济南楼市新政细则落地：预售须主体封顶加验收记录，购房定金不超总房款5%

　　10月30日，济南、长沙、西安三城同日落地“8·28”楼市新政地方细则。自楼市新政实施六十余天来，截至30日，国内已有16城公布当地细则，对‌封顶认定标准、现房定金比例、土地款缴纳期限、过渡期安排‌等做出了具体规定。其中，济南、长沙对封顶认定标准较为严格，要求“主体结构封顶+各方验收记录”;现房销售定金方面，济南和已落地细则的广州、杭州、西安等城市一样，最高比例均不超过购房总价款的5%。

　　新政后济南共成交26宗住宅用地

　　10月30日上午，济南高新区工业南路以南、奥体中路以西的居住地块(大辛河地块)和历城区王舍人片区DWS-05-144(济钢片区B-1)地块、王舍人片区071街区DWS-071-05地块底价成交。

　　与土拍同日，济南当天下午发布了国有建设用地使用权挂牌出让公告，挂牌历城区王舍人片区05、071、19街区7宗城镇住宅、商住两用、城镇社区服务设施用地。其中，3宗容积率为2.0的地块住宅楼面起拍价约4950元/平方米，2宗容积率1.2和1.6的低密度地块楼面起拍价分别约6300元/平方米、5400元/平方米，另一宗商住两用地块楼面起拍价约4834元/平方米。

　　自“8·28”楼市新政以来，济南土地市场已成交26宗地，终止出让1宗。其中，9月28日至10月30日成交的13宗城镇住宅用地均为“8·28”新政之后挂牌。从市场成交情况，从城区核心地段到外围区域，挂牌地块全部为开发企业底价拿地。

　　“封顶”认定严，济南细则提高预售门槛

　　新一批土地挂牌、出让后，等待终于有了回应。10月30日晚，济南市五部门发布关于贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见，从加强预售管理、实施现房销售、推行主办银行、优化土地供应等六大方面，出台了明确规定。

　　以2026年8月28日为界限，济南对新拿地项目和在途项目分类明确预售条件。其中，“8·28”新政后拿地项目，申请预售的，应满足单体建筑完成主体结构封顶，项目参建各方责任主体出具相应的《主体结构分部工程验收记录》。项目参建单位通常包括建设、勘察、设计、施工和监理五类主体，各自承担相应责任。济南、长沙均要求“主体结构封顶+各方验收记录”，这一认定标准不仅有别于要求单体楼栋顶层顶板浇筑完成的成都，而且比要求主体结构封顶的北京、上海、武汉等多个城市还要严格。

　　对在途项目，济南细则以建设工程规划许可证和许可变更为要件，设置了预售缓冲期。满足条件的项目，2027年底前仍可按原有预售条件申请预售。

　　现房销售方面，2026年8月28日后发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，优先选择现房销售。现房销售最高定金比例，济南要求原则上不超过购房总价款的5%，全部存入资金监管账户。土地出让金缴纳方面，济南细则明确可按国家规定分期缴纳。签订出让合同后30天内缴纳不低于总价款的50%作为首付款，余款最迟不得超过一年缴清;实行现房销售的，余款可延长至出让合同签订后两年内缴清。这一要求向北京、上海、广州、深圳、杭州、宁波等地看齐。

　　10月下旬密集跟进，一日三城落地细则

　　本轮房地产制度改革推进有着清晰的时间线。

　　8月28日出台系列政策;9月24日至10月中旬，京沪广深四个一线城市细则落地，武汉、天津、杭州、宁波跟进;10月21日，十堰成为首个落实新政的四线城市;10月下旬，二三线城市密集跟进，陆续有温州、苏州、合肥、成都;10月30日，则有西安、长沙、济南同日交卷。从顶层设计出台到16城细则梯次落地，过去了63天。

　　上述城市“新老划断”，一律以2026年8月28日为分水岭。新发布出让公告的地块按新规矩执行，此前已取得建设工程规划许可证的项目，按原政策执行。

　　“8・28”楼市新政明确，新拿地项目申请预售，必须满足单体建筑主体结构封顶。在“封顶”认定要求上，目前落地细则的城市中，有主体封顶、顶层顶板浇完混凝土、“主体承重结构施工至设计屋面标高+完成顶层浇筑”、“主体结构封顶+各方验收记录”等不同要求。

　　主办银行制是主流配置，但各地要求有所不同。济南细则要求，开发企业在主办银行开立资金账户后，项目存续期间，预售资金、现房销售定金、开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等，全部资金均进入资金账户。直到项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，方可解除资金监管。

　　现房销售定金上限基本上分成了1%、3%和5%三档。其中，北京尺度最严，要求定金不得超过总房价款的1%;上海、深圳、苏州三地定金上限设为3%;广州、武汉、十堰、济南等城市，均执行5%的最高比例。

　　可以预见的是，进入11月全国将有更多城市落地细则，用现房优先、封顶预售的双轨体系，引导平稳切换到房地产新模式。