亚圣园小区业主：小区公用房 咋就被卖了？

    济南日报7月4日讯(记者 马国军)“大量销售小区车库，欲购从速”，类似广告在我市街头已不少见。记者今天走访了解到，借《物权法》尚未正式实施之前的有限时间，不少小区开发商等单位和个人正在抵押、交换、买卖小区公共用房及配套设施，这引起了不少侵权纠纷，有的业主已经和相关责任方对簿公堂。
    亚圣园小区的几位业主代表，一个多月以来一直忙着和有关部门和小区开发商打官司。原来，小区开发商采取一些方式获得了社区南二楼房屋所有权证书，随后又将该房屋卖与第三人，双方还签订了商品房买卖合同。但在市规划局下发的亚圣园小区规划设计及相关文件中，均将南二楼的规划用途限定为配套公建，用于卫生站、居委会、老年活动室等。小区业主们认为，该楼性质和用途只能是物业管理用房，如今合法权益已受到侵害，遂将小区开发商和有关责任部门起诉至法院。
    记者咨询有关部门了解到，按照国家《物业管理条例》有关规定，物业管理用房的所有权依法属于业主，未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。《济南市物业管理办法》也规定，物业管理用房、停车场(库)、自行车棚等物业管理服务设施属全体业主所有，任何单位和个人不得擅自占用或改作他用，不得抵押、交换、买卖。
    据了解，类似纠纷在不少社区存在。市人大代表付强律师提出，对我市已建成商品房住宅小区的公共用房及配套设施，应尽快展开权属调查，防止侵权纠纷的发生。据市房管部门人士介绍，目前，我市住宅小区内公共用房及配套设施确实存在着产权不明、界定不清的现象。究其原因，一是开发商在申报项目立项、小区规划时，没有明确公共用房在小区内的坐落位置和具体房号，小区规划或单独楼座的规划许可证上也没有公共用房标示。房管部门依据开发商提供的楼座土地、规划、竣工验收等确权资料给予确权发证，很难从整体上掌握整个小区的规划状况；二是开发商与业主签订购房合同时，多数没有公共用房和配套设施产权归属约定，业主维权难以找到相应依据。
    付强律师建议，为杜绝开发企业出售物业管理用房和属于业主共有的设施设备，应当从源头上采取相应的措施予以规范。有关人士还建议，新建小区前期规划时就应明确属于全体业主共有的物业管理用房和配套设施。开发建设单位申请办理房屋所有权初始登记时，也应先行提交公用房产的位置、面积、房号等详细资料。有关部门在办理初始登记时，可注明物业管理用房房号并限制私自转移。此外，可督促开发企业和业主按有关规定签订购房合同，并明确公共配套建筑的产权归属。