山钢地产“退房”首次挂牌搁浅 省属国企“瘦身”同时做“加法”

山钢锦悦华府已封顶 新时报记者罗晓飞 摄

　　该来的这一天终究来了。

　　12月4日17时，山东钢铁集团房地产有限公司转让63.8452%国有股权、山东莱钢建设有限公司转让36.1548%国有股权挂牌截止，底价合计约20.7亿元。在挂牌期内无意向受让方报名，因而首次挂牌搁浅。

　　接近山钢地产的人士称，此前已有多家企业接触过，其中包括一家国有房企。首轮挂牌无报名的话，参照重汽地产降价成交。

　　从混改招商到转让 国有股权的一年间

　　从混改招商挂牌到全部股权首次挂牌结果出炉，山钢地产退房正好走了一年。

　　山钢地产属于山东钢铁集团公司子公司，注册地在青岛，下设济南分公司、上海分公司、黄岛分公司等27个分、子公司，正在开发项目19个，开发面积280多万平方米。

　　山钢地产确定的思路是引进合作伙伴混改。2019年12月23日，山钢地产混改项目挂牌招商，拟通过增资扩股或股权转让方式引入战略投资者进行合作，股权结构可协商确定。项目征集到意向合作方后，转为正式挂牌项目交易。

　　以此为指导思路，在今年上半年，山钢地产官网发布的集团有关领导调研信息中透露的仍是“抓混改”。直至今年9月30日，山东钢铁集团有限公司在山东产权交易中心预披露转让其持有的63.8452%国有股权，并称本次转让涉及标的企业100%股权转让。

　　就在预披露公告后，10月12日举行的山钢地产一届五次职代会上，审议了《山东钢铁集团房地产有限公司改制方案(草案)》、审议并通过了《山东钢铁集团房地产有限公司职工安置方案(草案)》，称“山钢地产改制符合国家及山东省政策法规要求，符合行业发展趋势……改制能够促进企业健康、可持续发展”。可见，山钢地产从国有房企改制坚定不移，并且已有进展。截至今年4月30日，山钢地产职工合计909人。另有退休人员合计46人。

　　11月9日，山钢地产混改转为正式挂牌项目，而且这次是转让全部股权，公告显示资产总额160亿元。不过，首次挂牌在12月4日截止后，尚无受让人报名。有消息称，此前已有多家房企接触了山钢地产，不乏国内知名房企和央企地产，意外的是首轮挂牌无果。参照重汽地产转让经历了多次挂牌，最后一次降价3亿元成交，山钢地产会否降低身价，要等到再次挂牌才会揭晓。

　　山钢地产在济南的7个项目冷热不均

　　据梳理，山钢地产在省内济南、青岛市场开发项目最多，其中在济南有7个项目，分别是：锦绣华府、锦悦华府、锦程园、鸿悦华府、现代逸城、山钢新天地、南北康安置房项目。此外，还持有保利文昌置业40%股份、世茂悦盈置业40%股份、济南中锦置业40%股份。

　　在7个项目中，三孔桥街的锦绣华府销售最好。今年11月底，新时报记者走访该项目，其于2018年8月首开，目前仅剩余少量尾房，靠近三孔桥街一侧房源的单价在19500元到20000元左右，靠近铁路一侧的房源有的甚至低于18000元，其北园大街南侧的商业项目锦绣里在售。

　　值得说道的是唐冶片区的锦悦华府项目。在2017年8月的唐冶土拍中，山钢地产拿地拿在了高点，该地块成交楼面价超过 12000 元/平方米，溢价率141%。根据当年4月出台的济南“史上最严楼市调控”，居住用地出让溢价率达到100%以上(含)，项目主体结构完工后方可申请办理商品房预售许可。今年12月1日，新时报记者在锦悦华府项目看到，地块上9栋楼已全部封顶，但尚未查询到预售许可证信息，意味着该项目仍未获准销售。该项目临近地铁2号线彭家庄站，北侧即是2号线高架段。据工地上的人称，项目上的人就在工地办公，时不时有人过来询问预期售价，好的话明年入市。

　　和锦悦华府一样，锦程园项目同样未售，鸿悦华府则在售。位于CBD西区的现代逸城三期刚刚交付，泛CBD区域的山钢新天地早已处于尾盘。

　　南北康安置房项目是山钢地产最近一次在济拿地，包括两个地块，于2019年12月和万科、市中控股合伙获取。前不久新时报记者探访该组团，A1地块已开工，B7-1地块尚无进展。根据挂牌条件，两个地块地上住宅全部房源由市中区政府指定单位回购，回购价格为16300元/平方米，5年后若安置房源有剩余，经市中区政府批准，可对外销售。这就保证了项目有利润可赚。

　　省属国企做“减法” 退房做“加法”重组

　　时间来到2020年末，回顾今年省属国企退房高潮迭起，山钢地产转让股权只是其中一朵浪花。更应看到，这些省属国企在退房后，心无旁骛攻主业，取得了不俗的业绩。

　　省属国企退房，首先当提重汽地产成功转让。今年4月，碧桂园48亿元收购重汽地产。当房地产成为过去后，中国重汽专注主业，精耕全系列商用车。9月，新一代“黄河”重卡掀开新篇章;11月，山东重工通过官方微信公众号发布消息称，其对黑豹汽车进行全面战略重组，而中国重汽承载本次战略重组的主体任务。连续组合动作下来，轻装上阵的中国重汽交出了漂亮的答卷，退出房地产显然是正确的战略抉择。

　　继重汽地产之后，兖矿集团转让全资子公司中垠地产40%国有股权也有了着落。这次中垠地产40%国有股权及234885万元债权，挂牌底价31.3931亿元。从企查查网站了解到，中垠地产目前由兖矿集团持股60%，深圳奥园实业持股40%，接盘方身份浮出水面。在中垠地产转让部分股权的同时，山东能源与兖矿集团联合重组。在8月揭晓的《财富》世界500强榜单中，原山东能源集团、原兖矿集团入围前300名，而整合后的新山东能源集团则可以跻身前100强。

　　还应该提到的是“退房劳模”山东高速和山东黄金。前者一直“卖卖卖”，近6年时间里山东高速集团及旗下山东高速股份公司转让20多宗涉房资产;后者刚刚拟以3.02亿底价转让山东黄金城地产发展有限公司20%股权及2.40亿债权。而持续退房的山东高速，在今年7月与齐鲁交通集团联合重组，新山东高速集团资产总额达到9452亿元，在双方完成重组后注册资本为459亿元。

　　山东作为国企国资大省，国企高质量发展是经济高质量发展的必然要求和关键支撑。山东省国资委主任张斌曾表示，山东已对28户省属企业主业作了规划，同时制定了非主业清理退出三年行动计划。据介绍，列入山东三年非主业退出计划的企业388户，其中包括110户房地产企业。

　　除了上述省属国企大户，山东国企中还有山东交工、山东国惠等一批国有企业相继退房。“对于符合山东八大发展战略、十强产业等的要做强做大，亏损的、落后的、偏离主业的即使赚钱也要退出。”张斌这句话为省属国企退房“瘦身”做了最好的注脚。 (新时报记者罗晓飞)