专家称房贷提前还款不一定划算 2014最新房贷计算器教你各种贷款利息计算方法
摘 要：自发布房贷新政已有一个多月来，使得此前大部分被政策“禁锢”的二次置业需求得到释放，不少人有了提前还贷的打算。记者了解到，还清首套房贷就能首付三成买第二套，还可能享受到利率优惠，我市部分银行提前还贷已经开始“打涌堂”。那么，房贷新政下，到底该提前还贷还是理财?也是市民关心的话题，为此，记者采访了业内专家，为市民支招解答。
人选择提前还贷并不一定利于资金有效利用的。
"贷款人申请提前还贷，不能只看贷款余额和利率的变化，最重要是看提前还贷是否让资金的收益实现了最大化。"沪上某股份制银行个贷部人士表示。
上述人士认为，处于还款初期的贷款人提前还贷比较划算，因为还款利息支出通常集中在还款初期。如果已还款到中期(如20年期限已经还11年)，等于已偿还了大部分的利息，提前还款的意义不大。而采用等额本金还贷的贷款者，当还款期超过1/3时，提前偿还贷款能节省的利息也不多。
另外，对于办理房贷时，已经享受到折扣利率，特别是7折利率的购房者而言，也没必要急着提前还贷，一是今后还可能继续降息，到时再打7折会很优惠;二是不少金融界人士都认为，以后房贷利率方面很少再会出现如此大的优惠。
相关提醒
提前还贷注意事项
1、允许提前还贷时间不同
大部分银行都要求至少还款一年后才可以申请提前还贷，但也有个别银行表示随时可以申请提前还贷。在国有行里，中行、建行需要还贷一年后才可以申请提前还贷，工行需半年才可以提前还贷。此外，招行、交行等银行都需要一年后才能申请提前还贷，华夏银行则表示可以随时申请还贷。
2、调整利息周期不同
一般房贷期限都在10年以上，在这个周期里，央行调整利息是难免的，而各家银行根据调整利息的时间也不一致。工行、农行、建行等中资银行大都一般是每年1月1日开始按照最近的央行基准利率调整为新的还款利息。
外资银行一般会选择在当月或当季度调整。花旗银行是在下一个季度初按照新利率执行，而汇丰银行当日便开始按新利率执行。
对于房贷族来说，哪种调息方式更划算?专家表示，如果处在降息通道中，显然是越快调整越划算;若在加息周期周，则是越晚调整越划算。
3、"还完房贷"后别忘记撤销抵押登记
银行人士提醒，无论是在合同期内还完贷款的，还是提前还款的，市民在还贷完成之后都不要忘记办理撤销抵押登记。
根据产权证在谁手里情况不同，还完贷款后领回产权证的程序也分好几种，一种最简单的情况就是产权证正本已经抵押在银行了。如果是这种情况，购房者还完了贷款，或者是提前还完贷款后就会领到一个还款凭证，银行还会把产权证正本、买卖合同正本一并还给购房者。这样购房者就可以拿回完全属于自己的产权证，和银行没有什么关系了。
但由于各个银行不同分行的操作规定不统一，有些分行只需做一个抵押登记，购房者可以自己持有带有抵押登记标志的房产证。就是贷款未还清前，提前拿到房产证，房产证上其他项中会注明房屋现状。如果是这种情况，购房者在还完贷款之后，除了重复上面的步骤外，还要进行一个撤销抵押登记的程序。购房者和银行办完结算手续后，一起去房管局撤销抵押登记，即在房产证他项栏目中盖上注销的章即可。
案例解析(1)
提前还款+降息月供能打八五折
陈先生在3年前办理了一笔50万元为期20年的按揭贷款。选择等额本息还款方式的他，如今每月需支出近3900元还款。近期陈先生想提前还掉部分贷款，让每月月供减少些。陈先生介绍，在他办理贷款的银行，提前还款的金额只要是万元整数倍即可。
此次他打算一起性还款5万元。银行工作人员表示，今年的两次降息将显现在明年年初的还贷过程中。也就是说，陈先生的月供在明年2月开始就将会有所降低，如果加上提前还款，力度则会更大些。工作人员帮陈先生计算后得出，只要在年内完成这笔提前还款，下月起还款额将降至约3430元。如果到明年执行下调后的贷款利率，月供更将降至约
