济南二手房市场的十日之“变”

　　继9月26日中共中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，到9月29日央行一系列房地产政策“组合拳”落地，再到10月10日上午，促进房地产止跌回稳，山东出台“楼市19条”。10天来，房地产界的波澜一浪接着一浪。

　　房地产政策“组合拳”发布的10天里，这个国庆假期，济南新楼盘迎来久违的火爆。与此同时，济南二手房市场表现如何?地产从业人员、购房者等预期如何，看房、买房的人多了吗?记者进行了探访。

　　“二手房市场砍价变难”

　　有中介接待量增长两倍多

　　10月10日上午10点，济南市中区一家名为弘屋地产的门店，于娟正在排着“电话邀约表”。国庆假期，她一天也没有休息，收获了一批“意向客户”，邀约表就是为了排好日期给意向客户打回访电话的。

　　“国庆假期挺忙，看房的人很多，不光我没休息，门店的同事都没休，大家都抢抓这个节点。”于娟说。

　　这种忙碌，从9月30日央行房地产政策“组合拳”发布第一天就开始了。9月30日当天，于娟的两个同事一早就带客户去看房了;而她那天不仅有十多个回访电话要打，下午也约了一组客户带看。

　　“一系列政策发布让客户多少有信心了吧。”于娟猜测，近10天来，他们门店的客户接待量比上个月增长了两倍多，“国庆假期3-5号，我每天都有四组带看，这个假期干了之前一个月的活儿”。

　　“我们大区昨天一天签了3个。”济南贝壳地产某门店的冯娜只休息了两天。假期期间，她每天平均有两组带看。

　　不过，在她看来，进入9月以来，客户接待量就有所提升，并不能完全说是受这几天的房地产政策影响。

　　“9月、10月份天气转凉，这个时段本就是房地产的传统销售旺季。”冯娜说，不过今年的“金九”表现只能用“不理想”来形容，“银十”迎来超车，“政策出台还是带来一些变化，至少是心理预期上的”。

　　根据贝壳网济南大区数据统计，10月7日是国庆假期中二手房市场最热的一天，当天新增挂牌320套，看房人数达到了1362人。

　　此外，冯娜、于娟都感觉：相比买房者，卖房子的业主受政策影响多一些。“在价格上，可谈的空间不大了，和业主砍价难了。”于娟说，就在昨天，她打电话和某学区房业主谈价时，这位业主告知，和意向客户谈了后又不想卖了，想往上提提价格。

　　“就怕买亏了，一直没出手。”王女士关注市中区某学区房的房源两年了，这两年她看着这套房子从245万元降到了210万，假期期间，她又和之前的中介开始联系，“差不多真到买的时候了”。

　　于娟向手头上几位着急买房的意向客户推销，希望最好能尽快把房子定下来，无法预测节后市场的价格走向。冯娜表示，连续的政策肯定会对大家的心理预期掀起一定的波澜，不管是新房还是二手房市场，他们也想借此向顾客传递积极信号，提高成交量。

　　从“挑客户”到只有刚需客户

　　普遍下调中介费

　　9月29日，央行、金融监管总局的楼市新政“四箭齐发”。“那天晚上手机一直响个不停，大家都‘炸’了。”冯娜说，“尤其是涉及存量房贷利率，一、二套房首付比例等，都是大家非常关注的，我们一直在群里讨论到深夜。”

　　冯娜是2008年进入房地产行业的，彼时正是房地产的“高光”时刻。那时候她根本不懂房地产市场的整体局势，但她知道，“房价几乎每天都在往上涨，看房的人要排队提前和我预约。”而这两年差的时候，她有近两个月没有“开张”。

　　链家地产的陈宇昌入行晚一些，他印象中的高光时刻在2017年到2021年，“价格一直在上涨，一天至少有一个带看，到了周末带看4到5组客户。”

　　2021年，房地产市场出现变化。根据国家统计局历史数据，自2022年11月起，济南新房价格开始下跌，截至2023年1月已经实现三连降。去年2月，济南新房价格为该年度首次止跌上涨，到了7月则是实现了六连涨，8月新房价格开始下降，到了今年6月已经实现十一连降。

　　除了新房市场，早在2021年9月，二手房价格开始“跌跌不休”，虽然中间有过短暂的“小阳春”，但整体还是没“好起来”，今年上半年也是呈现连续下降趋势。

　　陈宇昌说，他负责领秀城片区某学区房带看。“2018年学校开学后，这个小区房子的价格一路上涨，一直到2023年。”陈宇昌说，不过，今年他经手的这片学区房的房源，有人降价40万元才售出，整体成交量也比之前少了一大半，“市场丢了三分之二”。

　　陈娟介绍，在2015年之前，普遍由客户来承担全部中介费，后来，变成由业主和客户双方平均承担中介费;现在是各大房地产中介的中介费，向业主收的比例高。

　　就在9月4日，陈娟所在的弘屋地产中介公司刚刚发布“中介费”下调通知，收客户仅0.7个点的佣金;新房全都是免佣金的。据了解，在济南贝壳、安居客、链家等连锁地产，“中介费”不仅调整了买卖双方的比例，整体佣金上也均有所下调。

　　“肯定有客户，签约中心每天都有签约的，但刚需居多。”冯娜表示，目前，市场以刚需群体为主，改善型住户较少。

　　政策组合拳接连不断

　　“很难轻易说‘触底’”

　　从去年起，房产中介离职的消息接连不断。问及为什么没从这个行业离开，陈宇昌、冯娜、于娟都没有直接回答，而是梳理了近几年和房产有关的政策。

　　过去的一年里，各个城市的楼市政策密集松动，“组合拳”一套接着一套。先是部分城市住房限售期放开，随后一线城市纷纷落地“认房不认贷”，到了2024年，各地限购政策放开，房贷利率进一步下降。

　　今年5月，国家推出“517”央行楼市新政。之后济南也放“大招”，对个人住房贷款中住房套数认定标准进行了优化调整，住房公积金贷款、个人住房商贷同步按区县认定。

　　这也就是说，未来购房者在济购房将按区(县)认定住房套数，若购房者在历下区有房产，要在历城区购房时，也将算作首套。除此之外，多子女家庭购房，二套可执行首套贷款政策。

　　LPR的下调也为下半年楼市增添助燃剂，7月22日，济南最新一期贷款市场报价利率(LPR)出炉，五年期LPR下调至3.85%，此前为3.95%。若以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次LPR下降10个基点，月供减少57.3元，累计30年月供减少2.1万元。

　　这个国庆假期，济南的新房市场迎来久违的火爆，从济南市住宅网签数据来看，同比去年国庆节同期，网签量涨幅近50%，更是有楼盘爆出5天卖了5个亿的数据。而在此前，在新房市场方面，一些城市的房地产企业已传递出保价、涨价的信号。

　　二手房市场又会有怎样的变化?陈宇昌告诉记者，目前来找他看房的客户，问得最多的便是“还会下跌吗”或是“房价触底了吗”。

　　在冯娜看来，济南二手房市场可能不会再像前几个月一样出现大幅度下跌了，当然也不会有大幅反弹。

　　于娟也表示：“楼市的高点已过，但是否真的‘触底’了，谁也不好下定论。”她认为，政策的落地，还需要给市场一些消化的过程，至少是一个月。

　　“山东的楼市新政终于来了!”临近中午，于娟手机收到推送新闻:10月10日上午，山东省住房和城乡建设厅召开新闻通气会，介绍新出台的《关于落实金融支持政策促进全省房地产市场止跌回稳的通知》。《通知》共19条，涉及统一个人住房贷款最低首付比例、降低存量个人住房贷款利率、优化新发放个人住房贷款服务等。

　　作为入行20多年的老地产人，于娟预感到:“要开始‘抢’客户了”。(文中于娟 冯娜 陈宇昌均为化名)