聚智城市更新 共绘泉城新景 市政协开展“挖掘城市更新潜力推动省会内涵式发展”重点提案督办月度商量

　　城市更新，一头连着民生福祉，一头连着城市发展。国家《城市更新“十五五”规划》正式印发，为未来5年城市提质发展划定清晰路线;《济南市城市更新条例》正式施行，济南成为山东省首个出台城市更新专项地方性法规的城市。从国家顶层设计到地方立法护航，济南的城市更新工作迎来全新发展机遇。

　　如何乘势而上，把机遇转化为实效?今年以来，市政协把“挖掘城市更新潜力推动省会内涵式发展”作为重点提案和年度协商议题之一，组织开展月度商量。调研组深入历下、高新、天桥、槐荫、莱芜等区县(功能区)实地调研，与职能部门、群众、企业代表座谈交流，并赴国内先进城市对标学习，依托“数字商量”线上平台广泛征集各界群众建议。6月18日，市政协召开重点提案督办月度商量座谈会，政协委员、专家学者、基层代表和有关部门负责同志围绕“统筹做好规划引领”“稳步推进项目建设”“有序推进危旧住房改造”3个方面深入协商交流。

　　规划引领聚共识

　　把准城市更新“方向盘”

　　城市更新，规划先行。近年来，济南坚持“一张蓝图绘到底”，以科学的规划体系为城市更新保驾护航。今年1月1日起施行的《济南市城市更新条例》，搭建起居住、产业、名城保护、生态修复等七大更新体系，明确推行小规模、渐进式、微改造模式。

　　规划体系建起来了，如何让规划真正“落地生根”?市政协委员们进行了系统性的思考。

　　“当前我国城市已经转向存量提质增效、内涵式发展的新阶段，规划工作需要相应转变思路、创新方法。”市政协常委、市规划设计研究院院长邵莉提出3点系统性建议：一是构建“专项规划—片区策划—项目实施方案”三级济南城市更新规划实施体系，正在开展的城市更新行动专项规划应单独立项和审批;二是建立城市规划、城市设计与城市更新的协同机制，以城市更新为导向建立详细规划调整优化机制;三是健全资产底数摸排和城市体检评估机制，前置开展、一体推进。

　　市政协常委、民革市委会专职副主委倪秀珍则将目光投向功能融合。“‘十五五’时期是从空间更新转向城市功能重塑的重要阶段。”她建议济南通盘谋划城市更新与现代服务业的协同路径，为总部经济、数字经济等现代服务业提供优质载体。针对老城区空间不足的难题，建议面向中心城区推进地上地下空间复合利用，积极探索土地分层出让，通过这种方式换取地面公共绿地与滨水开放空间的规模提升和有效贯通，“把最美好的空间留给市民”。

　　“规划引领很重要，项目谋划也同样重要”，山东省城市更新学会副会长李永文补充道。他建议建立三级项目库制度，区分近期能实施的项目、中期储备项目和远期谋划项目;强化市级统筹，推动区县从同质化竞争向功能互补转变;统筹城市更新与就业、教育、养老协同发展，构建15分钟生活圈、就业圈。

　　“好的规划体系和实施机制，对有序开展城市更新工作具有基础性作用”。大家的建议得到了市直部门的充分认可。市自然资源和规划局副局级领导干部姜澍表示，将发挥好统筹规划的作用，让各级各类规划各司其职，继续下好“绣花功夫”。

　　项目攻坚商良策

　　跑出建设推进“加速度”

　　规划是蓝图，项目是关键。2026年，济南以“项目赋能年”为总牵引，在全市范围内掀起项目建设热潮。从老厂区蝶变为年客流量超290万人次的579百工集，到洪楼片区京东MALL等新地标有序推进;从明府城以“修旧如故、一院一策”入选山东省城市更新创新案例，到上新街定位“美学生活街区”实现传统烟火气与当代潮流有机融合——济南累计启动片区更新项目112个，成功入选中央财政支持城市更新行动示范城市。

　　成绩令人振奋，但挑战也不容回避。资金筹措、项目策划、政策衔接、运营管理等方面的问题，在一定程度上影响了项目质效。

　　“天桥区作为老城区，辖区群众对改善居住环境、推进更新改造的愿望非常迫切。”天桥区住房和城乡建设局局长燕建广结合一线实践提出两点建议，一是市级层面建立红、黄、绿三色预警和提级调度机制，对进度滞后的项目分级帮扶、专题协调;二是健全全链条帮扶机制，帮助梳理问题症结、提出可操作对策。他介绍，在市级部门指导下，天桥区5个项目、12个村的城中村改造顺利入选第一批白名单，争取到百亿元专项借款，希望市级层面持续加强对项目包装策划的指导，帮助区县优化项目范围、开发时序、资金方案。

　　交通银行市中支行行长朱爽从银行角度作了介绍，“近两年银行对城市更新项目的要求更加清晰，一般遵循‘合规有序、商业可持续’原则，核心是商业可行性测算。”同时建议，未来城市更新资金来源应三管齐下：争取更多中央财政支持，用好政策性金融工具补充资本金，完善市场化投融资模式，吸引更多社会资本参与。”要在项目规划、成本控制、综合运营等方面做更周密的论证，充分论证项目现金流覆盖贷款本息的能力，主动契合银行审批逻辑。”

　　济南城市发展集团党委委员、副总经理霍仁禄作为城市更新项目实施主体，直陈两个亟待解决的问题：一是项目资金平衡问题，建议强化片区化理念，在一定区域内统筹资源，保障项目长期可持续运营;加快统一市级城市更新政策工具箱。二是安置房和片区闲置资产盘活问题，建议打通房产“租售并举”路径，将闲置安置房统筹作为保障性住房统一租赁运营。

　　“大家针对稳步推进城市更新项目提出了很好的意见建议”，济南市住建局二级巡视员陈红回应，下一步，我们将进一步把工作机制理顺、把政策法规配齐、把项目统筹做好、把资金保障做实，从4个方面把城市更新项目抓实抓好。姜澍则表示，我们将坚持有解思维，奔着解决问题去推进工作，如果有具体项目问题，可以随时反馈，我们将上门服务、主动对接。

　　旧改安居汇众智

　　托起民生改善“新愿景”

　　危旧房改造关系到老百姓住得好不好，核心就是“安全、安心、安逸”，是一项重要的民心工程。

　　然而，作为推动存量提质、激发社区活力的关键切口，危旧住房改造这项工作情况复杂。“如何打消各方顾虑，是当前的核心问题”，市民盟盟员蒋文清梳理了3个问题，一是房屋安全评估精度有限，改造标准和决策难把握;二是居民意愿协调难，“一户否决”导致项目难启动，部分居民观念还停留在大拆大建的思路上;三是资金保障不足，项目落地和运营预期不明朗。

　　山东建筑大学管理工程学院院长陈健则提出系统性对策。他建议探索建立“片区统筹、运营反哺、多元共担”的可持续发展路径，合理释放运营增值空间吸引社会资本参与;探索设立个人住房改建贷款专属信贷产品和共有产权模式，降低居民初始出资负担;建立多元沟通协调机制，提高居民主动性和积极性;健全完善危旧房改造全流程管理体系，改造前精准识别、改造中推行“投建一体+行为引导”融合模式、改造后建立动态监测和后评价机制。

　　邵莉补充道，建议推行街道规划师制度，以街道、社区为主体引入专业技术力量，提供从规划到实施的全过程咨询服务。她认为，在片区单元策划、项目实施方案中必须加强社会稳定性风险评估，评估报告应作为项目报审要件。

　　陈红表示，济南市今年4月已出台试点指导意见，试点完成后将总结经验在全市复制推广。姜澍表示，槐荫区中大槐树街道、历城区鲍山街道已开展社区规划师试点，下一步将深入总结前期经验，整合高校、设计团队专业力量，广泛邀请各界人士和业主共同参与。

　　从法治保障到规划引领，从项目攻坚到民生改善，这场围绕城市更新的“商量”，既有宏观视野的顶层设计，也有微观层面的精准施策;既有职能部门的工作展示，也有基层一线的真情实感。大家一致认为，城市更新是践行人民城市理念、优化空间结构、完善城市功能、赓续城市文脉、提升城市综合承载力的重要路径。要精准对标《城市更新“十五五”规划》支持方向，积极谋划一批政策支撑有力、城市发展急需、群众需求迫切的更新项目，循序渐进推动城市功能迭代、人居功能提质、产业能级跃升。

　　城市更新，是对人民期盼美好生活的有力回应。随着“十五五”规划的深入实施，政策体系更加健全、多元参与更加活跃、可持续路径更加清晰，城市更新正步入全面加速的新阶段。集思广益的商量，也必将凝聚起广泛共识，见证着这座更有温度、更有韧性、更有活力的现代化人民城市加速成长。(济南日报·爱济南记者：苏晓萌)