售回款重要时期,部分企业在“房住不炒”的政策主基调下,保持了良好的承压性。来自中指研究院数据显示,今年前11个月,TOP100房企销售额均值为1161.4亿元,同比增长10.7%。其中,销售额超千亿元房企35家,较去年同期增加3家;超百亿元房企151家。

  此外,房企审慎拿地步调也更为稳健。今年前11个月,TOP100企业拿地总额23461亿元,同比下降17.7%;门槛值为59亿元,与去年同期73亿元相比下降14亿元,降幅增加。TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为49.3%,与前10个月相比下降2.5个百分点,占比持续下降。

  促进市场良性循环

  房地产业规模大、链条长、涉及面广,对经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响,促进房地产业良性循环和健康发展至关重要。中央经济工作会议上,涉及房地产的内容出现了“预期引导”“良性循环”“探索新的发展模式”等提法。在业内人士看来,未来会有更多政策支持房地产健康发展,房地产金融审慎管理也将进一步完善。

  陈晟对记者表示,市场发展的关键在于良性和循环两个方面:良性也就是要避免资本无序扩张、脱实向虚的问题得到相应解决;循环则是从资本的筹措到投资的选择,再到土地的获取、建筑的施工,以及下游的匹配到最后的交付,保障群众住得更方便、更舒心。

  住建部部长王蒙徽表示,2022年将坚决落实中央经济工作会议部署,牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段,加强预期引导,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。要稳妥地继续实施房地产长效机制,落实城市政府的主体责任,进一步保障刚需,同时满足合理的改善性需求。

  房地产税推进落地势在必行。近日召开的全国财政工作视频会议明确:深入推进财税体制改革,深化预算管理制度改革,做好房地产税试点准备工作。时值年底,房地产税试点将落未落,现已进入实操阶段,距离最终落地仅剩时间问题。

  此外,“为加强购房消费者合法权益的保障,预计2022年地方政府仍将加强‘保交楼’环节的推进,但为舒缓房企短期资金压力,地方或寻求保交付与提高预售监管资金使用效率之间的平衡,进一步促进房地产业良性循环和健康发展。”中指研究院认为。

  “未来,房地产行业还将继续落实去杠杆,同时行业仍然大有可为,比如,改善性需求会一直存在,住房租赁、城市更新等迎来政策支持。”卢文曦对中国商报记者表示。

  对于企业而言,该如何实现新发展?“在行业竞争异常激烈的情况下,单靠运营已经无力推动主营业务增长,房企应着力在战略层面展开角逐,通过多元化产品升级和多元并购等,进入新的细分市场,尝试获取更多的新机会。”金融行业分析师王赤坤对中国商报记者表示。

原标题:落实长效机制 全年楼市“稳”字当头

值班主任:李欢

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