济南老旧小区改造提升治理再创新，引入社会资本解难题促长效管理 “物业先行”服务跟进 助力“盘活”老旧小区

山东绿地泉服务旗下龙泉物业在老旧小区开展志愿服务活动 (资料照片)

　　老旧小区改造，一直是市民关注的惠民工程，在今年全市新一轮的老旧小区改造中，50个片区被列入计划。在老旧小区改造中，如何打造干净、整洁、有序的小区环境是城市管理者迫切需要解决的问题。作为济南市老旧小区改造项目的牵头单位，市住房和城乡建设局相关负责人表示：“改造应该是‘硬件’改造和‘软件’升级并重，而‘软件’升级在于管理服务，我们从小区面貌提升实际出发，倡导物业先行，以达到标本兼治的改造提升目标。”

　　日前，新时报记者了解到，老旧小区改造过程中，济南市住建部门联合相关物业企业创新思路，引入社会资本解难题，促进小区长效管理，在“盘活”老旧小区的道路上已迈出步伐。“物业先行”强化管理，服务跟进，打造规范有序的小区环境，已初见端倪，正成为老旧小区有序改造、展现美丽宜居新貌的一股重要力量。

　　[改造现状]

　　老旧小区改造呈现“高颜值”尚需配套跟进服务

　　近年来，为了顺应群众期盼改善居住条件，从中央到省、市、区都做了推进城镇老旧小区改造工作的部署。今年的老旧小区改造工作中，济南市也在不断尝试推进创新政府引导、市场运作的可持续改造模式，提升居民居住环境和生活质量，让人民群众生活得更方便、更舒心、更美好。

　　新时报记者了解到，老旧小区作为城市管理的一个薄弱环节，根源受限于当时的建设条件，存在规划不足、布局不合理和配套不足等先天问题。相关工作人员介绍，其中包括老旧小区的人居环境与保障性民生工程的要求并不匹配，如小区产权复杂，维修资金缺失。多无管理主体，项目“失管”，多无房屋维修资金，共用部位、共用设施维修难;公共区域脏乱、单元门口脏乱、没有集中供暖存在安全隐患、线路管网混乱等;停车位紧张，停车无序、乱停乱放堵塞消防通道等。“以往对于小区提升，一些居民会出现意见不一，尤其涉及居民切身利益的事项，如清理菜地、拆除违建等问题，推进工作就会受到一些阻力，但这些正在改变提升。”

　　随着老旧小区陆续改造提升，不断推进，不少老旧小区的面貌也越来越呈现“高颜值”。但发展至今，老旧小区的美丽蝶变，也存在后期管理不到位的现实问题。

　　相关人士介绍，目前大部分改造后的老旧小区，普遍存在环境面貌表面亮丽，而在解决居民生活中的一些实际需求问题方面，如何更好地为居民办实事解难题，在管理服务上还需要继续提升，如果无法实现长效管理，也可能会造成“整治效果昙花一现”的情况。

　　[努力破题]

　　“软件”升级“物业先行”推动小区管养自平衡

　　老旧小区众多，如何迅速扩大改造面积，提升改造质量?据市住房和城乡建设局相关工作人员介绍，相比老旧小区“硬件改造”需要大量人力物力的投入，“软件”升级可先行一步。这里说的“软件”，在于管理服务，如通过物业先行，凸显物业在老旧小区管理中的重要作用。

　　“一方面，可以提前建立物业公司与居民之间的关系和网络，物业进入老旧小区后扮演了重要角色，可以把居民的需求更好地向上反映，更好地扮演替居民说话的角色，同时物业也可以从更专业的视角参与改造，比如小区建设换热站，建在何处更合适，如何打造小区环境氛围等;另一方面，物业提前融入到社区管理，也是替代政府基层组织和居民进行前期磨合，使得后期工作更加融洽。”该工作人员表示，物业的提前介入，也会让老旧小区后续的硬件改造提升更顺利。

　　新时报记者了解到，目前济南部分老旧小区也在试点这种模式，如马鞍山路52号院，目前山东绿地泉服务旗下山东龙泉物业服务有限公司已经入驻该老旧小区，通过物业先行先试的创新举措，将绿地泉服务的理念融入小区管理服务，使得老小区开始焕发新生机，呈现新的生活气息。绿地泉物业服务有限公司总经理温雪娜告诉新时报记者，通过物业先行，他们将采取一系列措施，提升老旧小区生活品质，如强化宣传引导，推进综合治理进小区活动;和政府部门积极协调，形成工作合力;统一规划设计，统筹协调推进管理服务等，“我们物业担起一份责任，立足为居民解决问题，共筑小区美好幸福。”

　　同时济南市老旧小区改造办公室相关人士表示，整治成效能否长期保持，引入物业管理是关键。同时需建立社区党组织领导，居委会、业主委员会、物业企业等多主体参与的老旧小区管理联席会议机制，协商确定小区管理模式、管理规约及居民议事规则，共同维护老旧小区改造成果。建立健全老旧小区住宅专项维修资金归集、使用续筹机制，促进改造后的小区实现自我管养。探索将相关服务设施打包委托物业服务企业，拓宽收入来源，推动小区管养实现自平衡。

　　[个案点击]

　　“物业先行”1个月这个老小区秩序氛围双提升

　　物业入驻后老旧小区是否有了明显改善，将带来哪些新气象?作为先行先试的老旧小区之一，近日，新时报记者来到马鞍山路52号院进行了实地采访。

　　在现场，新时报记者注意到，有两位保洁员正在打扫小区内的路面，在楼道内，墙面也比较整洁，并未出现杂乱小广告等情况。“我们11月初签的协议，目前已经开始正式办公，这个小区配了3名保洁，3名保安，1名客服，1名维修还有1名管理人员。”据绿地泉服务旗下山东龙泉物业服务有限公司该项目负责人夏先生介绍，入驻小区以后，物业出资首先对小区内的一些垃圾死角进行了清理，同时对小区主干道两侧的墙体做了一些美化，在卫生秩序和文化氛围上也都进行了提升。

　　“我们是业委会走招投标手续选聘的物业，前期也在小区内进行了公示，11月1日刚刚入驻小区近1个月，相信未来小区内的卫生、车辆管理等都会有比较大的改善。”小区业委会主任刘女士非常认可绿地泉服务的一些服务理念，对未来小区面貌的持续提升充满信心。

　　据了解，在管理服务小区的实际工作中，因为“投入多回报少”，很多物业公司不太愿意接收老旧小区。夏先生给新时报记者算了一笔账：“根据合同，这个小区的物业费用是按照0.5元/月/平方米收取，整个面积算下来，就是全部100%缴纳，大概是一年17万元左右，加上车辆管理费用，一年大概是21万元左右。”他坦言，这些连人员工资都不够，但是根据他们绿地泉服务总经理温雪娜的思路理念，绿地泉服务非常支持政府的老旧小区改造工作，也非常愿意参与到老旧小区改造工作中去，体现绿地泉服务的企业担当和社会责任。

　　据介绍，绿地泉服务将马鞍山路52号院作为其参与老旧小区改造的一个标杆项目，并将绿地泉服务“党建+文化+社区康养”的创新物业服务理念植入该老旧小区，在多方面进行提升，以居民为中心，打造美好生活，致敬美好生活。未来将整合绿地泉服务的各种资源，结合老旧小区管理提升，开展多种经营，弥补小区内维修管理经费的不足。

　　“物业先行是发展趋势，目前济南市有一些物业公司已进入到老旧小区，拓展管理服务领域，对持续提升小区环境品质是个利好，但对于物业专业化服务，居民花钱买服务的意识还需要培养。”市住房和城乡建设局相关负责人表示，部分老旧小区居民对引进物业管理还存在顾虑，“谁受益、谁付费”的物业管理消费意识还没有形成，物业企业与居民的磨合还需要一个过程，但只要服务到位，居民终会“买账”。他表示，住建部门也将联合相关优质物业，强化“物业先行”，同时社区也需拓展服务内容和范围，加强网格化管理，多方一起助力，将老旧小区打造成温馨家园。

　　部分物业企业负责人对记者表示，在入驻老旧小区后做好管理服务的同时，也将创新思路，多元化发展，将企业做大做强，让企业更好地生存，同时更好地践行社会责任。“这样才能长久地为老旧小区服务，更好地发挥物业先行的作用，将老旧小区盘活，打造和谐温馨的宜居环境，努力实现多方共赢。”