房贷提前还，要交补偿金？多家银行情况不一

　　8月2日，交通银行在官网撤下了前一日发布的对个人按揭类贷款提前还款补偿金收费标准调整的公告。

　　在8月1日发布的《关于个人按揭类贷款、个人线上抵押贷(消费)提前还款补偿金收费调整的公告》中，交行称，为进一步做好个人按揭类贷款、个人线上抵押贷(消费)相关金融服务，规范提前还款补偿金收费行为，2022年11月1日起，个人按揭类贷款(包括个人住房贷款、个人商业用房贷款、个人厂房贷款)及个人线上抵押贷(消费)，提前还款补偿金收取具体以贷款合同中约定为准，补偿金比例为提前还款本金金额的1%。

　　上述公告发布后，引发了市场关注。8月2日，交行在其官网删除了上述公告。据了解，交行并未对相关政策进行调整。

　　“交行并没有对提前归还个人按揭类贷款的补偿金收费标准进行调整，在合同约定基础上，对提前归还房贷的客户，各地分行有补偿金优惠减免的权限。”一位交行相关业务人士告诉记者。

　　【记者调查】

　　房贷提前还款收取补偿金 究竟是个例还是普遍现象

　　公告一经发出，便引发市场热议。那么，银行对个人房贷提前还款收取补偿金，究竟是个例还是普遍现象?

　　记者咨询多家银行工作人员了解到，北京地区多数银行对于个人按揭类贷款提前还款，不收取补偿金。

　　“个人住房贷款提前还款，不会向客户收取违约金(补偿金)。”8月3日，工商银行北京方庄支行一位客户经理对记者表示。

　　中信银行北京朝阳支行一位信贷经理告诉记者：“提前还房贷不收取补偿金，客户可以在中信银行手机银行里直接提交申请，一般是提前15天申请。”

　　“客户可通过手机银行或者到银行网点来办理个人按揭类贷款提前还款，并且不需要支付任何费用。”兴业银行一位工作人员介绍说。

　　中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼在接受记者采访时表示，目前法律未明确规定提前还款需要支付违约金(补偿金)，具体需要看贷款合同约定。在实践中，较少银行对提前还款行为收取违约金(补偿金)。少数银行即使有收取违约金(补偿金)的约定，客户往往可以申请豁免，或通过购买一定金额金融产品或存款获得豁免。

　　当被问及合同里是否会有提前还款收取违约金(补偿金)的条款时，上述工商银行北京方庄支行客户经理告诉记者：“房贷合同一般是格式合同，里面会有这样的条款，但是客户签合同时，我们会把这个条款直接划掉。”

　　值得注意的是，各家银行对于个人按揭类贷款提前还款是否有违约金(补偿金)的情况，不同地区有不同规定。

　　某国有大型银行总行个人金融部负责人告诉记者，在合同约定的基础上，该行各地分行有全部减免或者部分减免补偿金的权限，要具体情况具体分析。“有的银行提前还款需要收取6个月的贷款利息，有的银行是收取3个月贷款利息，也有部分银行规定，若贷款满3年或1年，则不会收取相关费用。”一位资深观察人士表示。

　　【算个账】

　　作为“房贷一族”

　　提前还款是否划算?

　　7月份103个重点城市主流首套房贷利率为4.35%二套房贷利率为5.07%整体房贷利率创2019年以来新低(数据来源：贝壳研究院)

　　提前还款实际上有利有弊：利 可以节省房贷利息，减轻日后还贷压力。弊 会占用现有资金，失去其他投资机会。

　　测试一下你是否适合提前还：

　　最直接的方式：看投资收益是否可以覆盖贷款利率

　　如果可以覆盖，则可考虑将资金更多用于投资;反之则可以考虑部分偿还贷款。

　　另外还与偿还方式、剩余年限、房贷利率等方面因素有关

　　举个例子：

　　假设小明在2018年10月购买房子，需还100万元商业贷，贷款年限30年，房贷利率为5.7%。

　　若将现金用于一次性还清房贷：通过房贷计算器算得最后一次性还款(剩余26年)94.94万元，节省86.14万元利息，平均每年节约利息3.31万元;

　　若将计划一次性还房贷的资金用于购买理财产品：以94.94万元用于理财(3%4%)，一年的收益能达到2.85-3.8万元。

　　由此得出：理财收益率为3.5%时，可基本与提前还款(5.7%的房贷利率)节省的收益持平。

　　目前提前还房贷的客户主要是2019年之前办理房贷的购房者，那时的房贷利率普遍偏高，有的利率甚至超过6%。虽然目前LPR已有所下行，但有些购房者仍然选择的是固定利率 ，即 使 是 选 择LPR，也需要等到约定的日期才可下调房贷利率。

　　这些情况可考虑不提前还款：

　　等额本息还款已到中期的等额本金还款期超过三分之一的通过公积金贷款的有更好理财投资渠道的

　　(综合澎湃新闻、《金融时报》、新华日报、时代周报等)

　　【解疑答惑】

　　为何部分银行调整提前还款补偿金收费标准

　　董希淼分析称，一是今年以来个人贷款有效需求不足，增长缓慢，银行以收取补偿金方式遏制客户提前还款行为;二是近年来由于加大向实体经济让利，费用减免较多，中间业务收入下滑明显，通过收取补偿金增加中间业务收入。

　　“银行收取房贷提前还款补偿金，一方面是为了弥补由于债务人提前还款而导致的一定未来利息损失;另一方面，也是适度增加提前还款成本，毕竟房贷对于银行仍是优质资产之一。”某股份制银行研究人士告诉记者。

　　“一般来说，客户提前还款，资金回笼，释放了部分个人房贷额度，拓展了银行放贷空间;但同时，银行目前面临的房贷利率整体较之前明显下降，因此银行还是希望锁定长期的、利率较高的优质资产。”上述研究人士称。

　　不过采访中业内专家普遍认为，从整体上看，由于银行总体房贷金额大，提前还房贷并不普遍，预计实质影响偏有限。

　　“一些购房者若是还房贷的利率支出比较高，这个时候会抵触还房贷，势必会有一些提前还房贷的做法。银行也需要提前预警此类事件，做好预案和应对措施，比如说做好解释工作或者说做好提前还房贷的排队工作。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。