北京二手房价下跌 有资格、有能力购房的需求明显减少
政策高压下，北京二手市场开始全面降温。据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年5月份，北京二手房成交均价环比4月份同期下滑2.4%。在有交易的12个区域中，多达8个区的成交均价都在下跌，仅有4个区的价格上涨。跌幅最大的是通州区、亦庄开发区，幅度都超过了20%。
据证券日报31日消息，据伟业我爱我家集团市场研究院统计，自3月份以来，北京二手房市场成交量连续下滑。2017年5月份，二手住宅市场实际签单量环比4月份同期下降34.2%，新增客户登记量也环比4月份同期下降11.9%，市场交易活跃度已跌入谷底。
伟业我爱我家爱集团副总裁胡景晖表示，面对史上最严格且最严密的楼市调控，北京二手房市场上的投资投机现象得到明显遏制，不少资金实力相对有限的改善型需求也不得不放弃或延缓购房计划，即使是刚需也要负担比以前更高的贷款成本。因此，在一系列严密而严厉的政策叠加下，北京二手房市场有资格、有能力购房的需求明显减少。
他进一步强调，强有力的政策已经改变了北京二手房市场的预期，买卖双方的博弈关系已经逆转，整个市场正在向买方市场转变。随着交易量的持续下滑，业主已经无力维持强势地位，买家不再积极，观望情绪浓，市场议价空间在增大，曾经坚挺的房价已经开始松动，下跌成为了必然趋势。
值得关注的是，二手房市场的杠杆率也在发生变化，由于政策的高压限制，全款购房比例正在提升。
胡景晖进一步称，经过一系列的调控，北京楼市曾经的恐慌情绪消失，业主不再惜售跳价，客户不再恐慌抢房，市场理性已经回归。目前的市场是房源多而客户少，所以还有意购房的客户完全可以仔细挑选，认真寻找，整个市场的交易节奏因此变得较为缓慢。这足以说明本轮新政成效显著，市场已经彻底降温。
有业内人士也称，北京二手住宅交易目前已经下降到了一个非常低的水平，接下来或许还会下降，但下降的空间已经不大，降幅会逐渐变小，低位趋稳将成为北京二手房交易量接下来的持续走势。价格方面，由于前期涨幅过大，所以回调的空间现在依旧存在，随着交易量的持续低迷，未来房价的降幅还将进一步扩大。
连涨17个月的北京房价，还能疯狂多久?
有句话说得好，“如果觉得没什么可以奋斗的动力，那么就去大北京看看房子吧”，据说这句话是现在最新的鸡汤励志语言。缺乏斗志的青年读到这句话，马上会战斗力爆表，立刻投入到认真的工作中。
但如果这位青年真的看了最近首都的房价，他不仅不会激发斗志，反而会立刻丧失斗志。北京房价之高，无论人们灌自己多少鸡汤，一旦看到房价应该马上就会清醒过来。根据中国房地产业协会最近发布的房价行情显示，首都房价连续17个月环比上涨。从2015年10月份以来，北京平均房价已经由37221元每平，涨至2017年2月的60738元每平，平均涨幅高达63.18%。最近甚至还传出学区房一晚上涨17万的新闻。
如此疯狂的北京房价，仿佛没有最高只有更高，但它还会延续疯狂，一直涨下去吗?实际上，长期看来，尽管现在价格已经高到令人难以接受，但京城房市继续坚挺依然是未来的必然趋势。何以见得?我们可以看到，限购政策之下，炒房的资本并没有远离北京，而是蛰伏于京城周围，待机而动。加上2017年北京住宅用地计划供应610公顷，同比减少近五成，买房者只能纷纷外撤。
这也造成北京中心城区一搞限购，周边地区房价马上应声上涨。燕郊等地的价格暴涨暂且不提，就连固安、涿州、永清等起步较慢的“价值洼地”也驶入房价上涨快车道。甚至是远在河北石家庄的楼盘，距离北京约300公里的地方，也受到首都房价“溢出效应”的影响，近期价格涨幅明显。仿佛北京高房价辐射范围之广，影响着周围大部分地区。
可以预见，未来的北京以及周边临近地区，房价泡沫必将继续坚固，并持续膨胀。
到底是什么因素推动北京房价连续17个月快速上涨呢?在回答这个问题以前，我们可以知道，答案绝对不是因为居民收入增长。北京城市居民的年人均可支配收入才52530元，远远追不上房价。根据相关机构统计，北京房价收入比14.5，连续三年位列全国第一，成为全国靠工资购房难度最高的地区。我们甚至可以说，现在北京房价已和人们的工资收入没有什么直接关系，那些能买得起房的人，绝大多数不可能是依靠固定工资收入来购买。
真正推动北京房价连续上涨的，其实根源还是在于货币。
我们以2007年为一个节点，看看这个时间段前后发生了什么。自这一年以来，中国的货币供应呈现一种前所未有的“爆发式”增长，其总量超过了日本、欧洲、美国等几大经济体，货币量是欧洲和美国的两倍，是日本的三倍。如果把时间稍稍拉回，我国广义货币余额从2000年初的12万亿，到2015年的144 万亿，十五年里货币供应量增长超过12倍。
但是在此期间，中国人口的变动并不大，从1985年至今，中国人口只增长了27%，年均增长只有0.87%，但货币的增长却远远超过合理范围。如此天量的新增货币，一方面意味着社会上一定有一小部分人手里增多了大量货币急需进行高回报的投资，同时也必然意味着银行的大量借债以及信用的扩张。
实际上，信贷的过度扩张早已不是秘密，中国M2与GDP之比多年来也呈现不断上升的趋势。M2与GDP在2000年为138.7%，此后上升到超过200%。不断扩张的信贷，其实也说明整个银行系统回收债务的周期过慢，因此只能在短期内不断扩张，疯狂借钱给人买不动产，以债养债，来维持金融系统的运转。所谓系统性危机，由此而来。
打开货币的水龙头之后，货币的财富之水源源不断因透支信用而创造。但这些财富必须要找一个流向，不动产自然是最理想最安全的去处。这种金钱的大规模流向运动必然会在中国掀起一场新的“造富运动”，谁掌握了这些承载货币流向的“池子”，谁就会成为财富新贵阶层。
于是，货币就像打开的水龙头喷出的水，流向了中国最大的三个“蓄水池”——以上海为核心的长三角城市带，以深圳为核心的珠三角城市带，以北京为核心的京津冀城市带。京沪深的房价也冠绝全国，原因无他，就在于这几个地方是全国最大最稳定的财富蓄水池。
值班主任：贺燕
