山东出台“楼市19条”释放哪些信号？专家最新解读

　　10月10日上午，山东省住房和城乡建设厅召开新闻通气会，介绍新出台的《关于落实金融支持政策促进全省房地产市场止跌回稳的通知》(以下简称《通知》)。《通知》共19条，推出统一个人住房贷款最低首付比例至15%、组织商业银行10月份统一降低存量个人住房贷款利率等19条具体贯彻落实措施，促进山东省房地产市场“止跌回稳”。

　　“19条政策中，有针对前期一些金融政策的有效延续，包括针对需求端购房者贷款利率的调整，还有7条是针对金融机构的调整;大约有9条针对企业供应端的调整。”10月10日下午，济南市房地产业协会执行副会长李刚表示，山东出台“楼市19条”，从多个方面落实“止跌回稳”政策。

　　商贷最低首付比例降至15%

　　降低购房者入市门槛

　　《通知》明确，各市通过山东省市场利率定价自律机制，因城施策确定最低首付款比例。自2024年10月1日起，指导金融机构发放商业性个人住房贷款按照最低首付比例15%执行，具体首付款比例由商业银行根据客户风险状况和意愿，与客户协商确定。记者从济南多个项目了解到，目前首套、二套房商业性个人住房贷款最低首付比例已降至15%。

　　通气会现场，中国人民银行山东省分行一级巡视员董龙训解读称，9月29日，中国人民银行、国家金融监督管理总局下发了《关于优化个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》，明确了全国层面商业性个人住房贷款最低首付比例调整安排。

　　分行会同山东金融监管局在遵从各市意愿基础上，已于9月30日召开了山东省市场利率定价自律机制会议，确定全省各市最低首付款比例，决定不再区分首套、二套住房，最低首付比例从首套房15%、二套房25%统一为15%。“我们指导金融机构自2024年10月1日起，发放商业性个人住房贷款按照最低15%执行，具体首付款比例由商业银行根据客户风险状况和意愿，与客户协商确定。这一政策有利于进一步降低居民购房贷款门槛，满足更多刚性和改善性住房贷款客户需求。”董龙训说。

　　国庆假期期间，济南多个售楼处到访量较节前呈现二至三倍增长。

　　“从整个国庆假期的交易来看，济南开展的‘百城千企商品房促销活动’成效显著。”李刚表示，假期期间，济南市监测的20多个新楼盘项目共有近五千组客户到访，成交量在四五百套，“从8日、9日的商品房网签数据来看，都超过了200套，8日网签226套，9日网签206套;二手房的成交量也不错，这两日的新房、二手房网签量加起来有450套以上，政策向好，购房者信心大增，商贷首付比例降低后，也将继续降低购房者的入市门槛。”

　　存量房贷利率调整

　　全省将每年减少家庭利息支出约129亿元

　　降低存量个人住房贷款利率方面，《通知》明确，组织商业银行于2024年10月份统一对存量房贷(包括首套、二套及以上)利率实施批量调整，对于LPR基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30BP。完善商业性个人住房贷款利率定价机制，促进降低存量房贷利率。

　　董龙训介绍，9月29日，中国人民银行发布了关于完善商业性个人住房贷款利率定价机制的公告(《中国人民银行公告〔2024〕第11号》)，进一步完善商业性个人住房贷款利率定价机制，促进降低存量个人住房贷款利率。分行将加强政策指导，组织山东省商业银行于2024年10月31日前，统一对包括首套、二套及以上的存量房贷利率实施批量调整，预计平均降幅在0.5个百分点。

　　“我们济南当前的首套房利率是3.35%，新政策中对存量房利率的调整是挺大的。”李刚表示，落实存量房贷利率调整后，将进一步解除高利率购房者提前还贷的压力。据悉，目前，山东省存量个人住房贷款利率为4.08%，此次调降后，预计在3.55%左右，山东省将每年减少家庭利息支出约129亿元，有利于降低购房者利息负担，促进带动居民消费和投资。

　　值得注意的是，各商业银行将于10月12日发布批量调整细则，统一调降存量房贷利率，尽可能为借款人提供便利。绝大多数借款人可通过网上银行、手机银行等渠道“一键式操作”，无需到银行网点办理，具体可及时关注承贷银行官方平台发布的信息。

　　二手房市场触底回升明显

　　《通知》明确取消首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，由金融机构结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。商业性个人住房贷款借款人自主选择固定利率或浮动利率作为定价方式，与金融机构协商约定重定价周期，更好满足刚性和改善性住房需求。

　　根据中国人民银行〔2024〕第11号公告，对于新签订的个人住房贷款合同，自11月1日起，可由借贷双方自主协商重定价周期，重定价周期更为灵活，由原来的只能按年优化为可以按年、按半年或按季度确定重定价周期。对于新发放商业性个人住房贷款，分行已于今年5月份取消了全省首套住房和二套住房个人住房贷款利率政策下限，由金融机构结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。

　　李刚表示，从目前情况看，当前新发放个人住房贷款加权平均利率达到历史最低水平，在政策利率下行引导下，预计未来新发放个人住房贷款利率仍有持续下降的可能性，进一步降低居民购房成本。当前政策利好基本见底了。住宅市场，尤其近期二手住宅市场触底回升的趋势比较明显。

　　后续走势如何?

　　“山东楼市19条政策的发布，旨在接棒国庆期间的楼市小高峰走势，在房地产市场长期下行的趋势下努力寻找市场预期转换的机遇。”10月10日下午，中指研究院高级分析师谢东晖在接受记者采访时表示，山东楼市“19条”通过降低首付比例、减少贷款利率、优化贷款服务、延长政策期限、支持市场化土地收购、扩大融资渠道等措施，直接降低购房者和房企的财务负担，提高市场流动性，缓解房企资金压力，稳定房价，增强购房者信心。

　　谢东晖表示，在提出多项刺激政策的同时，“19条”中也提及了房地产行业内部整合、优化资源配置、强化市场监管等相关手段，在长远视角下有助于维持房地产市场的健康、稳定与可持续发展。此外，“19条政策”在加强金融支持的基础上，有望带动各地区楼市相关企业与相关产业链的发展，对促进地方经济增长和维护社会稳定都有积极作用。