上千电话热问二手房“带押过户”，济南这个“全国首创”火了

　　8月18日，济南不动产登记中心大厅非常忙碌。济南时报·新黄河客户端记者罗晓飞 摄

　　济南二手房“带押过户”的创新举措在全国引起轰动效应，甚至该话题一度登上微博同城热搜。8月17日、18日连续两天，济南市不动产登记中心接到一千多个咨询电话，既有市民热切询问新业务，又有银行机构表达加入的想法。业内人士认为，这项创新盘活了二手房交易，有利于市场活跃，在国内具有示范效应。

　　非“楼市新政”而是业务创新

　　8月15日，国家统计局发布7月全国70城房价指数，济南二手房价格连续11个月环比下降。就在市场被看淡之时，8月17日，济南宣布在二手房“带押过户”试点成功的基础上，在市场全面推行该项登记新模式。这一举措迅速在平静的市场上激起一大片水花。

　　在全国各地楼市调控政策调整的背景下，新黄河记者注意到，一种声音将该举措归于“楼市新政”。“‘带押过户’不是救二手房市场的楼市政策，而是流程再造的一项创新举措。”刚参加完发布会的济南市不动产登记中心主任杜建刚，格外关注这项创新的市场反应，对于“楼市新政说”给予了否认。他解释说，《民法典》第406条规定，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产”，这从法律意义上为地方探索“带押过户”的创新解除了束缚，让市民名下抵押房产敢于入市带来了信心、打消了忧虑。“这项举措正式推出第二天，就有一栋价值3600万元的别墅做公证提存，房主准备以‘带押过户’方式交易，这在之前是不可想象的。”有业内人士表示。

　　济南二手房市场其实并非外界想象如此低迷。新黄河记者了解到，自楼市调控政策适度调整以来，二手房市场交易活跃，日均交易量稳步增长，要好于同期。“买卖双方对价格因素比较敏感，在进入二手房买方市场后，买方议价能力增强，卖方降价成交，表现出来就是价格指数走低。当前市场需求仍在，日成交量高的时候近200套。”相关部门人士表示，“带押过户”的推出，有利于提高二手房交易活力。

　　济南二手房“带押过户”涉及公积金贷款、跨行贷款、同行贷款等多种类型，不限定于同行之间，跨行之间也能顺利实现，在全国走在了前面。

　　“带押过户”非“转按揭”

　　房主将一套贷款没还完的二手房进行交易，房子连同贷款同时转移到买方名下，其中贷款金额不变。这和前些年被叫停的“转按揭”有相似之处，因此有声音认为：“转按揭”再现江湖。

　　“转按揭”业务在十多年前曾风行一时。当时，一些城市“炒房客”原来在交上二到三成的首付后，通过修改购房合同等方式将房屋转手，余下的贷款由银行转按揭给买家，如此操作炒房成本很低。2007年央行等发文严厉查处假按揭、加按揭、转按揭等违规行为和变通做法。2019年央行又下发关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告，再次重申严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务。

　　新黄河记者注意到，“转按揭”被叫停的根本原因就是抑制炒房，所抵押房屋未经过不动产登记，改购房合同后再次抵押贷款，存在很多的风险，其间也会出现违约交易，助长市场泡沫;而“带押过户”则是二手房转移和抵押“双预告登记”，进一步简化办理流程，实现了不用先归还原来的房贷就可以完成过户、抵押、发放新的贷款，锁定真正买家，提高交易质量，降低交易成本。

　　全国首创引入公证提存

　　今年以来，媒体报道了多地推出二手房交易“带押过户”措施，昆明前不久也推出了二手房“带押过户”合并登记业务。而济南吃的这只“螃蟹”在全国独树一帜的是引入了公证“提存账户”。

　　公证处是法律规定的提存机构。正是有了公证处的介入，充分保障了“带押过户”交易安全，解决了买卖双方互不信任的问题。齐鲁公证处主任冯培明介绍，在济南二手房“带押过户”新模式中，买卖双方在签署买卖合同的同时会同步签署提存协议、委托书，由买方将首付款和买方的银行贷款提存到公证处提存账户，在完成房产过户登记后，公证处将上述款项打入卖家银行账户用于偿还卖家尚未偿付的贷款，剩余部分打入卖方个人账户。

　　在新模式下，不仅交易时间短、安全性高，而且更重要的是为卖家节省了为还清贷款而产生的高额垫资(过桥资金)成本。正是因为大幅节省成本，“带押过户”对“过桥贷”业务冲击较大。有房产经纪人表示，之前二手房交易中经常碰到要等客户找亲戚朋友凑钱，或者从垫资公司筹集“过桥”资金解抵押，像这种情况在近年来新建楼盘区域比较集中。业内人士表示，在传统流程下，按50万元的贷款，“过桥”资金利息要2万元左右，时间越长利息越高，而在新流程下，通过公证提存的费用仅几千元，成本远远降低。

　　日前召开的经济大省政府主要负责人座谈会指出，经济大省人口多，要多想办法促消费，扩大汽车等大宗消费，支持住房刚性和改善性需求。在此背景下，济南房产网大客户事业部总经理柳廉恒告诉新黄河记者，济南这一做法在全国范围内起到一定的示范意义，是盘活二手房资源、加快二手房流通，进而以二手房交易活跃带动新房市场活跃的创新，“市场活跃度起来了，房地产市场整体才会健康稳定发展。”

　　目前，“带押过户”模式已在济南当地的工行、建行、北京银行等银行试点成功，并且陆续有银行机构接触济南市不动产登记中心，表达了要加入这项业务的想法。