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济南办理房产证流程全攻略:离婚后房产如何处理?

2014-06-09 12:55:13 来源: 齐鲁晚报 作者: 责任编辑:曹乐平

摘 要: “我买的房子咋没法办过户”“我的房产证咋这么麻烦”……近日,一些市民反映办证难的问题。是真难还是有其他原因?济南市住房保障管理局解释称,许多“办证难”实际是由于手续不全或不合法规带来的“假难”。

   “我买的房子咋没法办过户”“我的房产证咋这么麻烦”……近日,一些市民反映办证难的问题。是真难还是有其他原因?济南市住房保障管理局解释称,许多“办证难”实际是由于手续不全或不合法规带来的“假难”。

  问题一:

  离婚后房子再售

  光有离婚协议没办析产不能独自出售

  “同样是买离婚后归一方的房子,为何有的可以直接过户,有的却要叫上前夫(妻)才能办呢?”省城市民张先生有些疑惑。

  为了孩子上学,张先生看中了市中区一套学区房,并与房主王女士达成交易意向。查看房产证时张先生发现房主却是李先生。王女士说,李某是她前夫,两人于2010年协议离婚。协议约定,这套房产归王女士所有。王女士还向张先生出示了离婚协议书。

  “这下我觉得没问题了。”张先生说,但两人一起到房产交易大厅办网签时却被告知,王女士要先和前夫李先生共同办理房屋的离婚协议转移登记,换发新证后才可与张先生办理买卖手续。而王女士担心前夫不来,心里没底,因此这事可能还得费一番功夫。

  但在办理业务时张先生发现,隔壁窗口办理房产过户手续的钱女士和他情形相似,卖方拿着法院关于离婚的民事调解书就直接与买方办理了网签手续,并未专门办理房产的离婚析产手续。

  “都是离婚后卖房子,为啥我要费这么大的劲?”张先生很不理解。

  对此,济南市住房保障管理局房屋产权登记中心有关负责人说,看似一样却有“本质区别”。《物权法》第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

  王女士的离婚协议虽约定房产归王女士所有,但由于其未办理相关登记,房屋登记簿中记载的房屋权利人仍是其前夫李先生,王女士应按照规定先办理登记,才可以出售。

  而钱女士购买的房产卖方也是离婚,但有人民法院生效法律文件。《物权法》第二十八条规定:因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或人民政府的征收决定等生效时发生效力。该条规定与第九条规定中的“但法律另有规定的除外”相呼应。“离婚协议不能代替房产过户。”该负责人说。

  问题二:

  自我代理

  “滥用代理权”无法办证

  近日,省城市民刘先生反映,2012年,他与卖方柳女士达成购房协议,由于柳女士的房产证还有半年就满五年,为了达到房产证满五年免缴营业税的条件,他们决定半年后过户。双方还办理了委托公证,卖方柳女士委托买方刘先生全权负责房屋出售事宜,其中包括签订网签协议、办理完税、房屋登记等,办完了公证后,刘先生便把全部购房款交给了柳女士。

  半年后,房产登记满五年,刘先生持委托公证到房产交易大厅办理房产过户手续,网签时被告知,他既是买方,又是卖方的委托人,不符合相关规定。

  这是为什么呢?济南市住房保障管理局房屋产权登记中心有关负责人说,签订合同属于双方法律行为,当事人都追求自身利益的最大化,而自己代理或双方代理订立的合同,是代理人的单方行为,很难避免发生代理人为自己利益而牺牲被代理人利益,或损害一方或双方利益的情况。这种代理行为,明显滥用代理权,有违代理的本质特征和诚实信用原则,应该被禁止。

  问题三:

  房改房出售

  共同参加房改,其中一方无法单独卖房子

“房产证上是我自己的名字,老伴已经去世了,卖房时自己咋还卖不了,为何

原标题:济南办理房产证流程全攻略:离婚后房产如何处理?
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值班主任:曹乐平
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