力压北京，仅次上海 探访年租金收入全国第二的济南世茂

　　近日，世茂集团(HK:00813)发布2023年年报。数据显示，2023年济南世茂广场租金收入为1.42亿元，与2022年持平。值得注意的是，2023年租金收入超过北京世茂大厦，仅次于上海世茂广场，位居全国第二。 回顾世茂此前披露的业绩，济南世茂广场贡献的租金收入也一直是世茂商业项目业绩的“主力担当”之一。

　　近日，记者多次实地探访济南世贸广场，探究租金收入高的原因

　　为何济南世茂广场租金收入能够跻身“北上广”序列呢?近日，记者多次实地探访济南世茂广场，观察其商业动态，选取中午、下午等多个时间段进行探访。记者发现，首先，地理位置的优势使得济南世贸广场客流量保持较高水平;同时，年轻化、平价化零售品牌门店的设置也吸引着大量年轻市民、游客到店消费。

　　位置好 客流量稳 一楼品牌设置“暗藏玄机”

　　泉城路是济南最核心的商圈之一，也是客流量、消费力集聚的区域，在一定程度上保障了泉城路商圈客流的稳定性。

　　2014年正式开业的济南世茂广场购物中心，位于济南市繁华的泉城路中心商业区，临近宽厚里、黑虎泉、解放阁等多个济南热门景点，多年来已经成为泉城特色标志区内重要的商业综合体之一。目前，拥有349个品牌，涉及餐饮、服装、娱乐、快时尚、配套等多个业态。

　　记者探访发现，无论是休息日还是工作日，世贸广场内客流量均保持较高水平。“我们在附近上班，中午来世贸吃个饭，买个奶茶，非常方便。”5月14日中午，李女士告诉记者，午休时间，同事们大多会选择一同来世贸广场解决午餐。

　　而世贸广场的地理位置也吸引着大量游客入场消费。记者走访发现，世贸广场多个区域均设置有小门可以进入商超内。尤其在节假日期间，不少游客选择到黑虎泉、解放阁、宽厚里游玩。临近的世贸广场是大多数游客的落脚点，中午、傍晚等时刻，很多餐厅、服装店的试衣间都需要排队。

　　记者发现，即使在节假日期间，服饰、珠宝等店铺里，人们更多地停留观看、试用，部分年轻人消费更是主打一个“只逛不买”，而这样的现状也真实地反映了实体零售业的现状。

　　“报告期内公司在管商业项目的整体客流同比提升32%，销售额同比提升14%。”世茂在2023年半年报中也曾表示，目前，几乎所有商业项目均呈现客流恢复度优于销售的特点。

　　在消费者较为理性时，商超首层品牌的设置实则“暗藏玄机”。记者观察发现，济南世贸广场东座首层的商户多属于客单价较高的品牌，比如黄金珠宝、品牌手表、汽车等。这一类商品单价高，也能够承担首层商铺较高的租金。

商场首层区域客流量大

　　从济南世茂广场东座4号门进入，在商场首层的“黄金”区域，商场走廊两侧排列着一众黄金珠宝柜台，中国黄金、山东黄金、周大福、周生生、潮宏基、谢瑞麟、六福珠宝、老凤祥……囊括了各大黄金珠宝品牌。

　　同时，恰逢母亲节和“520”消费热季，黄金首饰区域的折扣力度大，“克减100元”“王炸爆品519元”等招牌吸引着消费者驻足。记者发现，大多数黄金首饰门店区域较小，而黄金首饰客单价高，因此能够使得商场的租金收益最大化。

　　而除了客单价高的黄金珠宝等品牌，济南世贸商城一楼分布较多的商铺，大多为一些快时尚品牌，比如GAP、优衣库、UR、H&M……记者观察发现，多数快时尚品牌一二楼同租，从品牌内部楼梯、电梯便可以到达商场二楼，无形之间也增加了商场二楼的客流量。

　　年轻化、平价化吸引消费者 重视“首家”概念

　　在世贸商场一楼靠近宽厚里的区域，设置有多家奶茶店、饰品店、甜品店、潮流服饰店等符合年轻人消费习惯的平价品牌，且店面面积较小，品牌琳琅满目，客单价20元至30元左右，低价吸引着年轻消费者，多数品牌的入店率并不低。

　　世茂方面在其2023年年度董事会经营评述中提到，线下消费场景恢复以来，整体呈现服务型消费复苏优于零售型、消费水平降级、市场信心略显不足等特点，尤其是普通消费者，由于经济增速放缓对消费能力和消费意愿的影响，致使普通居民在消费时更加理性，追求极致性价比往往成为绝大部分消费者的首选。

　　不仅在一楼，记者发现，济南世贸广场内平价小吃、饰品、衣物比比皆是，大多数餐厅人均消费低于100元，很多小吃店人均20元就能吃饱，二楼区域内多设置年轻、潮流服饰品牌，设置的服装品牌也较为平价。还有很多打折区，39元、59元、99元、199元的衣物随处可见。

　　济南世贸广场重视“首家”概念。“济南首家巴黎贝甜，欢迎光临!”5月1日，知名甜品品牌巴黎贝甜入驻济南世贸广场，开出济南市首家门店，开业当天吸引着大量消费者排队购买，也为商场带来了大量客流量。

　　5月1日，巴黎贝甜济南首店在济南世贸广场开业，开业当天排起长队

　　“开业当天有活动，我们品牌较为平价，当天店里全是年轻女孩，试衣间排起长队，挺壮观的。”济南世茂广场二层一家服装店的员工告诉记者，这是2023年该品牌在济南市开出的首家门店，正因为该店的成功，随后该品牌又在多家商城迅速开出多家门店。

　　首家记者发现，近年来，济南世贸广场开出多个“济南首家”门店

　　记者发现，近年来，无论是在潮品服装、奶茶甜品、还是网红餐厅品牌，济南世贸广场均吸引了多个“济南首家”店铺坐落开店。

　　值得一提的是，济南世茂广场还引入了超市业态，去年年底，济南第三家盒马鲜生在世茂广场正式营业，也为商场带来稳定客流量。

　　2023年，济南世茂广场租金收入位居全国第二

　　2022年，济南世茂广场在世茂集团所有商场中租金收入位列第三，2023年租金收入超过北京世茂大厦，仅次于上海世茂广场，位居全国第二。2023年标杆项目济南世茂广场获得济南市商务局颁发的市级夜间经济示范区的称号。

　　从世茂集团披露的18家商场租金收入来看，有9家2023年的租金低于2022年，2家与上年持平，7家实现增长。

　　世茂集团分析，2023年上海世茂股份有限公司(“上海世茂”)始终围绕消费者的核心需求提升经营品质，在管商业项目整体客流同比2022年提升32%，同比2021年实现微增，销售额同比2022年提升13%。截至2023年末，商业项目的整体出租率为91%，同比提升1个百分点。

　　“2023年市场普遍呈现客流恢复度优于销售、客单价下滑、‘旺丁不旺财’等特点。消费行为的变化同时也在引导品牌方预期的转变，品牌方的拓店意愿也逐步趋于谨慎，在租赁条件上的博弈也愈发苛刻。”世贸方面表示，2023年，在管商业项目整体客流同比2022年提升32%，同比2021年实现微增，销售额同比22年提升13%，同比21年基本持平。截至报告期末商业项目的整体出租率为91%，同比提升1个百分点。

　　记者对比近几年世茂集团年报发现，2014年开业的济南世茂广场建筑面积约13万平方米，一直位居世茂商业项目租金收入前三，2018年成为当年租金收入最高的商场。

　　在年报中，世茂集团披露了另一家位于山东的商业项目青岛世茂52+的租金。2023年租金收入1300万元，低于2022年的2000万元。

　　世茂方面在其2023年年度董事会经营评述中提到，“公司始终与各大品牌和区域代理商保持紧密沟通，密切关注产品结构和产品线的调整，努力争取开店指标，与品牌方共同谋划适应当地消费需求的经营策略。”

　　值得注意的是，记者在探访期间，不少消费者反映济南世贸广场厕所难找、厕所卫生程度差等问题;同时，也有消费者反映商场内冷气不足、空气质量让人不满意的情况。在这些方面，济南世茂广场还有待提升。