房企下沉抢食“强三线”城市 烟台等地抑房价调控加码
一些“强三线”城市房价开始齐声喊涨。山东多地已上调了公积金贷款的首付比例，滨州于7月11日调整了首付比例，8月份德州、济宁、烟台也相继做出调整。
不少三线城市“开盘即售罄”
楼市的传统销售旺季“金九银十”来了。在省城济南，今年七八月份以来，新入市的楼盘开始逐渐增多，但是，济南市场仍然呈现出“开盘即售罄”的景象，不少置业顾问都表示房源并不充足。
山东一些三线城市，房价也在稳步上涨。德州城区鲁班御景国际三期自今年五月份开盘至今，均价从6200元/平方左右，一路涨到现在的7800元/平米左右，而这只是德州楼市房价看涨的一个典型案例。滨州的房产市场也有些供不应求。山东华住房地产开发有限公司的范经理说，进入“金九银十”阶段，虽然滨州的房企没有扩大宣传，但相对来说9月份的房产销售还不错，因为滨州的房产市场从五月份开始一直都是“开一栋清一栋”。济宁楼市房价也稳步上涨，九月份有不少项目都会有新房源开盘或加推。今年烟台许多楼盘的价格涨了不少，与去年相比每平方米大约涨了一两千元，
谈及三、四线城市房价上涨的原因,中国房地产业营销协会会长朱曙东指出,首先是一线城市本身的市场外溢,由于一二线城市限购了,资金流到了临近的三四线城市,国内慢慢出现了强三线 城市,比如青岛和济南周边的城市。同时，在2015年一二线城市价格上涨变暖的同期,三四线城市受到市场信号的传导,自身市场也在预热,内力和外力双重作用叠加下导致房价上涨。
“不过，大部分三四线城市依旧处于去库存的压力中,尤其是县域城市,以及经济不发达、没有突出产业特征的、人口外溢的城市,它们去库存的压力特别大。”朱曙东告诉记者,强三线城市特别是高铁沿线城市和热点城市周边的三线城市,预计房产市场整体趋于稳定, 当然局部地区和项目的价格可能小幅上扬,尤其是春节之前。“预测明年整个房产市场比较平稳 ,平稳中发展,即便有些波动也是稳中波动,不会出现大起大落。”
下沉抢市场 一年看了五六十块地
在这些“强三线”城市中，不光房价开始逐步上涨，开发商对于当地的土地需求也在逐步增加。
李明(化名)是天津一家全国性的房地产开发商部门负责人，最近几年他们公司一直在山东布局。近两年他们还在济南市区周边的齐河刚刚拿了一块地。但是，最近他们看地的步伐却特别快，几乎每个月都要往济南周边的三四线城市和下面的县级市跑。“主要就是为了看地，现在一二线城市的地不好拿，大家都往三四线城市跑。”
记者了解到，不少大的房企都跟李明所在的这家房产开发商一样，开始把目光投向三、四线城市。记者了解到，一家外地的房地产商这几年打算进军山东市场，从去年下半年开始到现在，近一年的时间，在山东除济南和青岛之外的地市几乎都走遍了。据粗略估算，这家公司在山东总共考察了近五、六十块地，相当于一周看一块。
合富辉煌(中国)山东公司副总经理许传明认为，目前大小开发商下沉三、四线城市的步伐之快前所未有。来自易居中国克而瑞信息数据显示，2017年上半年，三、四线城市成交建面较2016年下半年是唯一成交量环比上涨的能级，涨幅达到29%。二线城市仍然是土地市场成交主力，但成交占比有所回落，上半年成交建面占总成交的65%。
记者从济南市国土资源局征地信息公开查询系统获悉，截止9月15日记者查询时，今年济南市共征地是198块，而对比2016年全年共征地是449块，2015年全年共征地是584块，征地呈明显下降的趋势。即便是后3个月，济南市征地数量翻番，也很难达到去年的水平。
而从2015年起，济南周边平阴、济阳、商河、章丘的征地数量一直很高，2015年和2016年这些地区征地数量之和占济南市总征地数量比例都为53%。不过，2017年截至目前的数据显示，这几个地区的征地数量之和仅占全市总征地数量的39%。在前两年的快速征地后，济南周边县级市的征地速度有减缓的趋势。
为控制房价过快上涨，烟台等三线城市也搞起了限贷
“前年是去库存，去年是调控，今年就是稳增长。”烟台市住建局工作人员这样形容近三年烟台楼市情况。在楼市“金九银十”到来之前，8月15日，烟台出台《关于进一步促进房地产市场健康发展的意见》(简称房地产“十二条”)，抑制房价过快上涨，促进烟台房地产市场平稳健康发展。
作为三线城市的烟台，楼市火起来了，住建部门出台了房地产“十二条”，包括实施分城施策的土地调控、实施预售审批限价政策、严格网签合同备案撤销管理、严格规范市场销售(明码标价)、调整住房公积金贷款政策、强化二手房交易监管、探索建立“租购同权”制度等。其中，公积金贷款方面，取消了144平米划分，首套房首付一律改成30%，二套房40%。租购同权方面，借鉴租购同权试点城市的先进经验，积极开展租房与购房平等享受政府公共服务方面的政策研究，适时推出符合烟台实际的“租购同权”制度。
“十二条”规范措施“刀刀见肉”：对于库存量较大、去化周期超过24个月的县市区，停止房地产供地;开发企业要在10日内公开全部房源并明码标价，一次性对外销售，不得分期分批销售;对闲置超过2年的土地依法收回，重新进行市场配置;辖区房地产市场异常波动、造成不良影响的，要对当地政府进行问责……烟台市住建局工作人员称，房地产“十二条”出台一个月，从近两个月新建商品房成交量上看，效果还是很明显，新建商品房成交量约有30%的下降，“我们的目标是控制房价过快上涨，出台意见让楼市以及房价，平稳健康的发展。”
滨州住房公积金重点支持自住性购房，集中向首套房倾斜，于2017年7月11日起调整了首付比例。第一次公积金贷款首付款比例不得低于30%，第二次公积金贷款首付款比例不得低于40%。
德州市也对住房公积金使用政策进行了调整，自8月20日起执行，除了提高公积金贷款首付比例、控制公积金贷款使用次数，还缩小了公积金提取范围。
济宁也做出了类似的调整，新住房公积金使用政策已于8月15日起实施。
值班主任：曹乐平
