小地块大面积段，济南新盘供应回归主城，新房六成定位高端改善

　　随着2024年步入下半场，济南楼市又有哪些新盘入市?主力供应区域在哪?产品定位有何变化?记者调研采访了解到，下半年济南新入市楼盘更多回归主城，并全面向高端改善更迭。小地块大面积段的产品增加，改善型产品成为市场主流。

　　下半年十多个纯新盘入市

　　多数150平米起步主打高端改善

　　记者调查了解到，下半年济南楼市将迎来十多个纯新盘的入市，户型主力面积多为150平米起步，最大面积可达450平米，总价500万起，多聚合在科技城片区、凤凰路沿线。

　　继保利珑誉、中信泰富·玖著之后，济南科技城片区再度迎来三发和岳府、万虹尊御府、金地住友悦澜山三大全新主力，五盘聚合让科技城片区热度提升，也为济南楼市带来更多高端改善选择。

　　目前位于科技城片区的保利珑誉去年7月首开，如今还剩600余套房源，据销售人员介绍130平米、143平米小户型房源价格在29000元/平米左右，168-235平米房源价格在33000-38000元/平米左右。

　　“科技城片区整体容积率比较高，基本在2.8左右，规划产品以高层和小高层居多，各地块面积不大，产品清一色的定位高端改善。”记者了解到，由万虹和山东高速合作的尊御府项目，户均面积186平米，全部为22-24层高层产品;金地住友悦澜山项目起步户型面积160平米，6栋17层及以下的小高层，1栋25层的高层，总价起步500万。

　　除了科技城片区，凤凰路沿线也成为济南高端改善产品的聚集地。由银丰地产开发的整盘“四代宅”产品珑和院7月13日左右开放195平米样板间。“这是银丰玖玺城最后一期产品，打造户户有空中花园的精装产品，高层得房率80%以上，小高层产品最高能达到110%的得房率。”记者了解到，珑和院总户数为1117户，户均面积达到205平米，露台面积根据房屋面积大小计算，从9平米到72平米不等。项目预计本月开盘，样板间即将开放，感兴趣的购房者可预约进行参观。

　　同样位于凤凰路的济高凤凰路壹号院，从年初摘得地块就备受关注，作为济南城市更新背景下的改善项目，在产品设计和定位上也主打高端。“项目以180-350平米大平层为主，产品更加纯粹，楼栋首层层高3.3米，标准层3.1米，楼王首层层高3.5米，标准层3.3米。” 凤凰路壹号院相关负责人介绍，整个项目还规划了可游、可栖、可赏、可交谈的万余平中央花园，这也成为项目的最大亮点之一。

　　济南主城价值回归

　　项目三、四季度集中入市

　　上半年，济南土拍中有几个主城区地块备受房企关注，也吸引了不少房企竞相参与。

　　位于工业南路南侧、崇华路西侧、天辰路北侧的2宗住宅地块4月22日被摘，作为济南高新核心区位置，自然吸引了不少眼光。两地块容积率2.3，较于科技城片区来讲，算是难得的低密度项目。记者采访了解到，小鸭地块未来产品户型面积150平米起步，单价每平米30000元以上。根据当时拿地条件，地块需配建社区文化设施、社区托育设施以及社区食堂等。“所以区别于济南市面上一些高端改善产品，这个项目更多地做了一些配套型空间提升，注重共同空间体系打造，更好地去满足高端改善客群对于居住品质和居住生活的要求，四季度产品将入市。”项目相关负责人表示。

　　6月21日，中海地产拿下老城区经十一路A2地块，据悉该项目也定位大户型改善，规划150-230平米高层、小高产品，四季度入市。去年年底由历城城发和中国金茂合作的七里河项目也将于今年八、九月份入市。“项目将规划8-9栋产品，包括18层以下小高层和8层以下洋房，小高和洋房占比六、四分。”项目相关负责人告诉记者，七里河组团户型面积150平米起步，单价30000元以上，主城区优势让项目享有所见即所得的城市成熟配套，同时社区内也规划有架空层，让业主享有更好更高的公共空间服务。

　　小地块大面积段

　　济南六成新房定位高端改善

　　随着科技城片区、凤凰路沿线以及主城区高端改善项目的陆续入市，以保利、中海、金茂、银丰、济高为代表的开发企业加入高端改善赛道，让济南楼市的高端改善市场将持续升温。

　　“目前济南市场高端改善项目的供应能占到整个新房市场的百分之六十以上，特别是大面积的纯改善项目，在市场上越来越活跃，尤其是较小地块的高端改善项目，由于小地块操作灵活，资金周转更快，所以更受开发商青睐。”济南市房地产业协会执行副会长李刚表示，济南市场上高端改善项目的不断增加，也是因为市场对改善型购房需求持续增长，以及购房者对居住品质要求的不断提高，高端改善项目也会为市民带来更加优质的居住体验。

　　清一色高端产品入市，济南楼市接下来会呈现什么新变化?“高端改善产品集中入市，会造成竞争局面，特别是相对扎堆的科技城片区，价格战在所难免。”业内一人士表示，下半年的高端改善项目集中在济南东部，好在主城区几个楼盘相对独立，周边无竞品。“新的市场背景下，土地、市场需求等因素也倒逼房企走高端改善之路，它也是促进一、二手房市场复苏的重要动力。”

　　银丰玖玺城项目营销负责人姚冉认为，目前购房者对于房地产消费依旧趋于保守，对于房企来说还是要进行产品研发，为客户提供更好的居住体验。“好的产品还是有客户愿意买单的，如果更宽松的政策能够刺激二手房市场交易，那么新房市场会有所改善。”姚冉表示。

　　值得一提的是，今年4月份，中央政治局会议指出，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。山东省高品质住宅开发建设指导意见，也推动“住有所居”向“住有宜居”迈进，高端改善项目的入市也是积极响应政策，回应市场需求的一种体现。