商品房按套内建筑面积计价 真的是取消公摊了吗？

　　日前，河北张家口提出逐步推进取消公摊。湖南衡阳上周也明确，自明年1月1日起，当地商品房销售实行套内建筑面积计价。由于此举被视为“取消公摊”开始落地，一下引发了社会广泛关注。那么，按套内建筑面积计价，真的是取消公摊面积了吗?公摊面积能不能取消、可不可以马上取消呢?

　　近日，湖南省衡阳市自然资源和规划局等部门联合发布通知，明确自2025年1月1日起，当地商品房销售实行套内建筑面积计价。根据这份通知，套内建筑面积即专有建筑面积，由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。由于新的政策当中，没有了“公摊”一词，由此被不少人视为“取消公摊”开始落地。

　　但记者梳理后发现，其实这份通知当中并没有“取消”二字，反而明确了房企在销售前应当公示“被分摊的共用部位”“参与分摊共用建筑面积”等内容。也就是说，调整套内面积计价方式和取消公摊面积，是两回事。

　　中南大学建筑与艺术学院副院长 解明镜：衡阳这一次的楼市新政，把这一系列的内容很清晰进行了一个公示以后，这样的话就可以让消费者非常清晰自己买的这一套房子，我到底摊了多少的公摊面积，可以更好做到让消费者明明白白清清楚楚来进行消费。

　　不只是衡阳，今年已有多地明确提出要按套内面积计价宣传销售。近日，广西发布通知，要引导市场按住房套内面积计价销售。在此之前，湖南湘潭也明确房地产开发企业可实行按住房套内面积计价宣传销售。而从今年5月1日起，广东肇庆就已经开始实施按套内面积计价。而从各地实施效果来看，不论以建筑面积计价，还是以套内面积计价，只是两种不同的计算方式，购房成本不会发生变动，实际花的钱都是一样的。

　　清华大学房地产研究中心主任 吴璟：假设我们买了一套房总价是200万，你的建筑面积是100平方米，套内建筑面积是80平方米，可以按照建筑面积计价是2万元每平方米，也可以按照套内建筑面积计价是2.5万元每平方米，他们的计价方式可能有所差异，但是付出的总价其实不会有变化。

　　不仅购房成本没有变化，两种计算方式下，其实相关的供暖费和物业费也不会因此发生变化。在业内人士看来，之所以此次衡阳的政策备受关注，主要原因是此前由于房地产行业对“公摊面积”缺乏约束性的条款，造成在部分地方公摊面积过大、导致得房率过低，推高了购房者的买房成本和后续维护成本，从而引发了大家对是否取消公摊面积的猜测。

　　公摊面积能不能“一取了之”?

　　事实上近年来围绕公摊面积，一直以来都有着相当多的讨论。到底哪些属于公摊面积?公摊面积是不是越小越好?能不能直接取消呢?

　　公摊面积制度在我国存在已久，2001年施行的《商品房销售管理办法》明确规定：商品房建筑面积由套内建筑面积和公用建筑面积共同组成。具体来说：

　　套内建筑面积组成：

　　套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

　　公用建筑面积一般由以下两部分组成：

　　电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;

　　套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

　　简单来说，如果电梯和公共设施这样的公共空间以及走廊、过道等越多，那么公摊系数自然也就越大。

　　北京大学房地产法研究中心主任 楼建波：取消公摊，只是在计价的时候不再算公摊面积，但是公摊它反映的是哪部分?公摊实际上是反映的是一个楼里面的共有部分，楼梯、过道，包括房顶，比如说单元门进来的时候，有一些坡道。这些东西，实际上从建筑上面来讲，不可能没有的，因为没有这个东西，这个楼就不存在了。

　　因此，在业内人士看来，取消“公摊面积”不能一蹴而就，会影响到购房者的权利。《商品房销售管理办法》中明确指出：分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。从购房人的角度来说，“公摊面积”太小，可能意味着狭窄的电梯间、一梯多户、公共活动区域减少等配套设施问题，进而影响居住的质量与舒适度。此外，取消公摊面积后，还会给业主入住后公摊部位的管理、维护以及后续产生的安全责任带来许多现实问题。

　　优化设计 提升住房得房率

　　公摊不能盲目硬性取消，那如何改变一直以来被诟病的公摊过大、测量过程不清晰等问题，真正实现买房“所购即所得”呢?其实，近年来随着房地产市场的深度调整，多地政府通过调整建筑规范、计容标准，提高住宅的“得房率”，以此让“公摊面积”在不影响居住品质的同时变得更合理。

　　今年，长沙出台政策对房地产项目的计容新规定，新规后拿地开建的住宅项目，得房率大大提升。而在浙江，绍兴、温州、金华、湖州等地也先后明确，空中花园绿化阳台、小区景观绿化亭廊、开放式风雨连廊等不计容积率，挑高客厅只算单层面积等。

　　而前不久，杭州发布楼市新政，首次明确新成交宅地均可以享受面积认定新规，比如封闭式阳台只算一半面积，开放式风雨连廊不计容积率、用于满足停车配建最低标准的停车空间不计容积率等等。

　　此外，广西提出在符合国土空间规划管控要求的前提下，允许建设单位依法按程序优化调整住宅车位配建比率、住宅用地配套商业比率、社区用房配置，引导市场按住房套内面积计价销售。

　　北京大学房地产法研究中心主任 楼建波：用套内面积计价，告诉我套内面积是多少，我付了钱，到时候交了房，我进去以后我看到的就是在合同上面，写的套内面积多少，所以我觉得更公开更透明了。

　　在广东，广州修订了建筑工程容积率计算办法，将住宅套内半开敞空间半计容比例，由原来的不超过套内建筑面积的15%放宽至20%，鼓励住宅套内设置入户花园、生活阳台、大进深的多功能阳台等半开敞空间。

　　深圳则发布了新版《建筑设计规则》，避难层、机房等公共区域将不再计入容积率面积，意味着购房者承担的公摊成本将下降。

　　惠州也表示，部分公共辅助用房不计入容积率建筑面积，并对计入公摊的面积设置了上限，同样有助于减轻购房者负担。

　　清华大学房地产研究中心主任 吴璟：能够倒逼房地产开发企业进一步优化产品设计，特别是把公共建筑面积真正花在刀刃上。比如说像门厅、电梯间，多数的老百姓其实是愿意多花一点的费用把它做得宽敞明亮，同时也保证安全。而另外一些公共的建筑空间，比如说像一些设备间等等，我们就希望让它的空间就更为集约，更为高效，能少占一点公共建筑的空间。

　　加快构建房地产发展新模式

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　　在各地调整计算标准、提高“得房率”的同时，我国目前也在紧紧围绕构建房地产发展新模式，引导房地产企业从追求规模扩张转为专注项目品质，下大力气建设安全舒适、绿色智慧的好房子。

　　住房城乡建设部日前表示，要着眼长远，加快构建房地产发展新模式，下大力气建设安全舒适、绿色智慧的好房子。目前，编制了《住宅项目规范》，从建筑层高、电梯、隔音、绿色、智能、无障碍等方面提高住宅建设标准。下一步，还将进一步完善《关于提升住房品质的意见》，明确提升住房品质的工作要求，并提出土地、财政、金融等相关保障推动措施。

　　清华大学房地产研究中心主任 吴璟：在当前的背景下，有利于释放刚性和改善性住房需求，让他们把潜在的需求转化为实实在在的购房行为，这对于推动房地产市场的止跌回稳也是一种助力。

　　随着近年来房地产市场的深度调整，购房人的观念已经发生了显著变化。业内人士表示，现在已经有越来越多的房地产企业开始真正意识到，只有建造“好房子”才能赢得市场的投票。如何从“有没有”迈向“好不好”，在此背景下，各大房地产企业目前都在不断探索和创新，力求在产品研发上实现突破，他们已经开始从户型设计、社区规划、服务配套等多个方面入手，提升自身的核心竞争力。