专家解析新型产业用地发展历程及优势 M0为产业转型升级注入新活力

　　胡晓东

　　如今，产业升级加速，针对传统第二产业、第三产业所划分的工业用地、高新技术产业用地、商贸服务业用地等用地性质，已无法适应产业发展发生的变化，部分新兴产业在缺乏合适土地的情况下，不得不选择昂贵的办公物业作为产业发展载体，使得研发与生产形成空间隔离。为了促进新兴产业发展，满足经济发达城市迅猛发展的介于二、三产业之间(即“2.5产业”)的新业态、新产业，在空间区位、载体形态、配套服务等方面的空间需求，M0应运而生。

　　2013年发布、2014年实施的《深圳市城市规划标准与准则》，首次提出新型产业用地(M0)是指融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能的用地及相关配套服务的用地。

　　从模糊到回归 M0快速发展

　　“城市土地资源匮乏，粗放的供地方式缺乏持续性。产业转型低端生产功能淘汰，大量老旧工业用地利用效率不高。”深圳瑞信行产业运营有限公司执行董事许新表示，“M0承载城市配套保障功能完善的重要贡献。”瑞信行作为国内唯一专注于工商地产的综合性服务机构，已为众多国家级、城市级战略板块地标项目提供专业服务。

　　许新 本报记者张一摄

　　早在2006年《北京中心城控制性详细规划》中，就创新性地提出高新技术产业用地,也称为工业研发用地，即M4。2015年国土资源部颁布《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》和《产业用地政策实施工作指引》，成为很多城市M0政策模板。随后，福州、郑州、广州相继出台相关政策，助推M0快速发展。

　　以深圳工业用地政策发展为参考，新型产业用地发展大概经历三个阶段：2013年前处于模糊阶段，M1性质不变，功能开始逐步升级，工业用地关注度低，少量开发企业从中获利;20132016年进入粗放阶段，M0概念清晰提出，研发办公被视为高端办公产品属性，配套概念被商业化，甚至出现研发改公寓的项目。工业用地政策系统出台，市场井喷发展，产业空心化等问题凸显，部分代表案例影响力开始彰显。

　　其中，星河WORLD项目，结合国内外机构及高效资源的合作、服务平台的搭建，实现项目产业氛围快速聚集。截至2017年6月，园区共计引入企业258家，创新金融、战略性新兴产业、文化创意三大产业聚合度高达73%。凭借星河WORLD的探索，星河从商业、居住地产商，逐步迈入产业地产，形成自身成功模式后复制到全国。星河探索资产证券化道路，成功发行全国首单“工业用地”类的园区ABS产品。

　　2016年至今，新型产业用地发展转入回归运营阶段。产品开始出现基于产业运营的专业空间、设备配置，更匹配产业发展需要。政府开始控制M0比例，监管逐步收紧，工改工逐步降温，高周转企业开始呈现退出趋势。更具运营思维的企业机会显现，珠三角片区广州、东莞、中山等地开始效仿深圳出现M0政策。同时，单一的买卖行为开始在入园、交易环节被限制。

　　为促进M0项目规范、健康发展，政府陆续出台一系列举措强化产业监管。“《深圳市工业楼宇及配套设施转让管理办法》规定，工业配套宿舍的受让人是经依法注册登记且在工业配套宿舍所在行政区内持有工业楼宇不动产权证书的企业。其中，持有厂房的，其建筑面积不得低于1000平方米，持有研发用房的，其建筑面积不得低于300平方米。且受让后，持有配套宿舍总面积不得超过该企业在工业配套宿舍所在行政区内持有工业楼宇建筑面积的30%。”招商蛇口城市更新事业部副总经理胡晓东介绍。

　　由过往探未来 M0前景广阔

　　胡晓东介绍，据相关数据显示，在容积率、设计规范、地价标准等方面，M0用地与传统M用地都有明显区别。与M1用地相比，M0用地优势可见。M0用地可租可售，可达到写字楼形象、品质，实现高于工业厂房的租金、售价，地价远低于办公水平;土地年期方面，深圳市国有已出让的部分M1用地土地使用年期仅为30年，M0用地土地使用年期一般为50年;M0容积率相对较高、不设上限，土地利用效率高。结合密度分区、地块规模、周边道路和地铁站点情况，在基础容积率的条件下进行修正测算。

　　此外，M0用地建设的新型产业用房可依相关规定进行分割(300平方米)转让，M1用地一般限定整体转让;M0用地工商登记经营范围广泛，经营范围可接受研发、孵化、创意、中试、动漫、设计、云计算，甚至金融、房地产等诸多行业。

　　当然，M0的实施对政府提出了高要求的城市规划控制标准。政府需要严控总量，力保重点生产集群，避免产业空心化;不同区域，M1、M0发展比例要求不一样。政府还要分区管控，有效引导市场消化，避免在研发办公需求匮乏区域供应过剩，在充分考虑市场规律的同时，强化产业监管。

　　专家指出，M0是集约高效利用土地、优化土地布局的土地管理新模式。在增加税收、提高财政收入、刺激GDP增长，农村集体土地工业区的升级改造、推进城镇化进程，促进产业转型升级，产城融合、带动人口就业、调解职住平衡，提升城市面貌、升级城市基础设施及配套等方面优势显著，前景广阔。