地段优越但配套待改善 王四营谁能更胜一筹？

　　央广网北京3月9日消息(记者 门庭婷)近日，北京市2022年度建设用地供应计划发布引发热议。新供地计划发布的同时，去年出让地块的转化情况也颇受关注，而位于朝阳区五环内、3宗地块全部进入竞报高标准商品住宅建设方案程序的王四营，在今年又迎来了新成员。

　　近日，记者实地探访了“排排坐”的四个项目，共享区域资源、配套持续丰富的同时，几家产品特色各异，为区域购房者提供了多样化选择。

　　头部房企集结 王四营值不值7万+

　　不久前刚刚结束的北京2022年首批集中供地中，王四营乡土地一级开发项目一期1304-L04地块成功出让，“保利+金地”联合体成为最终买家。

　　这是保利第二次进入王四营，上一次是去年联合金地、华润拿下1304-L01地块，而绿发(原鲁能)与“招商+五矿+城建”联合体则在竞高标准商品住宅建设方案程序中胜出，分别拿下1304-L02/L05地块与1304-L03地块，03地块在开发中引入了融创，招商则在后期退出。

　　如今，保利·锦上、中绿东岳府、朝阳壹号3个项目一字排开，均已在开发建设中，且都将配建人才公寓;04地块尚未有明确规划方案，保利营销人员透露，该地块可能为保利·锦上二期，记者在地图软件上搜索，已经能够看到相关标注。

　　伴随几个项目入市，王四营已经全面开启7万+时代，而在地块拍出后，关于“王四营值不值7万+”的讨论便一直存在。

　　从位置来看，王四营位于朝阳区东南四环到五环之间，地块附近的7号线焦化厂站可直通广渠门、双井、北京西站等核心区域，同时，焦化厂站往西3站直连欢乐谷景区，向东9站可到达北京环球度假区。这样的区位与交通条件，为王四营乡提供了承接CBD区域人才外溢的优势。

　　然而，近两年王四营区域内新建住宅多为保障房，二手房价约为45000元/平方米，且入市年份已经接近十年。此外，朝阳区东四环近年来宅地供应较少，在双井、国贸等区域工作的置业者，大多选择附近房龄较大的住宅，或在丰台、亦庄、通州等区域购置改善型住房。可以说，王四营几个项目的推出，一定程度上填补了朝阳区南部改善楼盘的供应空白。

　　按照朝阳区“十四五”规划，王四营处于中关村朝阳园垡头中心区核心位置，而中关村朝阳园垡头中心区是朝阳区未来15年(2035年前)重点发展的五个功能区之一。合硕机构首席分析师郭毅曾表示：“王四营集齐了地铁、学校、医院和商业，非常适合在CBD、地铁7号线周边工作或者在大望路附近居住十年以上的购房者改善升级。”

　　当然，也有人认为购买王四营不如增加部分预算考虑其他热门区域，或者向外一步考虑豆各庄，其理由主要是王四营区域界面较之其他热门板块有差距，且当前配套相对简单。

　　区域界面待改善 配套持续落地

　　记者由焦化厂地铁站出站，发现周边已被塔吊包围，施工车辆往来不断。地铁站北侧不到500米，便是3宗正在施工的地块和新拍出的04地块，地铁站南侧垡头地区焦化厂剩余地块保障房项目也在建设中。

　　从地铁出站口可以一眼望到中国尊，另一侧则能看到原来的焦化厂，根据规划，此处将建设成为北京东部工业遗址文化园区，北京市保障房中心相关负责人曾透露，该园区未来可媲美甚至超越“798”。

　　不过，当前配套难以匹配地段优势也是事实。交通方面，目前周边道路仍未正式开发，地块北侧有一条位于大柳树排水沟畔的主路。一名现场营销人员告诉记者，未来这里将扩建为双向6车道主路，排水沟也有改造为水岸景观的规划。

　　生活配套方面，记者了解到，01地块附近有一家农贸市场，约一公里范围内有朝悦百惠购物中心等。上述营销人员透露，附近将有一座6万㎡商业项目今年6月份对外开放，排水沟北侧的汽配城将改建为33万㎡的综合商业体，今年6月份可能会启动搬迁。

　　伴随地块开发，周边配套也在逐渐落地。去年12月13日，朝阳区政府与“海淀六小强”之一的北京市十一学校举行合作办学签约仪式，双方将在王四营打造一所九年一贯制公办学校和一所科学特色的全日制公办高中校。其中九年一贯制学校择址地块附近，与朝阳壹号仅一路之隔。此外，根据规划，中绿东岳府项目将配建一所幼儿园。

　　对于之前传言的三甲医院落地于此的消息，记者在地铁站通往01地块的路上注意到首都医科大学附属北京中医医院(垡头)新院区的围挡，但现场并未施工。

　　据了解，该地块原定将用于首都医科大学附属北京中医医院新址建设。记者查询资料发现，去年8月份垡头街道在人民网领导留言板中回复网友提问称：“该反映区域原为首都医科大学附属北京中医医院新址建设用地，后因地块土地客观条件等原因中止建设，该地块未来使用、规划尚未明确，垡头街道目前也尚未收到上级单位对该地块的最新规划建设指示。”

　　现场销售人员透露，未来该医院新院址可能会在垡头或豆各庄之间二选一。而保利·锦上项目内西南侧将根据规划建成养老设施与社区卫生服务中心。

　　瞄准改善市场 货比三家哪一盘更“香”

　　王四营集中上新，几个新盘均瞄准改善市场，配套差距不大，均价相同，自然会被购房人货比三家，谁能在这场PK中多几分胜算，关键还是看产品。

　　共享区域环境的前提下，社区内环境的差别会给购房人带来不同感受。直观来看，朝阳壹号项目规模最大，“这是我们的一个优势，我们有足够的空间实现想要的场景。”一位项目营销人员提到。

　　根据公开信息，朝阳壹号将采用“大开放，小封闭”的规划原则，打造一轴一路两环的围合式布局，园林设计则将全区景观分为6个主题活动空间，供业主休息娱乐。

　　另外两个项目园林也各有特色，保利·锦上将无锡寄畅园明式山水之意融于现代生活，打造宁静朴雅的明式园林;中绿东岳府则在社区内打造约2.2万㎡主题公园，以绿色低碳为特色，区分6个功能区。

　　瞄准改善市场，三家产品都以三居、四居为主，其中保利·锦上以114㎡三居、132㎡四居、155㎡四居为主，中绿东岳府主打建面约122㎡、142㎡、182㎡三居、四居，朝阳壹号面积段则集中在110-170㎡。

　　据了解，保利·锦上得房率略高于前两家，约为74%-78%;中绿东岳府次之。不过，朝阳壹号2.95米的层高优势更为明显。

　　户型设计方面，记者参观了三个项目的部分样板间，保利·锦上建面约114㎡三居全明设计、边户270°转角飘窗等设计可圈可点;中绿东岳府则将阳台设计作为宣传亮点。

　　“高标准”下的新体验 购房者是否买单

　　去年北京新入市项目中，“高标准”成为居住体验升级的新热点，中绿东岳府与朝阳壹号都将按照高标准商品住宅建设方案实施建设。

　　此前公布的方案显示，中绿东岳府将全部建设超低能耗建筑。根据宣传资料，项目将通过高效外保温系统、无热桥设计、优良的气密性、被动式建筑门窗、高效热回收新风系统等五大核心技术，打造恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒洁的居住空间，提升居住的健康度和舒适感。

　　从低碳节能角度来看，超低能耗建筑能够实现更好的环境效益，不过，受到墙体厚度影响，其得房率可能会稍低。

　　同时，超低能耗建筑为了实现更好的保温性，窗墙比相对较小。而这一点恰恰是保利·锦上的优势之一，据销售人员介绍，保利·锦上窗墙比能够达到0.41-0.45，在三个项目中更具优势。

　　同样实施高标准商品住宅建设方案的朝阳壹号将全面按照三星绿色建筑标准建设，健康建筑面积达到总面积的100 %。而在实际探访中，营销人员着重介绍了项目窗户保温降噪、地面施工工艺、智慧社区等优势。

　　可以说，上述三个项目的落地，给区域居住市场带来了更多样的选择。在3个楼盘加紧建设与销售的同时，第四盘上新已经指日可待，探盘过程中记者了解到，几个项目周边仍有住宅用地规划。

　　此外，今年1月份，同样位于朝阳区东南四环-五环之间，与王四营相距不足5公里的十八里店地块规划图已经公示，该地块此前由“金隅+昆泰”联合体竞得，销售指导价为7.5万元/平方米。与上述地块相邻的2宗地块此前被延期出让，今年会否重新挂牌仍未可知。若这些地块全部转化入市，将为周边置业者增加多个新选项，与王四营项目形成竞争。新盘入市之前哪家能够抢收一波，新项目将如何创新以吸引购房者，区域界面改变之后王四营住宅市场又将迎来怎样的变化，仍然值得期待。