多城跟进下调首套房公积金贷款利率 公积金房贷新政打出“组合拳”

　　9月30日晚间，央行公告称，决定自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。

　　自人民银行宣布下调首套个人住房公积金贷款利率后，全国多个城市跟进执行。据记者不完全梳理，上海、南京、杭州、济南、成都、长沙等地已发文，正式启用2.6%的5年以下住房公积金贷款利率。

　　与此同时，多种公积金调控政策工具已在多个城市落地实施，包括了微调公积金贷款上限、降低公积金首付比例、“一人购房全家帮”等措施。

　　业内人士表示，公积金政策可由各地因城施策，已成为支持居民合理住房需求的重要政策调控导向。

　　多城已下调首套房公积金贷款利率

　　人民银行此前宣布，自10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上利率分别为2.6%和3.1%，此前则为2.75%和3.25%。首套个人住房公积金贷款利率时隔7年再次下调。

　　10月以来，全国已有多个城市跟进。据记者不完全统计，上海、重庆、深圳、南京、杭州、宁波、东莞、济南、成都、长沙、沈阳、郑州、石家庄、苏州等多地的住房公积金管理中心均表示，10月1日(含)后发放的首套个人住房公积金贷款，按照上述新利率执行。

　　对于存量的个人公积金贷款，上海市公积金管理中心指出，10月1日前已发放未到期的首套个人住房公积金贷款，如期限在一年(含一年)以内的，贷款利率不作调整，10月1日起仍执行原利率;如期限在一年以上的，10月1日起仍执行原利率，但自明年1月1日起，按调整后的新利率执行。

　　利率调整后有望减轻多少负担?东莞市住房公积金管理中心发布的通知显示，以当前该地首套住房最高贷款限额90万元、最长贷款年限30年和等额本息还款方式为例，调整前利息总额约51万元、月供3917元，调整后利息总额约48.3万元、月供3843元。

　　“此次首套住房公积金贷款利率下调幅度较大，一方面会减轻存量公积金贷款家庭月供负担，有利于提振消费。”东方金诚首席宏观分析师王青此前分析称，另一方面，这也将激发更多住房公积金贷款需求，月度金融数据中的委托贷款规模或将出现大幅同比多增势头，进而在一定程度上推进宽信用进程。

　　组合拳!公积金贷款政策密集出炉

　　目前，公积金政策已成为推动市场回暖最为集中的政策方向。除首套个人住房公积金贷款利率下调外，多个城市因城施策，此前还采取了微调公积金贷款上限、降低公积金首付、明确直系亲属可提取公积金用以支付购房款(“一人购房全家帮”)等措施。

　　以江苏连云港市为例，该地住建局针对公积金贷款额度发布新政，购房借款人单方正常缴存住房公积金的，贷款最高额度由30万元提高至50万元;借款人双方正常缴存住房公积金的，最高额度则由60万元提高至100万元。

　　此外，“一人购房全家帮”的公积金贷款政策也扩围至多个城市，据不完全统计，全国已有超过30城发布过此类政策。

　　具体来看，海南省住房公积金管理局表示，“一人购房全家帮”业务是指在省内连续足额缴存住房公积金6个月以上的购房人，购买家庭首套自住住房，可使用其配偶及直系亲属的住房公积金支付购房首付款和对冲偿还住房公积金贷款。其中的直系亲属涵盖了购房人及其配偶的父母或子女。

　　同时，也有市场人士观点认为，“一人购房全家帮”的政策效果有待观察。“该政策并不是提高公积金的贷款额度，而是购房人及其直系亲属可提取缴存额。以子女一代买房为例，其父母大部分接近退休或已退休，届时父母本来就可提取公积金。”中原地产首席分析师张大伟对记者表示。

　　华西证券银行研究团队指出，总体来看，央行以及各地对房地产市场的激励政策，主要在利率下调和减税等方面，兼顾首套房和二套房交易，旨在通过减轻居民负担、刺激购房需求修复，从而在坚持“房住不炒”基本原则的同时维稳市场。但从假期期间30个大中城市房地产成交数据来看，同比仍有缺口，未来政策效果有待进一步观察。

　　对于各地普遍下调首套个人住房公积金贷款利率，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此次各地住房公积金政策的调整工作，总体上不属于各地一城一策的操作，更多体现为央行新政后，各地积极发文响应和传达。从各地的角度看，基于全国统一的公积金利率下调和各地公积金提高额度、一人购房全家帮、商转公等操作，客观上有助于进一步增强公积金对购房方面的吸引力，也有助于提振四季度的交易行情。

　　[延伸阅读]

　　首套房公贷利率五问五答

　　问：利率下调后，每月可少还多少钱?

　　答∶利率下调后，首套住房公积金个人住房贷款利率5年以下(含5年)为2.60%，5年以上为3.10%。以首套住房公积金个人住房贷款120万元、25年为例，利率下调后月最低还款额为5753.15元，比下调前每月少还94.64元。

　　问：10月1日前已放款，利率可下调吗?

　　答∶根据人民银行相关规定，您的贷款已经放款了，如果期限在1年以上，到年底仍然执行原利率，2023年1月1日(含)开始，执行下调后的住房公积金个人住房贷款期限档次利率。如果期限在1年(含1年)以内，到贷款结清前仍然执行原利率，不再进行利率调整。

　　这里的期限是指的贷款发放时确定的贷款期限，不是开始偿还贷款后剩余的贷款期限。

　　需要注意的是，2023年1月的月最低还款额会与其他月份有所不同，原因是该月的月最低还款额是分段计息的，即2022年12月还款日之后到2022年12月31日之间按照原贷款利率计息，2023年1月1日到1月还款日之间按照下调后的利率计息。

　　问：已收到短信通知在审核，放款时按照什么利率执行?

　　答∶如果您的贷款申请是购买首套住房，10月1日之前没有放款，在实际放款时都会自动按照下调后的贷款利率重新计算月最低还款额。如果签署的借款合同已经确定了贷款利率，按照借款合同中关于利率的约定，将按新的个人住房公积金贷款利率政策执行，合同无需重新签订，您无需办理任何手续。

　　问：如何知道我的住房公积金贷款执行的是什么利率?

　　答∶您的贷款发放后，可以通过全国住房公积金小程序、中央国家机关住房资金管理中心微信公众号、网上业务大厅查询实际合同执行利率和最低月还款额。

　　问：利率下调对贷款阶段性支持政策有影响吗?

　　答∶按照《关于落实阶段性支持政策加强中央国家机关住房公积金服务保障工作的通知》(国机房资(2022)5号)的规定，贷款阶段性支持政策的有效期是到2022年12月31日。享受该政策支持的借款人在此期间的应还款本金和利息需要在年底前完成偿还。建议借款人根据自身情况，合理安排每月的还款计划。