央行鼓励商业银行存量房贷利率转换

　　刚刚过去的这个周末，中国人民银行货币政策司司长邹澜关于存量房贷利率的表态，以超高的频率在各大网络平台上持续刷屏。随着时间的推移，各方对此关注点已从最初的有利于改善断供、提前还贷现象，延伸至释放更多消费潜力上。

　　邹澜称，今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。但统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少一点，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。

　　对于提前还贷的原因，邹澜认为，与存量房贷利率处在较高水平有关。即尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，所以，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上。

　　在光大银行金融市场部宏观研究员周茂华看来，提前还贷行为有其特殊的宏观经济、市场背景。近年来，市场利率稳步下降导致存量房贷利率与新购房利率出现明显利差;同时，由于金融市场波动导致部分投资者缺乏合意的资产标的;此外，还受近年来居民储蓄整体增长较快等因素影响，可以说是多因素共同推动了提前还贷现象。

　　中国社会科学院金融研究所金融科技研究室主任尹振涛在接受《证券日报》记者采访时也提出，从近两年的房贷利率来看，一个比较明显的特征，就是存量房的贷款利率与新发放的按揭贷款利率之间的剪刀差不断扩大，且差距越来越大。

　　结合贝壳研究院发布的6月份百城房贷利率数据来看，其监测的百城首套主流房贷利率平均为4.0%，二套主流房贷利率平均为4.91%，均与上月基本持平。6月份，首套、二套主流房贷利率较去年同期分别回落42BP(基点)和17BP。

　　对于这一现状，邹澜也给出了后续的政策调整方向：按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

　　尽管这一政策调整方向颇受购房者拥护，但于银行而言，这样的“转换贷”似乎与提前还贷带来的结果高度相似，即会在一定程度上减少其贷款息差，从而对银行收益带来负面影响。

　　以截至2022年末金融机构个人住房贷款余额38.8万亿元这一数据作为依据，据中信证券测算，假定存量房贷按揭调整比例为20%，定价调整幅度50BP，则对商业银行全年净息差和净利润的负向影响约为1.3BP、1.7%;如果假设存量房贷按揭调整比例70%，定价调整幅度80BP，则对商业银行全年净息差和净利润的负向影响约为7.3BP、9.4%。

　　中信证券银行业首席分析师肖斐斐认为，正是因为两种情形对于银行息差和盈利将产生显著差异，因此如果没有官方文件出台强制性要求，则银行基于当前的监管期待，仍然存在较大的自主空间。

　　不过，中国社会科学院经济研究所副所长原磊在接受《证券日报》记者采访时，从帮助居民修复资产负债表的角度给出了相对积极的政策效果预期。在他看来，通过这样的一种“转换贷”的方式，有利于缓解购房居民的利息负担，弱化提前还贷动机，缓解资产负债表修复对消费和投资的冲击。对于银行来说，提前还贷也会带来较大的压力，会造成利息损失。因此，借助这样一种“转换贷”的方式，其实对于购房者与银行来说，是“双赢”局面。

　　对于此次央行给出的“转换贷”这一方式，多位接受记者采访的业内专家也不约而同地提出，居民消费金融支出的下降可部分增加社会消费支出。

　　比如，仍按前述两种假设情形，从居民按揭月供支出端来说，按100万贷款，期限15年，等额本息方式测算，中信证券预测，下调50BP、80BP对应全年月供减少约3000元、4900元。

　　原磊称，按揭还贷支出的下降势必会增加居民手中的可支配收入，进而有利于释放消费潜力。

　　尹振涛也表示，从消费的角度来讲，一个低成本的贷款利息不仅实际降低居民的按揭贷款成本，对于激活经济，扩大消费，扩大内需还会有更大的帮助。

　　肖斐斐预计，下阶段全社会各界的行为和反馈将为后续进一步出台更细节的金融政策和经济政策提供依据。