化解房地产风险 货币政策积极下好“先手棋”

　　货币政策恰如经济航船的舵手，引领经济向增长、繁荣与稳定的方向航行。从全球视角看，世界百年未有之大变局加速演进，国际金融市场波动加剧，各国央行都在进行货币政策工具创新，我国也不例外。

　　4月30日，中共中央政治局召开会议强调，要持续防范化解重点领域风险。其中，提到“抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展”“要深入实施地方政府债务风险化解方案”等。此前，中央金融委员会办公室、中央金融工作委员会理论学习中心组在《人民日报》刊文，提到“有效防范化解金融风险，促进经济平稳健康发展”“要围绕实施好稳健的货币政策，强化政策协同，支持稳预期、稳增长、稳就业，为经济社会发展营造有利的货币金融环境”。

　　今年的《政府工作报告》也显示，2024年政府工作任务中包括“更好统筹发展和安全，有效防范化解重点领域风险”，其中明确“标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定”。在业界看来，当前我国房地产市场供求关系发生重大变化、地方债务风险防控加强，在化解房地产、地方债务等风险方面，货币政策将持续发挥作用。

　　“在包括以上两个领域在内的重点领域风险防范化解方面，货币政策持续释放‘牢牢守住不发生系统性金融风险的底线’政策信号。这对引导市场预期，控制地方债务风险、房地产风险态势起到了‘先手棋’的作用，有效避免了‘羊群效应’可能引发的市场一致性预期并自我强化，对处置金融风险尤为重要。”东方金诚研究发展部总监冯琳在接受《证券日报》记者采访时说。

　　房地产供需两端同步发力

　　未来政策空间充足

　　去年召开的中央金融工作会议、中央经济工作会议均对化解房地产风险作出重要部署。与上述会议要求一以贯之，货币政策持续从房地产市场供需两端同步发力，在着力稳定房地产市场方面取得了良好效果。

　　易居研究院研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，目前，各地政策强调“落地性”，房地产领域近期的融资协调机制就充分说明这一点，即要积极把资金导入到项目之中。

　　数据显示，截至3月末，商业银行对城市房地产融资协调机制推送的全部第一批“白名单”项目完成审查，其中审批同意项目数量超过2100个，总金额超过5200亿元。

　　与此同时，2月份，央行正式落地今年首次降准，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，降准力度远超过去两年。同时，2月份LPR(贷款市场报价利率)非对称下调，5年期以上LPR由此前的4.2%下调至3.95%，降幅达25个基点，创有史以来最大降幅。

　　冯琳表示，央行于今年2月份实施全面降准，为银行加大对房地产行业信贷投放提供流动性支持。与此同时，通过引导5年期以上LPR报价大幅下调，更大力度支持刚性和改善性住房需求，这能有效降低居民购房成本，也对稳定楼市预期发挥了重要作用。

　　中航证券首席经济学家董忠云对《证券日报》记者表示，央行能够通过调整政策利率来影响市场利率水平，进而影响房地产企业的融资成本，同时也能够通过调整房贷利率来影响楼市销售。

　　严跃进也认为，LPR下调和房贷政策优化均有助于降低资金成本和加快资金利用。

　　此外，中央经济工作会议提出“发挥好货币政策工具总量和结构双重功能”，从结构性货币政策工具看，比如，央行也重启了PSL(抵押补充贷款)投放。中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长朱鹤新4月18日在国新办举行的新闻发布会上介绍，今年以来，综合运用多种政策工具，支持经济回升向好，其中就包括5000亿元PSL额度发放完毕，支持“三大工程”——推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等。

　　再比如，2022年12月份央行创设保交楼贷款支持计划，2023年1月份创设房企纾困专项再贷款、2月份创设租赁住房贷款支持计划，均属于阶段性工具。严跃进表示，央行最近两年设立的结构性货币政策工具，充分体现了其导向和侧重点，其中“租赁住房贷款支持计划”有助于后续存量住房市场的盘活和租赁住房市场的发展。

　　展望未来，冯琳认为，下一步货币政策重点要推动城市房地产融资协调机制全覆盖，加大对房企融资的支持力度，特别是要有效控制优质头部房企信用风险，更重要的是要引导居民房贷利率进一步下行，这是当前扭转楼市预期的关键一招。接下来除了可以继续引导5年期以上LPR报价下调外，还可通过下调首套及二套房贷利率下限、乃至下调公积金贷款利率等方式，对楼市实施定向降息。3月份新发放个人住房贷款利率为3.71%，表明这方面有充足的政策空间。

　　化解地方债务风险

　　有效管理市场流动性水平

　　今年2月23日召开的国务院常务会议提出，按照党中央部署要求，经过各方面协同努力，地方债务风险得到整体缓解，为做好下一阶段工作打下了坚实基础。在业界看来，防范化解地方债务风险工作持续取得进展，与货币政策的发力也息息相关。

　　董忠云表示，一方面，通过灵活运用公开市场操作等工具，央行能够有效管理市场流动性水平，从而为地方债务风险化解提供稳定、适宜的金融环境，避免流动性紧张导致的偿债压力提升。另一方面，通过强化宏观审慎监管，央行等监管机构能够促进金融资源的合理分配，有效遏制债务风险的进一步累积。同时，监管层通过清晰的政策导向和积极的市场沟通，也能够稳定市场预期，进而对化解相关风险起到积极作用。

　　从货币政策角度看，中国人民银行行长潘功胜此前在2023金融街论坛年会上提到，“今年以来，金融部门已会同有关部门采取多项措施，积极支持地方政府稳妥化解债务风险”，其中包括“金融管理部门出台相关政策，引导金融机构按照市场化、法治化原则，与融资平台平等协商，通过展期、借新还旧、置换等方式，分类施策化解存量债务风险、严控增量债务，并建立常态化的融资平台金融债务监测机制。必要时，中国人民银行还将对债务负担相对较重地区提供应急流动性贷款支持”。

　　展望后续，受访专家认为，货币政策将持续在防范化解地方债务风险方面发挥作用。董忠云建议，要进一步深化利率市场化改革，使市场机制在资源配置中起决定性作用，提高金融资源配置效率，推动市场对地方政府的融资成本合理定价，促使地方政府加强财务自律。同时，进一步加强货币政策与财政政策、监管政策间的协作，形成统一的政策执行框架，共同推进地方债务的透明化管理，从而支撑经济结构优化与高质量发展。

　　冯琳认为，在地方债务风险化解方面，今年的重点是扎实推进银行等金融机构通过债务置换、展期降息等方式，积极参与地方城投平台债务风险化解。为此，货币政策可从两个角度适度发力：一是通过降准或加量续作MLF(中期借贷便利)等方式，为银行参与城投平台债务置换提供中长期流动性支持。二是充分利用各类政策工具组合，保持市场流动性处于合理充裕水平，引导贷款利率稳中有降。