建设用地使用权如何进二级市场？济南出台新“办法”

　　近日，《济南市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法》(以下简称《办法》)印发实施，进一步规范建设用地使用权转让、出租、抵押的管理和交易。济南市将在现有不动产登记机构设置交易事项办理窗口，搭建城乡统一的土地二级市场交易平台，统一管理全市土地二级市场交易。

　　根据《办法》，建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易等情况，具体包括净地交易、在建工程交易、土地连同地上物整体交易。已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本办法执行。建立“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的交易流程。交易双方可利用土地二级市场交易平台发布和获取市场信息，自行协商交易或者委托土地二级市场交易平台公开交易，达成一致后签订合同并办理不动产登记手续。

　　对于建设用地使用权转让，以出让、作价出资或入股、划拨方式取得的建设用地使用权转让，《办法》分别做出了规定，有八种情形不能转让建设用地使用权，分别是：未按出让合同约定支付全部土地出让金或者未取得不动产权证书的;未按照出让合同约定投资开发，属于房屋建设工程，未完成开发投资总额25%以上的，或者属于成片开发土地，未形成工业用地或者其他建设用地条件的;司法和行政机关依法裁定、决定查封或者限制转让的;权属有争议的;被依法收回建设用地使用权的;共有建设用地使用权，未经其他共有人同意的;被依法确认为违法用地或地上建筑物、附着物存在违法情形的;禁止转让的其他情形。建设用地使用权交易价格比标定地价低20%以上的，市、区县政府可行使优先购买权，收购后纳入政府土地储备，保障市场平稳发展。

　　建设用地使用权出租的，出租人与承租人应签订建设用地使用权出租合同，出租期限不得超过建设用地使用权剩余年限，且最高不得超过20年。对于未按出让合同约定或划拨决定书规定期限和条件投资开发、利用土地，司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制出租的，以及建设用地地上建筑物或其他附着物属于违法建设等情形，《办法》明确提出建设用地使用权不得出租。

　　《办法》规定，不以公益为目的的养老、教育等社会领域企业以有偿方式取得的建设用地使用权可用于抵押。抵押双方须承诺抵押权实现后不改变原不动产用途并保障原有经营活动持续稳定。不得对部分宗地实施建设用地使用权抵押。自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续。涉及企业之间债权债务合同的，须符合相关规定。

　　(通讯员:李继三)