济南物业管理新规5月1日起施行 破解小区物业管理难题

　　5月1日起，《济南市物业管理条例》(以下简称《条例》)正式施行。新规有哪些亮点?如何化解物业服务企业和业主之间的矛盾?4月15日上午，济南市委、市政府召开新闻发布会进行解读。

　　物业服务及收费标准业主与物业可重新约定

　　《条例》从实际存在的突出矛盾和问题抓起，分别对基础条件的保障作出规定、对业主大会召开难及业委会运行不规范问题进行破解、对规范物业服务作出规定、对物业使用与维护作出规定、对实行自行管理的方式作出规定、对政府加强监督管理和服务作出规定。

　　针对群众反映强烈的物业费和物业服务质量问题，在国家实行前期物业管理制度的框架下，《条例》明确住宅前期物业服务合同执行政府指导价。同时，为尽早实现业主自行选择物业服务人的权利，体现业主意愿，《条例》中对前期物业合同的终止节点作出明示：建设单位与前期物业服务人订立的前期物业服务合同存续期间，业主大会或者业主依法共同决定选聘新物业服务人或者续聘前期物业服务人的，自新签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。此时，业主、业主大会委托物业服务人提供什么服务、达到什么标准、收取多少物业费，在新签订的物业服务合同中进行约定。物业服务人应当按照合同约定提供服务，业主应当按照合同约定支付物业费，这是物业服务得以良性运转的基础。对于逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付，业主委员会可以公示未交费业主名单;拒不支付的，物业服务人可以依法申请仲裁或者提起诉讼。物业服务人因不履行合同约定的义务或者履行合同义务不符合约定的，依法承担相应的违约责任。

　　针对物业服务中群众反映的“进门难”问题，规定物业服务人不得采取中断供水、供电、供气、供热或者限制业主及其车辆出入等方式催收各类物业费。

　　法规撑腰让业主不再感觉“弱势”

　　规范物业服务行为，加强对物业服务企业的监管，是《条例》的核心内容之一。

　　“从法律、法规的规定来看，物业服务企业、业主、业主委员会都是民事法律关系中的相互平等的主体，不应该存在谁强势、谁弱势的问题。”济南市住房和城乡建设局党组成员、副局长张恒志表示，从现实情况看，目前业主自治组织还不健全、业主对小区公共事项决策的参与度不高，没有选举产生维护自身利益的业主大会和业主委员会，单个业主向物业企业反映的问题，提出的意见引不起部分物业企业的重视，这是认为业主处于弱势地位的背景。

　　《条例》施行后，济南市将多方面加强对物业服务企业的监管，让业主不再感觉“弱势”。比如，强化物业交付前的监管。加强对建设开发、房屋销售、工程质量等方面法律法规规定执行情况的监督，从源头上减少后续物业纠纷;加强对前期物业服务人招标和前期物业服务合同备案的监管，杜绝前期物业招投标不规范行为。

　　《条例》实施后，发挥好广大业主和业主委员会对物业企业的监督，积极支持和配合各街道办事处加快推进各物业管理区域业主大会成立，并选举出业主委员会，加强对物业企业日常服务行为的监督。《条例》还详细规定了市、区相关部门及街道办事处等三级的监管职责，建立投诉举报的畅通渠道，为业主“撑腰”。

　　设立物业公司信用评级 每季度公布一次

　　此外，济南市将加强信用监管，加大对物业服务企业信用的等级评价，每季度通过物业管理服务信息系统、门户网站等方式向社会公布企业信用评价等级，需要选聘物业服务人的，可以将物业服务人的信用等级评价作为参考，让守信者受益、失信者受限。

　　张恒志介绍，在现有的前期物业服务合同、业主大会议事规则、临时管理规约以及业主委员会选举办法等示范文本的基础上，依据法规规定和实际需要，尽快修改完善示范文本，并及时向社会公布。

　　物业出租公共部位须征得业主同意

　　针对车位场地使用费、广告经营收入、物业服务用房租金等公共收入管理不规范、信息不透明、业主利益屡屡被侵占的现象，为保障业主对公共收入的知情权和支配权，规定任何单位和个人未经业主依法共同决定同意，不得利用业主共有部分进行经营;规定公共收入单独列账、独立核算、定期公示;规定公共收入按照业主大会或者业主共同决定的用途进行使用。

　　针对住宅专项维修资金使用不规范、公示不及时等问题，对维修资金的首期交存、专项用途、管理公示等作出规定，明确主管部门代行管理的，应当随时接受业主查询;业主大会自行管理的，业主委员会应当每年向业主发送对账单。

　　针对小区停车难、停车乱等问题，明确规划配建的车位应首先满足业主需要，优先投入使用;占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的，由业主共同决定。

　　针对业主日常生活中存在的专业经营单位维修责任划分问题，规定供水、供电、供气等专业经营设施设备及相关管线移交相关专业经营单位后，由相关专业单位进行维修更新养护。