土拍市场"温差大" 销售百强房企近半数未拿地

2023-12-27 13:42:12 来源:央广网客户端

作者:门庭婷

责任编辑:高原

  央广网北京12月26日消息(记者门庭婷)“房企马甲秀”“打折后流拍”“取消土地价格限价”……穿透2023年土地市场的热门词汇,一幅全国土地市场成交热力图跃然眼前。过去一年,全国土地市场成交面积及金额虽总体呈下降趋势,但不同城市、地段却表现出较大差异,“史诗级摇号”“多次流拍”现象甚至并存。

  冷热不均的土拍市场背后,隐藏的是房企审慎拿地的行为。数据显示:1-11月,新增货值百强门槛值同比下降22%,从今年1月份到11月末,近五成销售百强房企未拿地。伴随市场变化,土拍规则也在动态调整,“取消地价上限”等新规则的作用目前仅在部分热门地块上有所反映。展望2024年,业内机构认为,土地市场的热度还要看楼市表现,只有楼市企稳,才能带动土地市场回温。

  300城住宅用地成交规模下降、均价上涨

  中指研究院统计数据显示,1-11月,全国300城住宅用地供求规模同比降幅均在两成以上,其中推出5.7亿平方米,同比下降21.5%;成交3.4亿平方米,同比下降28.0%,绝对规模为近十年同期最低位。住宅用地出让金21674.44亿元,同比下降21.42%。

  不过,需注意到,1-11月,300城住宅用地成交楼面均价为6407元/平方米,同比上涨8.62%;平均溢价率为5.37%,较去年同期增长2.06个百分点。

  此外,1-11月,全国流拍地块数量共计2961宗,撤牌454宗,流拍撤牌率较去年同期下降6.9个百分点至22.9%。这与供地模式的调整不无关联。

  今年以来,全国多地对集中供地制度进行优化,改为集中公示拟供应清单,一次或多次进行出让的模式。以北京为例,今年北京共发布4个批次拟供应商品住宅清单,每一批次的地块均在指定时间段内分多次出让。业内认为,提前公示拟出让信息以及调整出让节奏,有利于房企更好地掌握及消化地块信息,缓解集中拍地带来的压力,提高房企参拍积极性。此外,加大优质区域优质地块的推出力度,也对流拍撤牌率下降起到了一定作用。

  溢价率也受到优质地块增多的影响。“优质地块推出带动半数城市高溢价地块成交同比增长,未来改善型楼盘供应增加或对新房市场形成一定支撑。”中指数据显示,2023年1-11月,22城高溢价率地块成交规模2538万平方米,同比增长18.7%。

  城市热度不均18城取消土地限价

  分城市来看,土地市场冷热不均的表现较为明显。

  中指在研究中指出,北京、上海、杭州仍是房企拿地重心,多宗地块触顶,杭州、上海地价达上限占比在六成左右;成都、合肥、厦门、广州、宁波等地房企向优质板块侧重,这些地块带动城市整体地块达上限占比超三成。

  具体到每一个城市,“分化严重”“冷热不均”仍是多地土拍总结中的高频词。

  热门地块方面,北京昌平朱辛庄地块线上报价30次、42家竞买主体争夺一宗地块的“史诗级”摇号引起长时间讨论与关注;上海闵行华漕地块现场竞价环节快速触达封顶价,18家竞买主体悉数参与摇号;杭州萧山市北地块受到60家房企争夺,创下杭州土拍单一地块参拍房企个数新高;南京NO.2023G53地块经过59轮竞价触达地价上限,溢价率14.88%。

  相比之下,在房企投资更为谨慎的情况下,不少地块冷清收场。

  今年9月份,有媒体报道称,自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件,内容包含建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。据中指研究院统计,集中供地的22座城市中已有18座取消土地限价。

  上述调整对土地市场交易起到了一定作用,但效果有限,依旧集中于热门地块。例如,杭州拱墅区铁路北站单元GS1104-04地块经过29轮报价成交,成交楼面价25258元/平方米,溢价率38.32%;成都锦江区29亩地块经过超70轮举牌成交,楼面价23500元/平方米,溢价率达43%。

  百强房企近半数至今未拿地稳健房企仍是未来主力

  身为土拍场上的买家,企业表现更受关注。

  克而瑞近期发布的数据显示,1-11月新增货值、总价和建面百强的总额分别为27114亿元、13009亿元和10806万平方米,拿地金额同比下降13%,降幅再度收缩1个百分点。

  此外,1-11月新增货值百强门槛59.5亿元,同比下降22%,其余各梯队门槛同比均下降,但降幅有一定缩窄。克而瑞认为,百强房企“投资已开始筑底”。不过,销售百强拿地销售比保持在0.19低位,“企业投资低迷、谨慎的态度尚未改观”。

  值得关注的是,前十月已有拿地的百强房企中,有半数企业11月未有投资。截至11月末,仍有近五成销售百强房企未拿地。

  从房企类型来看,土地市场依旧呈现出央企国企为主的格局。克而瑞数据显示,1-11月百强房企拿地金额超过100亿的企业中,仅三家民企,其余皆为央企国企。其中,中海地产、绿城中国、建发房产不仅拿地金额较高,且投资金额较2022年同期分别增长25%、17%、36%。

  而据中指统计,截至11月末,22城集中供地累计拿地金额中,央企国企占比50%,较去年全年提升13个百分点。

  不过,12月13日,中央经济工作会议强调“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”,这一信号让市场对于民营企业未来的表现有所期待。

  “土地是房企重要的生产资料,企业须保持一定的拿地规模,才能实现可持续发展。”针对稳健发展的房企,中指认为,精准投资仍是最重要的投资策略,房企拿地仍需“优中选优”,聚焦核心城市核心区域,保障项目去化安全性。

  近期,土地市场迎来周期性供应高峰,据克而瑞监测,12月4日至10日,重点城市成交192宗地,成交总建面1756万平方米,环比增加20%,周度成交持续上行,不过平均溢价率1.8,仍在低位。克而瑞分析认为,未来投资的分化仍将围绕两个维度,一是取消限价后不同的城市、不同的地块热度分化将加剧,二是率先获得融资支撑、销售回稳、现金流更为稳健的房企仍将是拿地主力。

  此外,近段时间北京、上海大力优化楼市政策,中指研究院认为短期北京、上海房地产市场活跃度均有望提升,预计也将进一步稳定价格预期。楼市的变化传导至土地市场,将表现出怎样的态势值得密切关注。

作者:门庭婷

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