住房以旧换新来了

　　出台政策支持住房“以旧换新”的中国城市正在迅速扩围。

　　5月6日，深圳市出台楼市新政称，支持在本市有开发项目的房地产开发企业以及相关房地产中介机构开展商品住房“收旧换新”和“以旧换新”工作。同日，武汉发布楼市新政称，推行“卖旧买新”交易新模式，对卖旧房已缴纳的增值税按计税价格的1%给予补助;支持符合条件的企业收购置换购房家庭的自有住房等。上海市房地产行业协会等也在近日发起商品住房“以旧换新”活动。

　　截至5月6日，全国已有超50城表态支持住房“以旧换新”，而且越来越多城市拿出了“真金白银”，降低换房者的“退出成本”。

　　一线城市率先推出 多城跟进支持

　　近期，以上海、深圳为代表的一线热点城市出台住房“以旧换新”相关政策，引发市场关注。

　　日前，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会联合倡议，在上海全市发起商品住房“以旧换新”活动。据了解，首批参加倡议的房地产开发企业20余家，房地产经纪机构近10家。首批参加倡议的项目30余个，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉贤、临港等区域。

　　据了解，上海本次“以旧换新”活动，主要针对计划出售二手住房并购买新房的购房居民。购房居民先与房地产开发企业达成购买新房的意向，再由房地产经纪机构优先推动其旧房交易，旧房成功出售后按约定完成新房交易。参加“以旧换新”活动的房地产开发企业承诺，在一定期限内，旧房未成功出售的，购房居民可以无条件“退房退款”;房地产经纪机构承诺，对购房居民的旧房“全城推、优先卖”。活动期间，上海市房地产行业协会倡议房地产开发企业加大优惠力度，为“以旧换新”居民提供相应的优惠;上海市房地产经纪行业协会倡议房地产经纪机构，为“以旧换新”居民提供专属优惠服务。

　　此前，深圳市房地产业协会与深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知，活动面向市区域内所有计划出售二手商品住房(旧房)并购买新建商品住房(新房)的购房居民(换房人)。活动时间为2024年5月1日至2025年4月30日，为期一年。活动流程包括报名与登记、签署相关协议、旧房挂牌出售、新房选购与签约、加快旧房交易、优惠方案与租房服务提供6个步骤。

　　深圳上述通知明确，房地产开发企业、中介机构与换房人进行面对面沟通，签署协议，明确活动细节和各方权益。房地产开发企业对换房人意向购买的新房设定一定期限的“解约保护期”(建议不少于90天)，如旧房未售出的，换房人可无条件解除协议，无需承担违约责任。参与活动的中介机构对换房人旧房进行评估，制定挂牌价格，并在各大房地产网站和中介门店进行推广。换房人在房地产开发企业提供参与活动的住宅项目中挑选新房，并签署认购合同，锁定意向房源。

　　中指研究院监测数据显示，截至目前，全国已有超50城发文支持住房“以旧换新”。业内人士预计，2024年将有更多城市出台配套政策，进一步促进置换需求释放。

　　“以旧换新”主要有三种方式 还在创新

　　记者梳理发现，各地支持住房“以旧换新”的方式主要有三种：

　　一是，“帮卖”。由房地产开发商联合经纪机构对旧房优先推售，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房，若无法售出，则新房订金全额退款。

　　二是，“收购”。由开发商或地方国企收购旧房，售房款用于购买指定新房项目，这种方式是今年以来住房“以旧换新”的主流。

　　三是，“补贴”。对出售自有住房并购买新建商品住房的个人或家庭给予一定的购房补贴或者税费优惠。

　　有的地区推出的政策包含上述多种形式，以“带押过户”(不需要提前归还旧贷款、注销抵押权，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续)、放宽首套房认定标准等政策配合“以旧换新”，以更好地打通换房链条。

　　武汉市日前宣布“卖旧买新”交易新模式：2024年12月31日前，对出售自有住房并在6个月内购买新建商品住房，或购买新建商品住房后12个月内出售原自有住房的家庭，由购买新建商品住房所在区财政部门对其出售原自有住房已缴纳的增值税按计税价格的1%给予补助。组织金融机构提供长期低息贷款，支持符合条件的企业收购置换购房家庭的自有住房，用于市场化租赁住房、保障性租赁住房和拆迁安置住房等。鼓励房地产开发企业、房地产经纪机构、购房者三方联动，实现旧房“先卖”、新房“优买”。各区可制定“卖旧买新”优惠措施支持置换购房家庭购买本辖区新建商品住房。

　　另以郑州市为例，此前，郑州市住房保障和房地产管理局等六部门联合印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案(试行)》，通过国有保障房运营公司收购和市场化交易两种方式，推进郑州市内八区有改善性住房需求的群众安全、高效、快速达成换房目的。2024年全年，郑州计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。其中，通过郑州城市发展集团有限公司收购，在《方案》试点阶段完成“换房”500套，计划全年完成5000套;通过市场化自由交易，计划全年完成5000套。凡是在今年通过“以旧换新”换购新建商品住房的群众，均可享受契税补贴30%的优惠。

　　成为楼市政策“重头戏” 传递啥信号

　　“以旧换新”成为近期各地楼市政策的“重头戏”，传递何种信号?

　　首先，这意味着中国楼市调控政策的着力点发生变化，从过去单纯的需求侧提振，到如今的供需两方面同时发力。

　　诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示，当下的房地产市场发展并不能单纯从鼓励需求切入，而是应从供需两端着力，构建新的发展模式。与限购、限售等需求侧政策不同，“以旧换新”触及供需两个方面。

　　其次，各地推动“以旧换新”旨在打通房屋“增存循环”。

　　去年以来，多地二手房挂牌量大增，售房周期拉长，换房链条不畅，新房和二手房市场出现“温差”。

　　4月30日召开的中央政治局会议明确提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。新房和二手房各自代表增量和存量住房的主要部分，畅通“以旧换新”，不仅能推动库存消化、盘活存量资产，还有助于化解新房市场交付风险，推动房地产业转型。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，未来通过消化存量房产的方式来满足配租型或者配售型保障房需求，或成为一种重要方式。其中关键是要遵循市场化、法治化和商业可持续的原则。

　　业内预计，2024年将有更多城市出台“以旧换新”的相关配套政策，进一步促进住房置换需求释放。