多个城市集中供地“紧急刹车” 土拍规则发生重大变化 稳地价愈趋明朗

　　8月29日，深圳市重新发布了2021年第二批住宅用地集中出让公告，调整后涉及的出让地块不变，但“地块溢价率上限统一由45%调整为15%”，达到溢价率上限后即摇号。

　　进入8月后，土地市场发生重大变化，多个城市集中供地纷纷“紧急刹车”，一场关于土拍规则的重大变化正悄然上演。分析人士认为，这是对首批集中供地带来地价不降反升，开发商盈利空间趋小，小房企拿地难等系列政策落地掣肘的适度纠偏，预计后续会有更多的城市加入土拍规则调整的队伍。

　　多地土拍中止或延期,调整土拍规则

　　此前的8月6日晚间，深圳公共资源交易中心曾发布《土地使用权出让补充公告》，宣布原定于8月9日出让的这批宅地中止。8月29日，深圳市重新发布2021年第二批住宅用地集中出让公告(深土交告〔2021〕38号、39号、40号、41号、42号、43号)，涉及的出让地块不变，但“地块溢价率上限统一由45%调整为15%”，达到溢价率上限后即摇号。这被认为，在一定程度上保护了房企利益，防止房企过度竞争。同时，新房销售限价在原限价基础上下调3%9.2%不等，被认为是通过价格引导进一步稳定市场购房预期。

　　深圳此次调整并非孤例，天津、青岛、惠州等城市近期均出现了土地出让中止或延期的公告。

　　以土拍规则同样有调整的天津为例，它在二次集中供地的补充公告中，要求竞买企业必须具备开发资质;需要股东合规提供资金来源承诺、企业资信证明等;必须由自有账户交纳竞买保证金。此外，61宗地块的最高限价也有所下调，住宅用地溢价率不得超过15%。与深圳有不少调整的重合之处。

　　再以杭州为例，它于7月30日全面升级了土地出让规则。对第二批集中出让地块的最高溢价上限进行了下调，溢价率从此前的30%下调至20%。同时，试行“竞品质”试点政策(通过采取一次性公告和线下“竞品质”、线上“竞地价”两阶段操作方式来进行出让)，且这些地块未来将实施现房销售制度。

　　防止过度竞争,深入推进稳地价

　　在市场人士看来，无论是严查土拍企业的资金来源、企业开发商资质，还是说下调地块溢价率，又或者说是下调房价销售限价等，均指向从“控地块溢价”向“控实际地价”转变。

　　这种转变背后是并不理想的首批集中供地新规显露政策掣肘。首批集中供地新规推出之后，多个机构数据均显示地价不降反升。中原数据显示，首轮22个城市合计土地出让金达到10530亿，平均土地溢价率达到14.7%，楼面价平均达10002元/平方米，相比2020年同比上涨了15.1%。

　　此外，此前就有多位房企人士向记者表示，政策基调和市场环境给予中小房企的试错空间越来越小了，不少房企的利润率预期是1%-2%。“中小企业现在很难在热门城市拿到地，除非抱大房企‘大腿’，合作拿地。就算企业拿到了，也得成本管控、运营等实力匹配，才能保证微盈利，要不然真是‘赔本赚吆喝’，拿到手了也没什么意义。”

　　首批集中供地似乎给开发商带来了集体困境：地价反被推高、中小房企拿地难度系数升高、盈利空间再遭压缩等。

　　8月11日，市场有消息称，自然资源部召开的闭门会议，明确二批次核心城市土地出让政策调整，限定土地溢价上线15%，不得通过调高底价、竞配建等方法抬高实际房价。这一消息一度引发 A、H 地产板块当日保利地产(600048.SH)、金科股份(000656. SZ)、金地集团(600383.SH)等多只个股盘中涨停。

　　从“双集中”供地，回看过去一年多的政策，对于房企来说，是金融、土地政策重塑的过程，也是产业链利润链条重塑的过程。从房企的“三道红线”、银行“两条红线”，再到土地“双集中”，对房企的资金来源及融资管控愈趋严格是大势所趋。房企降杠杆，主动回归合理盈利空间的过程既是防止系统性金融风险的需要，也使得金融机构参与房地产的环节减少。

　　多位业内人士表示，系列新土拍规则，有助于对首批集中供地出现的地价上升进行部分纠偏，防止过度竞争，适度让利房企。 (综合第一财经报道)