“准现房”销售影响楼市有多大

　　在楼市迎来回暖迹象的当下，济南土拍市场自去年楼市出现下行趋势后，首次出现触发最高限价的现象。土地市场是否迎来了新的温度?封顶销售对拿地房企来说是否会成为负担?记者进行了采访。

　　济南东部区域土拍成热点。

　　地方开发商活跃

　　进军省会“深耕”

　　从本次土拍的情况看，传统的“大开发商”如万科、龙湖等并未拿地，而像临沂、德州、泰安、济宁等省内地方性开发商在济非常活跃。来自济宁的瑞马除以51000万元底价摘得水屯路地块外，还参与了唐冶A5地块和市委党校地块的竞拍。据悉，瑞马自去年就已在济南张马片区和土屋路相继拿地，此次进驻天桥区，有打算“深耕”济南趋势。

　　与此同时，临沂彤润、济南银丰、东营鑫都、烟台金象泰也都参与了市委党校地块竞价，地方性企业数量占该地块竞价企业的六成多。

　　业内某资深人士解释，在济积极拿地的房企多为当地规模最靠前的优质房企，它们在当地的发展在达到一定水平后，势必走出当地，进军省会，找到新的发展平台，寻求新的增长。“以德州东海地产为例，此前在济只是有项目，现阶段正逐步把公司总部搬到济南。”该人士介绍，而且这些房企进军济南也是看好济南市场。

　　本次土拍，政府平台拿地成为主流也是一大现象。记者梳理，本次土拍的18宗地块中，有12宗地块的拿地企业为平台公司，占总拿地的6成多。

　　合富辉煌(中国)山东公司副总经理许传明介绍，平台公司拿地积极性高，一方面是因为部分地块由它们自身熟化，只有自己拿地才能让公司损失最少。“拿地与项目开发是两件事，未来开发商还可和平台公司合作进行项目开发。”

　　某全国性房企土地投拓部门相关负责人透露，本次集中出让土地，优质地块较少，且与开发时间不匹配。“现在拿地，预计最快年底可入市，但年底并不是销售旺季，因此积极性较差。”该负责人解释，他们公司更看好济南土地市场的第四次集中出让。

　　触发最高限价封顶再卖

　　热度背后有算盘

　　在本次土拍中，虽然旅游路以北、玉岭山以南市委党校地块，唐冶片区文苑街以南的A5地块两宗地都触发了最高限价，最高溢价率均为14.9%，但溢价率并不高。这与济南去年执行住宅用地“两集中”供应后，在第二次集中土拍前下调了地块最高限价有关。

　　彼时，全国22个热点城市，住宅用地设定的最高限价溢价率不超15%。此外，执行“两集中”供地后，达到最高限价后的竞价条件，也不再以竞配建数量多者得地，可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。济南在去年先后将摇号、竞品质竞建设进度纳入土拍政策工具箱中，这也使得封顶销售有可能再次在土拍中出现。

　　此前在济南执行最高限价之前，2017年楼市过热时，作为最严楼市调控政策之一，济南提出土地出让溢价率和预售许可挂钩:居住用地溢价率达100%以上(含)项目主体结构完工后方可申请办商品房预售许可;溢价率达150%以上(含)的项目竣工验收通过后方可申请办预售许可。那时，长清和章丘的土拍中，多个地块溢价率超150%，出现了现房销售的情况。

　　相比济南2017年土拍过热时推出最高限价之初竞配建，竞品质和建设进度虽然也会增加开发商的建设成本，但业内人士认为，这一条件仍符合目前楼市需求，从地块受追捧程度看，本身也有利可图。

　　除此之外，拿地的两家企业本身的楼盘项目接近销售尾声，急需新地块进行开发经营。许传明介绍，市委党校地块与唐冶A5地块吸引开发商竞价的原因，从地块竞价条件看，该地块竞买门槛低，根据挂牌文件，两地块仅需要配建社区综合服务设施和教育设施就可参与竞价;地块面积小，所需总金额也小，房企的可参与性强，“而且两地块周边配套已成熟，有利于后期销售，因此开发商积极拿地”。

　　业内某资深人士解释，两地块虽有溢价，但溢价率并不高，属于正常市场波动。“唐冶片区房价，经过多年的调整，价格已十分透明，新房均价在1.6万—1.7万元，而两地块楼面价在7000多元/平方米，未来售卖时一定是有利润可赚。”

　　封顶销售有积极作用

　　多地出“竞品质”新规

　　此次土拍是济南自2021年10月实行触达地块最高限价后，竞品质和建设进度政策以来，首次触发最高限价并达到最高品质及建设进度要求的一场土拍。

　　据了解，“限地价竞建筑品质和建设进度”有9个环节，依次为:商品住宅建筑二星级绿色建筑比例不低于50%;商品住宅建筑满足二星级绿色建筑要求;商品住宅建筑三星级绿色建筑比例不低于50%;商品住宅建筑满足三星级绿色建筑要求;达到建筑单体地上总层数的20%后办理商品住宅预售许可手续;达到建筑单体地上总层数的40%后办理商品住宅预售许可手续;达到建筑单体地上总层数的60%后办理商品住宅预售许可手续;达到建筑单体地上总层数的80%后办理商品住宅预售许可手续;建筑单体封顶后办理商品住宅预售许可手续。

　　“建筑单体封顶后办理预售许可证，烂尾的可能性更小，是‘保交楼’的一种尝试，对资金链稳健的房企来说，也将成为竞争的优势。”业内人士介绍，此前，全国部分城市出现了房主因开发商停工或烂尾停止还贷的情况，楼市风险和信心再次被购房者重视。而当前情况，封顶销售反而对开发商销售是一种加码，能够减少购房者担忧情绪，促进楼盘销售，这对楼盘销售起到积极作用，并且三星级绿色建筑也是未来高品质住宅的发展方向。

　　济南并不是个例，早在2021年5月以来，全国先后有北京、成都、苏州、南京、杭州等城市陆续出台了不同程度的“竞品质”新规，如杭州推出10宗“竞品质”试点地块，采取一次性公告和线下“竞品质”、线上“竞地价”两阶段操作方式，从源头上引导房地产市场供应高品质住宅产品;青岛则提出建设绿色建筑、智慧化基础设施配置、装配式建筑等，引导市场从价格竞争向质量竞争优化，从土地供应端提升建筑品质，促进城市建设高质量发展。