超过前3年同期水平 下半年市场分化竞争压力大——济南前7个月新房卖出了4.9万套

济南新建商品住宅成交量大幅回升，楼市逐渐活跃。新时报记者于立潮 摄

　　从“7·24”房地产工作座谈会到“8·20”重点房地产企业座谈会，一个月内连续召开两次会议，传达了房地产市场稳定的信号。济南房地产市场恢复如何?8月25日下午，据济南市房地产业协会披露，今年以来济南楼市止跌回暖，市场呈现“四稳”，前7个月新建商品住宅销售4.9万套，研判未来市场继续稳定，价格略有涨幅。

　　成交回暖

　　商品住宅日均成交量“300套+”

　　根据济南市房地产业协会发布的数据，济南1—7月新建商品住宅销售4.9万套，面积615.33万平方米，同比增长4.24%，均价为每平方米12812.3元，同比下降4.20%;二手住宅交易2.24万套，成交面积209.01万平方米，同比下降1.09%，均价为每平方米10436.3元，同比增长5.82%。

　　“当前市场处于止跌回暖恢复期，基本保持平稳健康发展状态。”市房地产业协会秘书长李刚分析，今年上半年住宅价格指数环比小幅波动，同比涨幅波动下行。整体来看，随着国内疫情得到有效控制，前期积压的大量交易需求得到释放，新项目陆续上市，成交量大幅回升，楼市逐渐活跃。以商品住宅网签来看，3月份以来日均成交量保持在300套以上，已超过了2017—2019年平均日成交200套左右水平。

　　对于下一步房地产市场走势，李刚认为，济南市商品住宅市场将继续保持较好的市场成交规模，短期内出现价格大幅波动可能性较小。从供应来看，随着项目集中入市及复工复产政策的实施落地，新建商品住宅供应规模较去年同期将有一定幅度的增加。部分区域住宅库存量仍然较大。库存量较大的区域，为保持成交规模，开发企业仍将以“低价促销”为主;从需求来看，新建商品住宅成交量较去年呈现小幅上涨态势。从住宅成交均价来看，新建商品住宅的价格基本保持平稳。

　　业内观点

　　济南房地产市场表现为“四稳”

　　对于今年以来的市场走势，山东财经大学房地产发展研究中心孙大海博士认为，上半年虽然经历了严峻的疫情挑战，但是在复工复产政策的鼓励下，济南房地产市场表现为“四稳”——规模稳、价格稳、结构稳、存量稳。

　　“乐观估计，若保持当前市场去化及价格水平，全年成交量仍有望达到2019年市场规模。”孙大海说，在开发企业积极销售策略的推动下，市场需求大量释放，带动二季度市场规模达到高位。另一方面，前7个月，济南新建商品住宅价格开始回升企稳。去年四季度的“价格战”令市场均价跌破13000元/平方米，目前主城区市场成交均价为13379元/平方米。

　　从今后市场价格走势来看，今年新建商品住宅的价格会呈现整体平稳略微上涨的态势，部分库存压力大的区域会出现小幅走低的趋势。但由于目前存量较大的区域中，高价地入市的项目比例较大，因此价格下行的幅度和空间有限，出现市场价格整体持续下行的可能性不大。

　　孙大海说，分化可能是济南房地产市场下半年的主基调，主要体现在区域成交和存量的分化、区域内不同板块的去化周期分化、企业格局分化、项目竞争分化等方面。

　　政策平稳

　　成立监测中心加强市场数据分析

　　迄今为止，济南自2016年9月底开始的本轮楼市调控快满4年。孙大海认为，实施调控以来，市场自我调节作用也开始显现，销售价格企稳，市场实现了平稳回调，政策效果较为显著。

　　为贯彻落实“7·24”房地产工作座谈会等会议精神，保持房地产市场平稳健康发展，下一步济南将从多个方面发力稳定市场。继续落实“一城一策”备案要求，保持调控政策的连续性、稳定性，实现稳地价稳房价稳预期，防止出现大起大落。

　　据了解，济南将成立房产监测中心，对新房、二手房进行监测评价，实时掌握市场存量，密切监测市场变化，分区域精准监测项目。此外，还将研究探索土地出让机制，逐步解决部分区域地价过高问题;加强房地产市场专题研究，继续做好政策储备。

　　值得一提的是，市房地产业协会还通过对市场监测、调研发现，以绿色建筑、健康建筑、超低能耗建筑等为代表的高品质建筑的销售受疫情影响较小，价格坚挺，研判济南会加大对这类高品质建筑政策支持力度，给予高品质建筑项目可申请预售提前、资金奖励、容积率奖励、配套费减免等政策措施。