国家统计局公布10月70城房价 “九连涨”后年内首降！10月济南新房价格环比降0.4%

　　置业顾问向客户介绍楼盘

　　11月15日，国家统计局公布全国70个大中城市10月份商品住宅销售价格变动情况。山东纳入统计的济南、青岛、烟台、济宁四个城市中，新房、二手房销售价格环比均有不同程度的下降。其中，济南结束年内连续9个月环比上涨，新房价格环比下降0.4%。

　　房价指数连涨9个月后首次环比下降

　　据国家统计局官网数据，济南1—9月新建商品住宅销售价格涨幅分别为0.2%、0.4%、0.5%、0.8%、1%、0.5%、0.7%、0.6%和0.4%，10月份环比下降0.4%，属于年内首次下跌，新建商品住宅销售价格同比则上涨5.2%。除了新房价格环比下降，二手住宅销售价格环比下降0.2%，同比则上涨1.1%。

　　山东世联怡高总经理朱江认为，济南城市地位提升导致的人口流入和购买信心加强，是连续9个月新房价格微涨的原因之一。新冠疫情在全国范围内得到全面控制，释放了压抑的购买力，上半年新房市场活跃;疫情期间项目停工导致了后续房源供给不足，与当时旺盛的市场需求之间形成落差，也是新房价格上涨的重要原因。

　　对于济南新房价格环比微降，朱江认为，因为此次国家统计局公布的商品住宅销售价格为网签数据，一般与市场实际存在2个月左右的滞后期。据他研判，济南市场自7月份以来一直存在新房销售价格下行趋势，而上半年相对较火的行情相对透支了楼市购买力，是下半年房价下行的主要原因。

　　朱江的研判与济南市房地产协会发布的《济南房协信息简报(2021年10月)》(后称《简报》)中的数据是相一致的。据《简报》数据，今年10月，济南楼市住宅网签面积不足85万平方米，较9月有超10%的收缩;从7月份开始，每月网签面积超过10%幅度下降;日均成交只有210套，较9月份的250套继续下滑(7月份日均320套、8月份日均270套)。无论从住宅网签面积还是日均成交套数，济南楼市自今年7月份起，市场持续下行。

　　此外，金融政策“去杠杆”导致的资金紧张，也是下半年楼市新房价格下行的重要原因。“综合各种原因，济南楼市下半年众多项目纷纷降价促销，选择以价换量。”朱江说。

　　假日营销“速效”不再 全年促销或成楼市常态

　　刚刚过去的“双十一”传统楼市打折促销季，从新黄河记者走访的楼盘来看，大部分项目都推出了不同的优惠活动，“工抵房”“特价房”“折上折”“成交砸金蛋”“买房送家电”等活动比比皆是。

　　朱江认为，经过去年一连串的降价过后，济南楼市当下新房降价空间已很小，但降价情况却是真实存在。以往济南楼市习惯在重大节假日和传统促销季等节点营销，近些年由于房企回款压力的剧增，年度任务到达项目上则变为季任务、月任务甚至周任务，营销压力被平均分摊，导致打折促销活动几乎天天有，降价现象被稀释。“就是因为天天都在做折扣，所以到了节假日的时候打折降价效果不明显了，以后这种全年降价促销应该会成为一种趋势。”他总结道。

　　由于频繁地促销导致节假日营销“速效”不再，济南楼市许多项目为重现节点营销的往日辉煌，继而选择制造出来许多“花样”。

　　房产+电商花样促销 买房还是要掂量好

　　除了常规促销，济南楼市前几年玩过的电商营销又翻出了促销新花样，尤其在电商销售旺季“618”“双十一”等节点，演化为直接实物反馈购房者，通过优惠和赠送来增加客户“逼定”成功率。

　　“双十一”前，新黄河记者走访济南东部孙村、唐冶片区多个楼盘，许多项目售楼处案场打出各种与电商平台合作的展架，诸如“7天成交赠家电礼包”“限10套赠送装修礼包”等。从事房产电商营销多年的小郑(化姓)说，电商平台与房地产项目合作在济南已有年头，电商概念是自2013年左右进入济南的。“一开始只是给项目代收电商费，由于电商费在2016年被叫停，于是电商平台转头与项目进行了其他方式的合作。”

　　此后，济南房产电商不断寻找生存之路。最开始，开发商与电商平台的合作方式主要为线上投放广告、线上品牌馆、快递柜广告等，以形象展示和信息释放为主;后续逐渐引进电商“一元购”“秒杀”等概念，“一元下单买房享优惠”等方式成为主流，将电商与购房成交直接挂钩;如今最流行的方式演化为买房即送礼包，同时享购房优惠。

　　“当前大部分合作楼盘项目主要还是想利用电商平台的影响力来吸引眼球，同时通过优惠和赠送来增加案场逼定成功率。当然，部分项目也会为电商平台的渠道客源提供专属优惠。”对于电商与项目合作优惠促销是不是真的降价，小郑认为这应该算是让利行为，其中有没有“猫腻”，则需购房者擦亮眼睛，毕竟最终成交价格才是影响购买的关键因素。