济南实施土地复合利用新政，构建混合用地和设施兼容新模式

　　有限的土地资源，如何实现高水平、高质量的利用?近日，济南市自然资源和规划局印发实施《关于加强建设用地功能复合利用指导意见》(以下简称《指导意见》)，构建混合用地和设施兼容两种利用方式。

　　以前土地招拍挂，常见城镇住宅、商业混合用地或城镇住宅及社区服务设施、商业、商务金融等更多用途兼容。而《指导意见》旨在破解传统用地用途单一的问题，通过推行用地混合布局、合理设施兼容，为新业态新产业落地释放发展空间。

　　《指导意见》所指复合利用分为混合用地、设施兼容两种情形。混合用地是指同一地块中有两种或两种以上用地性质并存的用地类型;设施兼容是指单一类别用地允许建设和使用两种或两种以上跨地类的建筑或设施。两种模式分类施策、互补适配，既可通过用地性质混合激活片区整体活力、提高土地集约利用水平，又能依靠设施兼容在不改变地块核心属性的前提下补齐配套短板，兼顾规划管控刚性与空间利用弹性。

　　混合用地设置严守公共服务、安全、环保底线，采用正负清单管控方式，在规划编制阶段鼓励在历史文化街区及传统风貌区、城市更新及低效用地再开发区、轨道交通场站及站点周边、工业及物流产业园区实行混合用地开发，并明确后续用地管理、土地供应、不动产登记等各阶段管理规则。比如，历史文化街区及传统风貌区,鼓励居住、商业、商务金融用地混合。城市更新及低效用地再开发区，除基础教育等独立性较强的设施外，鼓励科研、商业等用地与文化、体育、医疗、社会福利等公共服务设施以及绿地等混合布置，促进空间集约高效利用，节约土地资源。轨道交通场站及站点周边，鼓励场站与商业、商务金融、居住、公共服务等用地混合，实现TOD一体化开发。

　　设施兼容使用方面，在满足主导用途需求、符合安全要求等规范前提下，针对以出让方式供地的商业服务业、公共管理与公共服务、城镇社区服务设施、工业、物流仓储、公共交通场站、城市轨道交通用地分别确定兼容功能及兼容比例，纳入城市更新及低效再开发试点的项目可适度提高兼容比例。比如，商业用地(不含批发市场用地以及加油、加气站等公用设施营业网点用地)、商务金融用地，可兼容娱乐、其他商业服务业、城镇社区服务设施、文化、体育、社会停车场、公共交通场站等设施，兼容功能总建筑面积占地上总建筑面积的比例小于50%。

　　对已出让的存量用地，土地使用权人在取得利害关系人同意后可参照《指导意见》申报兼容事项，并明确后续办理流程。打通存量用地兼容改造实施通道，制定存量地块功能优化路径，在充分尊重周边群众权益的基础上盘活既有土地资源，推动存量用地自主提质增效。