众业主购买的车位遭法拍，“死结”何时能打开

　　一纸拍卖公告，让购买万达鸿景苑地下车位的业主们卷入了一场“罗生门”。

　　11月11日上午10点，随着济南鸿景苑237个人防车位在均价5.8万元的法拍中遭遇流拍，该小区部分业主的车位后续使用问题仍然未有定论，而这也是上述车位在短短一个月时间里的第二次流拍。

　　据介绍，因济南万达商业广场置业有限公司(以下简称“万达公司”)与山东银杉置业发展有限公司(以下简称“银杉公司”)存在合同纠纷，导致万达鸿景苑数百个车位被法院执行拍卖，其中就有业主们向银杉公司购买的部分车位。因双方纠纷已进入司法执行阶段，在该期间购买车位的业主们发现车位被法拍后向法院提出异议，被驳回申请。

　　一边是业主花真金白银购买车位恐打水漂，一边是法院裁定文书中的“不得对抗申请执行人”，还有一边是持续流拍的车位，物业、居委会等相关方均表示希望能打开“死结”。然而，两家企业经过多次协商仍未达成统一。

11月11日，万达鸿景苑地下车库门前

　　购买的车位“永久”使用权用了三年被拍卖

　　11月11日，市民王顺成(化名)攥着车位使用权转让协议和法院的裁定书连声叹气，和同样购买了鸿景苑地下一层人防车位的业主们一样，他也不知如何是好。

　　时间回到2021年3月，王顺成与银杉公司签订了《地下停车位使用权转让协议》，以10.5万元的价格购买了鸿景苑地下停车场一处停车位，协议中约定，该车位的使用期限以移交之日起二十年为第一个使用期，第一个使用期满后买方有权继续使用，直至该车位所占国有土地使用权出让期限届满之日。今年八月，他突然接到辖区街道办工作人员通知，被告知自己的车位存在纠纷，已被法院查封，将进行拍卖。“当时我很震惊，因为我有购买车位使用权的手续。后来了解到是万达公司和银杉公司存在纠纷，万达公司申请强制执行，查封了银杉公司名下的车位使用权。业主方面需要向法院递交购买车位的材料证明，才能将自己买的车位排除执行。”

2021年，鸿景苑业主与银杉公司签订地下车位使用权转让协议

　　据相关法律文书显示，2019年，济南市中级人民法院就审理了原告万达公司与被告银杉公司的合同纠纷一案，最终查封了被执行人银杉公司位于万达广场项目回迁地块(鸿景苑、盛景苑)地下一层的400余个人防车位的使用权。2024年8月19日，法院裁定拍卖、变卖上述车位。

　　9月29日，王顺成向济南市中级人民法院递交了《执行异议申请书》，不过很快被法院驳回。法院认为，案外人与银杉公司签订的《地下停车位使用权转让协议》，双方约定转让的系车位使用权，且该协议的签订时间在本院查封之后，因此，不得对抗申请执行人万达公司。

　　10月17日，在被法院驳回申请后，王顺成等业主的车位被挂上了司法拍卖网站。登录阿里司法拍卖官方网站，上述车位于10月17日进行了法拍，几乎全部流拍，另有部分显示“撤回”，王顺成告诉记者，那些在法院查封区间段之外购买车位的业主，被剔除了法拍名单。

　　11月11日，鸿景苑地下车库流拍的车位进行第二次法拍时，多数车位仍显示流拍

　　涉事企业调解未果

　　居民称将继续督促

　　11月10日，记者来到万达鸿景苑的地下一层停车场。这里车辆出入正常，王顺成等业主的车位依旧在正常使用。在地下一层物业办公室门前的墙上，贴有两张拍卖公告，显示法院于10月、11月分别对案涉车位进行了拍卖。

　　鸿景苑地下车库物业办公室门前的墙上贴有拍卖公告

　　对于该地下车库部分车位被法拍一事，目前负责车位管理的济南楷侨物业管理有限公司(以下简称“楷侨物业”)办公室内一名工作人员向记者表示，确有此事，但后续问题目前还不明朗。对于前期售卖车位的问题，该工作人员称并不了解太多。

　　“在居委会的联系下，两家企业的相关负责人进行了调解，但没有达成统一。”魏家庄街道办事处同生里社区居委会相关负责人告诉记者，早在2018年，银杉公司以2600万元的价格买断了万达公司在此处地下人防车位的使用权，但并未付清款项。

　　业主购买车位时，银杉方面提供的“确权”函图片由业主提供

　　“万达公司起诉银杉公司后，仍未收到部分款项，于是申请了强制执行，查封了这些车位。”该负责人说，“可能是业主没有看到，各方面也没有在意这个事，于是在法院查封期间，银杉还是委托楷侨物业对车位使用权进行了转让。”

　　“接到法拍通知后，我们通知业主递交了材料，128个车位被认定为合法买卖，剩余293个车位被法拍，经过流拍后目前已有2个车位被拍卖。”该负责人说，在该事件中，居民的辨别能力有限，希望各方面都能妥善处理，不让居民蒙受损失，“下一步，我们还是继续督促双方尽快达成和解，努力保障居民的合法权益。”

　　与此同时，记者也分别致电万达公司和银杉公司，银杉公司注册登记电话已显示注销，万达公司则在截至发稿前未给出正面回应。

　　不过，一位曾任职银杉公司高管并经手此事的人士向记者表示，起初银杉公司曾将一些车位使用权进行了“抵账”，业主在法院查封期间与银杉发生车位使用权转让交易，实际上是第三方行为。此外，该人士还称，银杉与万达沟通协商已久，目前万达方面索要巨额赔偿，银杉早已无力支付，因此还未有明确解决办法。“还需要一段时间协商。”

11月业主被法拍的车位上停着业主的私家车

　　律师提醒谨慎购买人防车位

　　业主已成立维权群

　　面对真金白银购买的车位和司法执行的既定事实，业主们将何去何从?记者也咨询了律师。

　　“人防车位是人防工程的组成部分，它的使用权无论是转让还是查封，都无法通过正常的产权转移登记进行，因此交易过程中存在一定风险。”山东豪德(济南)律师事务所律师赵宗艳表示。

　　“如果买受人是在查封后签订转让协议，则很难通过执行异议排除强制执行。在这种情况下，买受人的请求极大可能被驳回，因强制执行程序而丧失该使用权，买受人只能请求出卖人返还转让款。而在此情形下，即便出卖人对返还转让款不存在异议，但因无法偿还债务作为被执行人，显然已经没有偿还能力，买受人的经济损失或将难以避免。”赵宗艳说。

　　赵宗艳提醒市民，为避免购买不动产出现纠纷，维护自身合法权益，建议不要轻易购买可能无法办理过户登记的不动产。“购买不动产前，一定要了解清楚准备购买的不动产的权利情况，查清出卖人是否系真实权利人，该不动产上是否设立抵押权、居住权，是否被查封等问题，否则将面临极大的风险。特别是如果明知购买的不动产存在权利瑕疵，可能无法正常办理过户登记却仍然购买，一旦发生纠纷，法院不排除会以买受人存在重大过错，属于因买受人自身原因未办理过户登记而同意继续执行，导致买受人利益受损。”赵宗艳说。

　　据了解，事发后该小区部分业主已自发成立了维权群，目前群内已有近百人。不过，经历两次流拍后，鸿景苑的部分地下车位和业主们的心情一样，仍旧悬在半空，这个看似由多方打成的“死结”，仍待一个“最优解”。