房贷利率再下调，房地产止跌回稳？济南二手房咨询量提升

　　9月24日，在降低存量房贷利率并统一房贷最低首付比例等消息公布后，房企、购房者以及市场各方都对新政充满期待。近日，海报新闻记者联系济南市多个新楼盘及房产中介了解到，房贷新政推出后，多个新楼盘到访量有所提升，二手房咨询量也随之增加，“看房量、成交量明显比之前好了，还有很多存量房客户打电话咨询房贷调整时间等情况。”济南有房产中介表示，十分期待“银十”开局。

　　“目前，济南市场进入到改善性需求为主，不管新房、二手房，改善需求的购房者能占到百分之八 九十，首套房、二套房统一首付比例，比较精准地降低了这些购房需求者的入市门槛。”9月29日，济南市房地产业协会执行副会长李刚在接受海报新闻记者采访时表示，目前，济南市二手房成交量高于新房，且二手房价格已降至相对稳定的状态，各利好政策加持，济南二手房市场有望“止跌回稳”。

　　多项房市利好政策发布

　　30多只地产A股现“涨停”

　　9月24日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，中国人民银行行长潘功胜在会上表示，将降低存量房贷利率和统一房贷首付比例，引导商业银行存量房贷利率下降至新发放贷款利率水平，预计平均降幅大约在0.5个百分点。同时，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由当前的25%下调到15%。

　　潘功胜表示，银行下调存量房贷利率，有利于进一步降低借款人房贷利息支出，预计这一项政策将惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数大概1500亿元。

　　9月26日，中央政治局会议罕见地在9月底研究经济形势，并首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了迄今最强“稳地产”信号，政策目标直指扭转行业基本面，为市场注入信心。受此利好消息影响，地产股迎来集体上涨。

　　截至当天收盘，A股房地产板块掀起涨停潮，绿地控股、保利发展、新城控股、万科、阳光股份、招商蛇口等超30只个股涨停。在板块内超百只个股中，仅两只房地产个股下跌。

　　港股地产股走势同样强劲，内房股超20只个股涨幅超过10%。其中，阳光100、世茂集团、绿景中国地产、合景泰富录得20%以上涨幅;龙湖集团、万科企业、融创中国、远洋集团、旭辉控股等录得15%以上涨幅。

　　中指研究院政策研究总监陈文静解读表示，本次首次中央政治局会议中指出要“促进房地产市场止跌回稳”，进一步表明了当前稳定房地产市场对于稳定宏观经济的重要性，房地产市场止跌回稳，才能更好地为宏观经济平稳运行提供支撑。

　　楼市反馈热烈，房产中介“忙了”

　　有楼盘30内新增客源量322人次

　　“政策推出后，从这周来看，咨询量和成交量都有所提升，价格目前还没有变化。”9月29日，济南链家的中介小张告诉记者，目前来看，随着成交量的增加，房产工作者信心大增，大家普遍看好济南房产价格能有所上涨。

　　链家数据显示，济南市中海紫御东郡(9月20日至9月26日)新增客户到访量与新增房源相比，同比上周上涨53.4%。

　　小张表示，以济南历下区的中海紫御东郡为例，截至9月26日，该小区30天内新增客源量322人次，新增房源13个，新增客多房少，该周(9月20日至9月26日)新增客户到访量与新增房源相比，同比上周上涨53.4%。

　　“目前，政策层面统一首套房和二套房的房贷最低首付比例为15%，银行方面还没有出具细则，但济南来看，如果你历下区有房产，历城区没有房产，依然按照首套房比例和贷款利率来计算，济南地区的标准已经是十分利好了。”中介小张表示。

　　小张介绍，目前，济南地区存量房贷利率和首付比例的调整政策还未落地，大概率下个月20号会调整，但已经有不少购房者打电话咨询相关情况：“最近打电话问情况的非常多，有些想提前还贷的存量房房主，看到新政策后，思路转变成降利率后，购买家庭改善二套房。”

　　“最近的确成交量还可以，高端改善盘、刚需盘、刚改盘都有成交的;也有些房主开始调价，或者下架房源，观望后续长势情况再定。”贝壳中介公司的工作人员同样表示，房贷新政出台后，她所在门店“活”了起来，“之前一直比较低迷，中秋节降温，带客户看房的人次并不多，这周感觉人明显多了。”

　　“我们感觉现在的价格已经到底了，这两年济南房价降了很多，‘止跌回暖’和多个利好政策的出台，济南楼市应该会随之回暖。”中介小张介绍，以济南高新区某高端楼盘为例，2年前，该楼盘二手房单价在3万元/平方米以上，目前已经跌至2万元出头，“感觉已经没有太多下降的空间，建议想要购房的现在可以出手。”

　　近日，记者走访多个楼盘售楼处了解到，目前，房贷新政后，多个楼盘到访量有明显增加。

　　新房市场同样迎来利好，记者咨询多个新楼盘了解到，目前，多个房企针对“一揽子利好”政策紧急部署营销策略，为“银十”开局铆足劲。记者看到，有保利朗悦、保利天禧、历控文誉城等多个新楼盘推出了立省十多万至三十多万的折扣房源，并叠加多个购房优惠政策，近期各新楼盘的到访量有明显提升。

　　四季度楼市情况将如何?

　　济南二手房市场有望“止跌回稳”

　　回顾今年以来房地产运行情况，前三季度新房销售同比下降明显，二手房“以价换量”带动成交同比基本持平。

　　中指研究院数据显示，2021年以来，百城新建住宅、二手住宅价格环比变化。

　　中指研究院数据显示，2024年1-8月，百城二手房价格累计下跌5.00%，环比已连续28个月下跌;受改善型楼盘入市带动，百城新房价格累计上涨1.49%。其中，三季度，在“以价换量”带动下，二手房市场热度延续，重点30城二手住宅成交套数同比增长约16%，7月成交规模创近16个月新高。9月以来，受恶劣天气和中秋假期影响，二手房成交有所下滑，根据初步统计，9月重点30城二手住宅成交套数环比下降7%，但同比仍增长约5%。

　　李刚介绍，从2021年9月份开始，济南二手房出现下跌趋势，尤其是今年上半年，一些老城区的二手房源价格有些偏低，“我们近期发现，很多二手房的业主正在出售转出租，也就是说，他们开始不认可市场价格，实际上，有些价格基本上已经跌出了真实价格，处于低位了。”因此，李刚认为，多方房市利好政策下，济南二手房市场有望“止跌回稳”。李刚表示，整体来看二手房成交超过新房，占比达到55%。

　　济南新房九月上半月成交还是一个下滑的状态，下半月开始成交出现了一些向好趋势，这也源于一些楼盘项目的降价促销，“得益于利好政策，上个周末，核心地块一些新开发的楼盘到访量呈现一倍增加趋势，目前看来，新政对于济南楼市的影响肯定是积极的，但是究竟会有多大的影响还有待观察。”

　　中指研究院表示，近期，中央释放明确信号后，相关政策或将得到快速落实，配合财政货币政策加力，房地产预期有望有所好转，预计四季度市场销售将迎来边际改善，但市场拐点仍依赖于政策力度、落地节奏以及居民就业收入预期等因素，预计短期市场整体仍将处于筑底阶段。值得注意的是，今年四季度对明年房地产预期和走势至关重要，意味着相关举措需要在四季度前期集中落地并形成合力，才能对明年市场企稳形成有力支撑。