“8·28”新政后二十日，济南楼市里的“等待”和“静默”

　　8月28日，国家多部门密集出台房地产系列政策。“作业”已经下发，如何答好这道必答题，地方正在摸索中。

　　时间已过去20天，济南楼市一边相对活跃、一边稍显安静：销售端，新政前拿到预售证、建设工程规划许可证的项目在“金九银十”阶段加快营销、获客，更注重实景、样板房的呈现;土地供应端，在政策衔接的“窗口期”，新拿地企业则相对“静默”，等待地方出台配套细则。

　　新政后20天，市场经历了什么?

　　8月28日，在房地产新政出台当天，历下区长岭山片区和中央商务区西片区、高新区贤文片区、起步区孙耿片区接连挂牌住宅用地，尤其中央商务区西片区住宅地块楼面起拍价直接冲到了约20792元/平方米，为济南市场“最贵”地块。

　　当天傍晚，“8·28”房地产新政的消息刷屏。其中，明确新出让的土地项目及未取得规划许可的存量项目优先实行现房销售。济南上述挂牌地块将于9月底进行网上交易。

　　8月31日，新政后第三天，济南迎来首场土地拍卖。王舍人片区、新东站片区、科技城片区3宗住宅地块底价成交，进入9月后第二批、第三批共4宗住宅用地成交，均由国企背景公司、平台公司托底。

　　9月初，济南市住建、自然资源和规划、行政审批局三部门以及部分开发企业召开了小范围座谈会。有参会人士透露，“范围不大，六七家品牌房企、平台公司参加，表达了尽早落地细则、明确新政时间节点的希望。”

　　据媒体报道，青岛市多部门也召开了商品住房销售制度改革座谈会，研究新政落地实施的具体路径。山东省住房和城乡建设厅有关人士向记者表示，根据“8·28”新政要求，“各市县要制定实施细则，加强政策解读”，因此从省级层面暂无发文计划，后续会监测省内各地市场变化，调研开发企业，维护房地产市场稳定。

　　土地供应端最新一次供地，是9月11日起步区挂牌崔寨片区41街区1宗住宅用地。截至目前，国内浙江丽水、福建泉州和厦门、广东广州已将现房销售写入土地出让条件。

　　房地产新模式大方向定了，节奏交给了地方。但截至9月17日，国内一二线主要城市尚未出台实施细则。从市场销售来看，9月初至今，济南楼市变化不大，新建商品住宅日网签70多套;二手房交易相对活跃，日均成交套数是新房的2倍左右。

　　楼市“金九银十”，开发企业在忙什么?

　　当前已进入楼市“金九银十”阶段，是刚需、改善群体陆续入场的时期，济南市场销售端已开始了预热。海信君安二期、中建云启凤华等楼盘在新政前拿到预售证的楼盘，通过电话邀客、线下带看等各种渠道营销。

　　在文博西片区，华润瑞府一位营销人士表示，尽管已取得预售证的在售项目不受新政影响，但他们还是将工程节点前置，把示范区、样板间、归家动线等客户能感知的实景部分优先呈现，用“实景兑现”对冲市场等待周期。张马屯片区云上森语项目在进度上基本已封顶，项目营销人士称这种看得见的现房利好购房者。

　　新东站片区一企业表示，一方面内部做过现房销售成本核算，从保守角度看，成本要比预售模式下有较大幅度增加;另一方面，已取证的在售项目正常营销，推出特价房源、到场有礼等常规促销方式。

　　从预售模式换道现房销售，对开发企业来说是一个巨大的挑战，毕竟长期以来房地产运营思维围绕“预售”展开。在长岭山片区拿地的一位开发企业人士称，由于公司是在新政之前摘地，还没等项目定位稳定就赶上了新政，好多工作需要从头开始重新梳理算账，“把生产节奏打乱了，现在所有营销节点和施工组织，都得重新排了。”在等待细则的“窗口期”，其公司和集团层面已在组织研讨新政后的工作。

　　而从新政后拿地企业来看，反应则比较微妙。8月31日至9月14日，有6家公司摘得了济南主城区7宗住宅用地，记者联系了其中4家公司，均回避了“现房销售”的话题。

　　新黄河记者从市自然资源和规划局了解到，目前暂未要求新摘地企业落实现房销售，需要等实施细则制定后，根据市里要求落实，如需调整，会发布补充公告。

　　实施细则在路上，他们在盼什么?

　　不同于土地供应端、市场开发和销售端的分化，在济南，信贷端已有金融机构陆续落地央行、金融监管总局贷款新政。

　　“新政后，我们很快根据政策落地执行了，只不过现在还没有办理过符合新政的纯商贷客户。”9月17日，建设银行槐荫支行个人贷前业务工作人员说。“至于存量贷款从30年延长到40年，看客户是纯商贷还是组合贷，组合贷的话，目前办理不了。”对方说，符合条件的客户，可以线上申请，通过审批后，就可以线下签约。

　　就在9月15日，国家统计局公布2026年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。其中，济南新房价格环比下降0.2%，但二手住宅价格环比下降0.6%，自2026年4月以来连续5个月环比下降。

　　从数据来看，8月济南新建商品住宅网签2022套，成交面积约27.13万平方米;同月新建商品住宅批准预售2101套，面积约27.42万平方米。另一方面，8月二手住宅网签4500套左右，网签面积已长时间高于新房销售面积。

　　步入存量时代，对开发企业来说，一方面有去化压力，另一方面备受“煎熬”的是资金压力。比如，新政后拿地企业缴纳土地出让金、新政前取得建设工程规划许可证的预售资金拨付使用、按揭贷款在‌项目竣工备案后发放，需要细则给予企业缓冲和划分新老政策衔接时间节点。

　　“现房销售意味着开发周期拉长，从拿地到交付的时间成本显著增加。希望能给予现房销售项目差异化信贷政策，让企业有更充裕的资金空间把产品做好。”有济南开发企业人士如是说。

　　叠加“8·28”新政，《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》将于2026年9月20日起施行，拓宽了住房公积金提取和使用范围，扩大住房公积金制度覆盖面。这意味着此次新政是全方位重塑楼市格局，告别房地产旧时代。