取消商品房预售制 代表委员的呼声应有回响

2022-03-11 09:12:25

来源: 成都商报

作者:熊志

责任编辑:韩苗苗

  “取消商品房预售制”代表委员的呼声应有回响

  不管是从防范房地产行业的金融风险,还是保障购房者权益来看,从商品房预售制逐渐过渡到现房销售模式,是大势所趋。

  在去年多家房企出现债务危机的背景下,今年全国两会期间,多位人大代表和政协委员再次提起对“取消商品房预售制”“实行现房销售”的讨论。

  商品房预售制度,也被叫做卖期房、卖楼花。据媒体报道,这一制度最早出现于中国香港。1994年,中国内地出台了《城市房地产管理法》,在总结各地经验基础上,建立了预售许可制度。最初是为解决房地产开发企业资金不足、商品房供不应求的问题。

  不过,随着房地产行业的高速发展,商品房预售之后,开发商因为资金链断裂而无法按时交付的烂尾现象越来越多,给购房者造成了严重的利益损害。所以,近几年来,取消预售的声音越来越强烈,不少地方还曾有过现房销售的试点。

  对于购房者而言,现房销售的确是一种更安全的模式,既避免了烂尾风险,还能扭转开发商的强势地位——现房销售下,购房者如果觉得房屋质量有问题,可以直接选择不买,而不必像预售制那样,交了钱就几乎没有退货的余地,只能选择事后补救维权。

  当然,取消预售会不会造成一些连锁反应?答案是肯定的。

  当初之所以推行预售制,正是为了解决房地产企业的融资难题。因为如果实行现房销售,开发商需要沉淀大量的资金,前面要拿地,后面要盖楼,很难支持大规模开发,难以保证商品房的及时供应。

  预售制等于拿消费者和银行的钱,提前给开发商盖楼。资金周转起来后,商品房的供应速度才能够迅速跟上。在这个意义上,预售制对于早期商品房制度的建立的确起到了重要作用。

  所以,要突然取消预售,自然不太现实。一旦全面实行现房销售,很多现金流不足的中小房企可能就活不下去了;开发商需要持有大量现金,资金成本上涨,也会推动房价上涨。也正因如此,近几年取消预售制呼声不断,试点也很多,但一直没有实质性的全面推进。

  但这并不意味着,商品房预售制应该当做一个遗留问题,一直保留下去。很多家庭投入全部身家买房,结果开发商爆雷,类似烂尾风险无疑严重影响了社会稳定。另外,开发商的预售宣传和实际交付“货不对板”,也是当下市场纠纷的一个重要焦点。

  现在的房地产市场,正在从增量市场向存量市场过渡,新房需求在减弱,甚至一些城市出现了去化困难的局面。在此前提下,通过预售制来保障供应量,必要性其实没有那么充足了,现房销售的改革,已经具备了一定的条件。

  考虑到兹事体大,我们即便不能一下子突然取消预售,在预售监管机制上,也应该学习一些优秀经验,或者采取分步走的形式,逐渐过渡到现房销售。比如全国人大代表、江西省住房和城乡建设厅厅长卢天锡就建议,调整购房款付款方式,改变当前由购房人“一次性全额”付款(含按揭贷款)并由监管部门按进度拨付预售资金的模式,变为购房人按工程进度分期付款的模式,即在工程投资额或工程形象进度达到一定标准后,由购房人缴纳规定比例的首付款,剩余款项按预售合同约定的工程进度分期支付,项目达到竣工交付条件后支付尾款,其中一定额度转入由政府监管的质量保修金专户。申请银行贷款的,后续按揭款根据预售合同约定的工程进度逐步发放贷款。这样既保障了开发商的资金需求,减少挪用的风险,还能够最大程度减少购房者的损失。

  现实中,一些开发商在地基都还没有打的前提下,就开始预售卖房了。所以从一次性全额付款,到按照工期和进度分期付款,既能减少烂尾风险,还可以由此慢慢过渡到现房销售。

  不管是从防范房地产行业的金融风险,还是保障购房者权益来看,从商品房预售制逐渐过渡到现房销售模式,将成为趋势。即便眼下无法一步改到位,在探索分期付款之余,对于预售资金也应该有更严格的监管,为购房者免除后顾之忧。

  成都商报-红星新闻特约评论员 熊志

原标题:“取消商品房预售制”代表委员的呼声应有回响

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