5月17日,中国人民银行、国家金融监督管理总局连发3个重磅政策,提到购首套房最低首付比例不低于15%(二套不低于25%)、公积金贷款利率下调0.25%,以及取消全国层面首套及二套房贷利率下限三项内容,被业内人士称作新一轮楼市利好政策“三箭齐发”,进一步降低购房者置业成本。
5月18日、19日周末两天,记者对话多位房产行业专家、房企负责人,走访济南市多家待交付楼盘,了解房贷新政对济南地区房地产行业的影响。
“三箭齐发”公布重磅政策释放哪些信号?这些政策将如何在济南落地?它们将带来哪些影响?5月18日、19日周末两天,记者对话多位房产行业专家、房企负责人,走访济南市多家待交付楼盘,了解房贷新政对济南地区房地产行业的影响。
房贷优化政策“三箭齐发” 济南首套房房贷利率有望突破3.5%
“房贷新政最直接的影响就是降低了购房成本,缓解了还贷压力。”5月18日下午,济南市房地产业协会执行副会长李刚告诉记者,首先,此前全国购房最低首付比例首套房最低为20%,二套房首付比例最低为30%,此次房贷新政将首套房首付比例降至15%、二套房首付比例降至25%,在第一个环节降低了购房者首付比例,省了一部分资金。
同时,李刚表示,按照原来规定,连续三个月新房价格环比和同比同时下降,才能进行利率下限的调整,但现在是不需要连续三个月下降也可以进行调整,包括公积金贷款利率的下调,这都是国家以金融手段去让利、去增加市场活力。
“目前看来,不排除济南的房贷利率下限继续调整,下一步,首套房房贷利率很有可能突破3.5%。”李刚表示,房贷利率进一步下降,首套房房贷利率将接近过去公积金贷款利率,降至历史最低点,有利于缓解购房者还贷压力。
济南二手房成交量是新房的两倍 房贷新政利好改善需求购房者
李刚告诉记者,今年,济南房产市场出现明显结构变化。“从去年的表现来看,二手房和新房的成交量基本上是1:1的关系,而到了2024年,二手房的整体成交量超过了新房,基本上是2:1的关系。”由此可见,济南二手房成交量是新房成交量的两倍。
李刚讲解说,以4月份为例,济南市新房日均成交110套左右,二手房日均成交220套左右,可以看出,济南的刚需和首次改善的需求还是非常旺盛,大家对购买二手房较为偏重。
同时,5月27日刚刚公布的价格指数显示,1-4月份,在全国22个重点城市中,济南的新房和二手房价格指数在全国降幅最低,“从我们的市场规模上看,一天可成交新房、二手房加起来差不多300余套,说明济南的市场规模和价格相对稳定。”李刚表示,由此可以看出,如果房贷新政调整落地之后,对济南市场中刚需和改善的购房人群会有非常大的利好情况。
值得关注的是,外地购房者也在政策调整的过程中不断增加。
“实际上,济南从去年到现在的政策调整之后,外地购房人群持续增加,此前,外地购房人群在20%左右,随着限购范围越来越小,外地人群已经达到了30%左右。”李刚表示,数据显示,今年,外地购房人群在新房市场及二手房市场中都能占到35%以上,“说明济南辐射周边城市的虹吸作用在增加,对外地购房者的吸引力也在持续增加, 新政也将进一步促进济南房市对外地购房者的吸引。”
售楼处咨询量增加 房企负责人称“此次政策是史诗级的”
那么,售楼处的情况如何呢?5月18日下午,记者来到济南市某万科楼盘售楼处,记者看到,有不少购房意向者正在咨询房产情况。
济南市市中区万科城销售负责人韩晶秀告诉记者,目前银行方面反馈,需要5月20日周一之后,人民银行开会后才能制定济南地区具体的执行方案。“从昨天下发通知开始,就有一些有需求的客户打来电话咨询,咨询政策落地时间,具体细则的情况。”韩晶秀表示,客户打来电话表示都非常急,有60%是前期买完房子的业主,大家比较关心落地的利率政策。
工作人员正在向购房者介绍房产项目情况。
“万科在济南市南城一共4个地块,目前在卖的是2期和3期,1期已经接近尾声,年底交付,2期是今年年底就会交付。”韩晶秀向记者介绍说,项目中有105平方米、115平方米的小面积住房,还有126平方米、143平方米、175平方米三个面积段的改善型住房,“在我们项目部两极分化较为明显,我们接触的比较多的是刚需客户,比如到济南新入职的、或者刚结婚在项目附近上班的人群。”
韩晶秀表示,房贷新政出台后,或将利好其项目的改善住房销售情况,“对我们的影响肯定是很大的,项目售卖的3期及即将售卖的4期都是改善型住房为主,新政落地后,可能会促进存量二手房的成交量,这样业主就有资金投入到新房中去,对我们的项目是利好作用。”
5月19日上午,记者来到济南市历下区某楼盘售楼处,记者看到前来询问购房的人并不多,该售楼处的工作人员表示,一般下午四点后到现场咨询的购房者较多,“我们项目多是改善型住房,成套售价在400万元以上,最高800万元左右,目前单价在3万元左右。”工作人员表示,由于该楼盘价格较高,新政出台后,询问量并未有大幅增加,“改善型大面积住房资金投入大,购房者多数在等待具体政策落地情况,再进行咨询。”
房贷新政将会对房企产生何等影响呢?阔泰集团创始人、董事长徐伟伟向记者表示,新政落地后,市场信心将大幅度提升,之前犹豫观望的客户有望快速下单,业绩集中爆发,“本次政策可以说是史诗级的,真正切实可行的,足以让这两年积压的购房预算很好的释放出来,销量必然有大幅的提升,作为开发企业去库存及销售企业也必然会从中受益。”徐伟伟表示。
徐伟伟表示,目前房企的困境主要在于客户购房的下定周期长,对价格的预期还是低,特别是置换改善类客户老房卖不掉,新房不着急买,怕买了就跌价,“新政出台以后,整体市场信心会提升,购房客户下定也会更快,经营情况大概率会大幅度提升。”
业内专家:本次地产新政“三箭齐发”有助于提振市场预期
新质未来研究院院长张奥平向记者表示,本次地产新政“三箭齐发”有助于提振市场预期,缓解地产市场景气度的持续下行。
从4月地产相关数据来看,投资端:地产投资单月同比-10.5%,低于前值的-10.0%;销售端:4月商品房销售面积同比-22.9%,低于前值的-18.3%;销售金额当月同比-30.4%,低于前值的-25.9%;价格端:新房,70大中城市4月同比为-3.5%,3月为-2.7%。二手房,70大中城市4月同比为-6.8%,3月为-5.9%,2月为-5.1%。
此前,首套住房贷款利率政策动态调整机制落地以来,越来越多城市因城施策,下调或取消首套房贷利率下限。据了解,截至今年4月末,全国343个城市中已有67个取消了首套房贷利率下限。目前,除北上广深等少数一线城市外,大部分城市房贷利率下限已降至全国统一水平。
张奥平表示,本次地产新政“三箭齐发”中,值得重点关注的是,存量房“收储”相关政策,即央行设立3000亿元保障性住房再贷款(利率1.75%,期限1年,可展期4次),支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房。此外,央行按照贷款本金的60%发放再贷款,可带动银行贷款5000亿元。
“在居民部门加杠杆意愿不足的情况下,政府部门主动加杠杆,应是构建房地产发展‘新模式’的一大重点方向。”张奥平表示,山东省作为人口大省,当前工薪收入群体刚性住房需求仍较大。预计,存量房“收储”及保障性住房建设等工作,将重点作用于省内人口流入较多的一二线城市。