能无限期持续，一旦楼市平稳，限购取消，市场势必会有反弹和井喷。其次，大城市被限购了，投资投机需求迅速向未限购的城郊卫星城镇和中小城市转移。远郊城镇和中小城市自住需求有限，一旦将来投资投机需求撤走，房价泡沫危害将会更加持久、惨重。最后，限购令实行后，市场的普遍反应是成交急剧下降，中介下岗歇业、价格却依然坚挺观望。其原因是限购令只能暂时冻结部分需求，但并不能触动和扩大存量房的供给。最后的成效还要看都有既得利益的政府特别是地方政府和开发商，谁能扛过谁，其代价是民众的自住需求被误伤、经济的不确定性和城市化进程受阻。国民经济健康发展真正需要的楼市其实是相反的情况，即房地产市场价格下跌、成交上升、购销两旺，这样既可有效消化房价泡沫，又可促进经济成长和城市化发展。限购令达不到需要的效果，主要还是药方开错了。

　　前面我们说了，抑制住房的投资投机需求，方向是对的。但要药到病除，关键是要对症下药。所有投资投机无非全都冲着一个目的，就是盈利赚钱。因此，只要使囤房投资投机和抢占社会有限资源、超前消费的大宅豪宅无钱可赚、负担上升，投资投机需求自然不攻自破。其实这也是成功地实现了城市化转型、避免了中等收入陷阱的日本、韩国等人口资源秉赋和我们相同的一些国家采取的共同办法。结果，他们在大量农村人口移居城市的转型阶段既迅速稳妥的实现了移居人口的安居，又有效控制了城市化加速期的房价上升，值得我们认真借鉴。其中许多成功而又成熟的做法经验，我将专文去介绍。

　　因此，说限购令是常规手段用尽后没有办法的办法，其实真是大谬不然。我们这些年来楼市调控之所以始终不见效，主要还是因为自己三心二意，调调放放，反反复复。在房价10年上升10倍(须知股市10年只涨了0.5倍)的巨大赚钱效应下，各路资金蜂拥而至。我们的调控又总是隔靴搔痒、步调不一。最后实在控制不住局面，就干脆来个蛮不讲理的“限购令”。其实借鉴别人的经验、结合中国的情况，取消限购令，又能使投资投机需求无缝可钻、知难而退的经济手段很多，这里关键是要有正确的机制设计。

　　首先，第一条就是要取缔中国特色的阴阳合同。现在阴阳合同在全国满天飞，连国家统计局二手房统计都无从着手，因为网签数据也不可靠。阴阳合同盛行是对法治的嘲弄，而且使投资房产获利惊人、纳税极少。取缔阴阳合同的办法其实很简单，根本不用各地政府费力费时调整各种难免争议的住宅指导价，只要要求所有二手房合同必须在交易大厅公示三天，任何买家都可用比公示的合同出价高一点成交，任何一个卖家就再也不敢签假合同了。有效实施了这一条，投资投机成本就大幅上升，投资需求必降。其它情况不变，财政增收，房价下跌，于国于民有百利无一弊。

　　其次是大幅降低房屋交易税和首套房房贷利息。房屋交易税极易转嫁，所以有的国家干脆不向卖方征收。降低交易税有利楼市活跃，方便居民换房，并不刺激投资，有利于购房者。购买首套自住房者是应当被大力鼓励的对象，他们安居乐业，于家于国都有利。现在银行纷纷借机取消首套房利息优惠、提高房贷首付，这种调控完全是搞错了方向。首套自住房购买者，无论有否户籍，只要有工作，就应当享受税收和利息优惠。自住房需求旺盛，可以加速实现城市化转型，又是推动建筑业乃至几十个相关产业繁荣兴旺的大好事，值得政策大力鼓励倾斜。

其三是征收累进的房产交易所得税。这是各国成功经验的套数，而且屡试不爽。因各个房子的来源和购买成本不同，赚的钱多少相差甚远，因此很难向买房方转嫁。所得税收一重，靠炒房囤房赚钱的人就傻眼了。中国已经有20%的房产交易比例所得税，过去偷懒，改按交易额1%征收，还给各种减免便利，只要一严格征收，效果自不相同。累进税一时来不及修改，可恢复原个人住宅暂停征收的土地增值税，其中规定获利200%以上，税率即达60%。只要对持有多套房的人拿出这个法宝，不等实行，只要放出风去，不用说那些囤了几十套房的贪官或富豪，就是一般投资买房的人，谁也坐不住了，市场上拥有多套房子的人必然排队去卖。累进所得税和限购不同，既压需求，又促供给，房价自然会下跌，而需要购买自住房的人正好低价买入。这样和限购令相反，政策尚未实行，我们就会迎来房价下跌、成交火