价格持续修复 楼市"止跌回稳"迹象显现

  国家统计局日前发布2025年1月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，一线城市商品住宅销售价格环比继续上涨，二三线城市环比总体略降;一二三线城市同比降幅均持续收窄。

  分析人士认为，开年以来，房地产市场呈现“止跌回稳”迹象，市场信心处于稳步修复的阶段，在市场分化格局下，核心城市的优质板块展现出韧性，一季度楼市有望迎来良好开端。

  二线城市新房价格一年半来首涨

  根据国家统计局最新数据，1月，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，连续第二个月实现正增长。其中，北京下降0.4%，广州持平，上海和深圳分别上涨0.6%和0.2%。二手住宅销售价格环比上涨0.1%。其中，北京、上海和深圳分别上涨0.1%、0.4%和0.4%，广州下降0.2%。

  二三线城市方面，1月，二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.1%。值得一提的是，这是二线城市新建商品住宅销售价格环比在2023年6月以来时隔19个月后首次上涨，被认为是二线城市房地产市场逐步回暖的信号。

  例如，南京、成都1月新房价格环比增幅均上涨0.7%，宁波、武汉、无锡等地环比涨幅达5%(含)之上，海口、重庆环比涨幅也达0.4%。

  “二线城市新房价格环比由持平转为上涨0.1%，南京、杭州、成都、武汉等是本轮楼市复苏的带头城市。”58安居客研究院院长张波说。

  以成都为例，其新房价格自2024年11月环比回升以来，连续三个月价格上扬，上涨幅度分别为0.5%、0.6%、0.7%，显示出当地市场信心的逐步恢复和购房需求的稳步增长。

  春节假期结束后，成都房地产市场热度回升较快。随着春节前后成都市成华区两宗土地相继以楼面单价每平方米20400元和17700元成交，成都主城市场热度升温，客户信心提升。优质产品力的改善项目继续受市场追捧。位于成都主城区的越秀·望悦项目单周到访量突破300组，到访量环比增长34%;单周认购超过10套，认购量环比增长46%。春节至今，位于成都城南怡心湖的越秀·湖与白项目周均到访400组左右，周均成交在10套以上，以建面约143至178平方米的改善户型为主，也印证了成都新房改善市场的强劲需求。

  多地二手房价格出现“止跌回稳”

  “重点城市二手房价格指标已形成持续向好的传导路径，为后续新房市场企稳创造了更坚实的传导基础。”克而瑞研究中心研究员张衍表示，以北京、上海等11个典型城市的二手房小区为样本，统计结果显示，1月有49.48%的小区成交价格环比上升，较上月增加1.18个百分点，房价上涨小区的占比已连续四个月增加。同时，高频成交的小区数量同比上升7.62%，市场活跃度相较去年同期有所提升。

  张衍表示，自2024年下半年以来，挂牌价上涨的小区占比持续攀升，反映出市场信心的稳步回暖。与此同时，尽管受周期性因素影响，成交节奏有所调整，但高频成交小区的数量较去年同期仍有所增加，显示出市场整体的韧性与活跃度上升。在价格与预期同步改善的推动下，市场信心修复的步伐持续推进。

  价格上涨的背后是议价空间的收窄。克而瑞研究中心数据显示，2025年1月，典型城市二手房平均议价空间已收窄至18.1%，较上年12月下降0.5个百分点。这也是自2024年8月以来，议价空间连续六个月收窄。分城市表现来看，1月武汉平均议价空间为8.68%、西安为6.23%，均已降至10%以内。南京平均议价空间为-1.86%、苏州为-0.83%，均降至负值。

  “议价空间降至负值，意味着部分小区成交房源的最终价格已超过挂牌价。”张衍表示，成交价格向挂牌价靠拢的趋势愈发明显，反映出卖方信心的进一步回升。尤其是在改善、高端房源板块，买房信心有所恢复。

  房地产支持政策有望再加码

  无论是年初召开的地方两会，还是春节假期过后的“新春第一会”，稳楼市均被放在重要位置。

  2025年北京市政府工作报告提出，更好满足城乡居民住房需求。不断优化房地产政策，持续推进房地产市场回稳向好。广东表示，因城施策优化房地产政策，合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作，健全租购并举的住房制度，充分释放刚性和改善性住房需求潜力，推动构建房地产发展新模式。浙江提出，全面落实国家降利率、降首付、降税费等政策，持续推动房地产市场止跌回稳。

  在此背景下，政策端的支持力度明显提升。2月8日，重庆市住建委表示，即日起取消中心城区原已纳入两年限售范围住房的再交易管理。这意味着，重庆全面取消住房限售政策。山东聊城13部门18日联合出台32条措施促进住房消费，从降首付降利率、加强公积金支持、保障项目开发建设、提振市场信心等方面给予大力支持。云南曲靖18日也出台33条措施，推动房地产高质量发展。

  中原地产首席分析师张大伟表示，最近几个月房地产政策措施不断，市场已显现回稳迹象。短期来看，楼市止跌回稳需实现多重修复链条的传导，才能实现正向循环。

  对于房地产后市走向，多位分析人士认为，今年市场有望迎来好转。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，全国房地产市场在一段时间的调整后，正逐步显露出企稳迹象，市场复苏趋势得到进一步验证。同时，从库存方面来看，1月，全国百城新建商品住宅库存规模为44737万平方米，环比减少1.2%，同比减少11.0%，已保持连续24个月的同比下降态势，这充分说明库存压力得到积极有效的释放，也为今年全年房地产市场供求关系平衡创造了更好条件。

  广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预计，返乡置业、年后返城以及春节前后结婚等因素所催生的需求反弹，为房价稳定提供了支撑，一季度房地产市场有望出现季节性回暖。