2020年房地产市场十大关键词

　　2020年是不平凡的一年，新冠肺炎疫情对2020年的房地产市场产生了深刻的影响，从去年2-3月份的市场冰点期，到疫情逐步得到控制，行业复工复产，购房需求陆续释放，再到市场逐渐复苏回暖。整体看，2020年全国房地产市场呈现先抑后扬的发展态势。在此，我们用十个关键词回顾这跌宕起伏的一年，它们涉及行业发展变化的关键节点，以及关乎企业民生的热点事件。

　　对抗疫情

　　新冠肺炎疫情，是房地产行业今年最大的“黑天鹅”事件。2020年初，居民的脚步被困在家中，房企销售业绩也跌落低谷。据克而瑞监测，春节前后一周，全国重点城市房地产销售数据接近零成交。

　　这仅仅是开始，整个一季度，我国房地产行业都在经受疫情的巨大冲击波。据中指院统计，去年一季度50个代表城市商品住宅月均成交面积约1410万平方米，为近十年来同期最低水平，行业新开工、投资额均受到影响。

　　随着疫情形势逐渐可控，楼市也进入复苏阶段。进入2020年4月份，房企销售从低谷爬升，并于上半年末完成V形反转。此后行业销售规模维持高增长态势，去年8月份百强房企销售金额同比增长近30%，市场迎来年度黄金节点。

　　直播卖房

　　2020年是房企的“直播元年”。在万物均可直播的时代，置业顾问、房企高管纷纷来到直播间，通过特价房源秒杀、购房优惠券等活动吸引大众眼球。

　　受新冠肺炎疫情影响，房企售房不得不迁移至线上。复地集团联手薇娅试水直播卖房，自此房企在直播方面的热度持续增加，碧桂园、恒大、富力等头部房企相继入局。

　　随着疫情影响逐步消退，房企直播售房热度不减反增，逐步成为日常营销手段。据天猫好房官方数据，2020年“双11”期间，全国共有100多家房企带着3000个楼盘、共计80万房源入驻天猫好房，特价房范围覆盖近300个城市。

　　直播卖房是房企逐步接轨互联网、拥抱科技化的表现，但截至目前，购房仍是重决策、重线下体验的消费。直播卖房能否摆脱单纯的推广、引流作用，真正促成成交，还有很长的路要走。

　　三道红线

　　疫情之外，房企去年遇到的最大挑战莫过于“三道红线”。2020年下半年，监管部门设置“三道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍，并分档设定房企有息负债的增速阈值，倒逼房企去杠杆、降负债，行业迎来颠覆性变革。

　　防范潜在的金融风险，促进行业稳健发展，是“三道红线”出台的初衷。当下，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，已是金融风险方面最大的“灰犀牛”。房地产投资增速过快，严重影响整个经济增长状态的平衡。为尽快适应监管要求，许多企业已开始主动调整发展节奏、制定降负债方案。世茂房地产、金科股份等已主动调低目标增速;绿地控股也制定了详细的降档方案，同时计划通过分拆上市、引入战投等措施，回到安全区间。

　　长租公寓

　　受疫情冲击，去年多个城市租赁市场低温，直到现在仍未复苏。长租公寓更是受到直接冲击，2020年1-11月至少84家企业爆雷。其中，很大一部分原因在于“高进低出”、“长收短付”、滥用“租金贷”等模式导致资金链断裂。

　　两年前，长租公寓潜藏的危机还没有如此显著。在资本加码下，多家头部企业赴美上市，并借助“互联网式”烧钱补贴疯狂扩张，以致于在疫情冲击和自身盈利危机下相继“爆雷”，波及数十万租户和业主。

　　规范租赁市场发展，已到了“火烧眉毛”的地步。前不久召开的中央经济工作会议对住房租赁市场关注颇多，提出既要高度重视保障性租赁住房建设，又要规范市场化租赁住房发展，更好地解决好大城市住房突出问题。

　　其中，要加强保障性租赁住房建设力度，重点整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。长期来看，租赁市场监管要制度化、常态化，资金监管仍是重点领域，既要加强对租金、押金使用情况的监管，又要出手重拳严控“高进低出”“长收短付”“租金贷”等市场乱象。业内认为，今年住房租赁领域有望迎来更细化的监管政策。随着一些行业“爆雷”事件逐步化解，市场发展逐步规范化，长租行业也有望走上健康轨道。

　　L P R

　　根据央行规定，去年3月至8月，推进存量商业性住房贷款定价基准平稳转换，有商业性住房贷款者可在固定利率和LPR之间作一次选择。由于大多数存量房贷的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日，去年12月LPR报价关系着“房贷一族”今年全年的月供变化。

　　根据去年12月21日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布数据称，1年期LPR(贷款市场报价利率)为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。这两项数据均持平于去年11月，并且为连续多月保持不变。业内人士表示，选择固定利率长期确定，而以LPR为定价基准加点的方式对用户来说是“随行就市”，可以享受利率下行带来的还款金额降低，但同样在利率上行时还款金额也要随之增加。从目前情况看，LPR浮动利率似乎暂时略低一点，但不能一概而论，因为LPR浮动利率动态变化。

　　打新

　　前不久，火热的深圳楼市“打新”，让不少投资客抱着碰运气的想法，涌进新房市场参与摇号与选房。最典型的打新如深圳的华润城润玺一期润四，单价区间在12-14.4万/㎡，周边项目的挂牌均价却高达17-18万/㎡，一套房买到手妥妥地赚到500万价差，掀起一波抢房热潮。

　　新房二手房价倒挂的现象，本身说明一手房限价到位，泡沫比较少，问题就在于投资投机需求仍在，看涨情绪高涨，有购房者钻政策漏洞。随着“打新”乱象引起监管部门发声之后，购房者开始变得谨慎。

　　为减少此类现象，专家建议从购房资格着手，对热门楼盘作审查，甚至限制后续转让期限等。

　　物管狂潮

　　2020年，物业股经历了从狂欢到冷静的“过山车”体验。上半年，物业板块风头正盛，诸多房企嗅到风向，匆忙分拆旗下物业公司上市，其中不乏体量尚小、竞争力不强的迷你型企业。

　　物业股此番狂潮与“三道红线”密切相关。通过股权融资补充权益，房企可显著改善杠杆水平，尤其是资产负债率和净负债率。因此，开发商分拆上市的意愿集体暴涨，无论物业管理板块是否已经运营成熟。

　　但资本市场已经不再通通买账。据克而瑞统计，2020年9-11月份有30家上市物企股价下跌，蓝光嘉宝服务跌幅最大为40.3%，金融街服务跌幅达40%，中奥到家、鑫苑服务、建业新生活、时代邻里等跌幅也均超过30%。

　　碧桂园服务、保利物业、万科物业等头部公司，已意识到行业风向变化，开始谋求业务转型。其中，碧桂园服务要大力发展社区团购服务、城市公共服务，保利物业将下沉到乡镇，万科物业要做科技的公司。

　　机构和投资者都已意识到，物业股这股热潮已经过去了。如果不依赖地产母公司，谁能获得未来的增长空间、建立差异化和专业化的竞争优势，谁才能在大浪淘沙之中脱颖而出，分食巨大的市场蛋糕。抢人大战

　　2020年因为疫情影响，各地为了稳定经济，拉动人才的政策在疫情期间开始井喷。福州、广州、青岛、重庆等越来越多一、二线城市陆续加入“抢人大战”，让“全面放开落户”成为2020年的一大热门词汇。“抢人大战”背后，各城市之间的竞争已不单是落户政策的吸引，而是与之相配套的发展前景与居住环境的吸引。全面放开落户，在大量吸纳人口的同时，城市必须设计出能够满足人才住房、子女教育、医疗养老等现实需求的政策才能“抢人”成功、留住人才。楼市分化

　　深圳不分产品、全线飘红的市场状态，并未在全国各地上演。2020年各地之间楼市加剧分化，已成为难以忽视的新特征。

　　前不久，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布《中国住房数据分析报告(2020)》。报告显示，国内房价已出现严重分化，深圳、东莞、上海、宁波、苏州等地房价还在上涨，但不少城市房价却出现大跌。

　　下跌最严重的是廊坊，相比于2017年4月的峰值降幅达46.9%;青岛、天津较峰值下跌20%以上;肇庆、海口、石家庄、济南、北京、西双版纳跌幅超过15%;保定、郑州、北海、中山房价跌幅超过10%。

　　自此，房价“只涨不跌”的时代已经结束，城市间的分化将成为常态。在“房住不炒”大基调下，一旦市场出现过热征兆，调控政策必将尾随而至;而对于人口流失严重的城市，房价下跌监测预警，将成为市场监测的重要方面。

　　商品房预售资金监管

　　去年，某知名房企在北京打造的豪宅项目，被准业主曝出开发商挪用资金监管账户中的资金，导致施工方没有收到施工款，工程停摆。商品房预售资金监管制度一直都有，但现实情况是，购房人的房款没有进入到监管账户，而进入到监管账户的资金又被开发商随意支取、用作他途，进而诱发工程停摆甚至楼盘烂尾。进入2020年下半年，福州、银川、石家庄、资阳、荆州、黄石、桂林、蚌埠、衢州等地相继出台或完善新建商品房预售资金监管的相关规定，北京则开展专项检查，预售资金监管趋于严格。另外，一些地方和房产机构也强化二手房交易的资金存管。业内专家表示，商品房预售资金监管的加强，有助于通过“专款专用”防止房地产开发项目烂尾，维护购房人利益，确保房地产市场秩序良性运行。

　　(来源：第一财经、中原地产研究院等 综合整理)